29 Eylül’de oğlum evleniyor. Oturacakları evde yaşayan kiracı ihtarname göndermeme rağmen çıkmamakta ısrarcı. Kontrat tarihi 2 Aralık’ta. Evimi oğluma tapuda para karşılığı devretsem tahliye için işe yarar mı? A.G.
* * * * *
Evinizi oğlunuza satmanıza neden gerek duyuyorsunuz? Yani evi oğlunuz aldığında kiracıya diyecek ki “Ev artık benim, benim de bu yere ihtiyacım var, sen çık” Öyle değil mi? İyi ama oğlunuzun ihtiyacı için sizin dava açma hakkınız zaten var. Bir kimse oğlunun ihtiyacı için tahliye davası açabilir ve ihtiyacını ispat ettiğinde mahkemeden tahliye kararı alır. O halde evi niye satış gibi gösterip dolaylı yollara giriyorsunuz? Yani evi oğlunuza devrettiğinizde zaman kazanma gibi bir ihtimaliniz mi var? Hayır böyle bir ihtimal de yok. Şimdi okuyucum oğlunun ihtiyacı için aralık ayında tahliye davası açabilecek.
* * * * *
Peki oğluna satış yaptığında durum ne? Yeni malik sıfatı ile bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderilerek tahliyesi istenecek, altı ayın sonunda da tahliye davası açılacak. Yani kasım ayı sonunda yani aralıkta. Şimdi zaten aralıkta dava açma imkanınız var. O halde niye birtakım tapu masrafı yapacaksınız ki? Size fazladan bir imkan tanınmıyor ki. Üstelik satış gibi gösterip bağış yapacaksınız ve kanunları dolanacaksınız, buna değer mi? Bana kalırsa böyle bir girişimde bulunmaya hiç gerek yok. Oğlunuz güle söyleye evlensin, siz aralıkta davanızı açın. Zaten davanız biraz sürecek. Kiracı kendi inisiyatifi ile çıkmadığı takdirde evin boşalması bayağı bir zaman alacak. Ne yapalım buna da katlanacaksınız. Dava sonuçlandığında da oğlunuz evinize geçer. Ben de kendilerine mutluluklar dilerim.
Binamıza bir süre önce genç bir yönetici seçtik. Dinamiktir, çalışır diye düşündük ama kendisi toplantılarda kararları karar defterine değil bir kağıda yazdı. Sonra kapı kapı dolaşıp bunu imzalattı. Sonra kararı ilan tahtasına astı. Toplantı için çağrıları WhatsApp’tan yaptı, teklif almadan binada onarım yaptı vs. Ben yaşlı biri olarak bugüne kadar yasal yollara gitmedim, uğraşmak istemedim ancak artık sıkıntı arttı. Bu kişiyi savcılığa şikayet edebilir miyim?
R.S.
* * * * *
Okuyucumun anlattıkları kat mülkiyetine tabi bir binada olmaması gerekenler. Bu şekilde alınan kararların alınış şekline göre bazıları iptale neden olacak durumlardır bazıları ise yok hükmündedir. Bizim Kat Mülkiyeti Kanunumuz 1965 tarihli olup 59 yıldır artık genel hatları ezberlenmiştir. Detaylar belki tereddüde sebep olabilir ama artık davetlerin nasıl yapılacağı, kararların nasıl alınacağı, aidatlara nasıl karar verilip toplanacağı bilindiği gibi, bu konularda sade vatandaşa hitap eden sayısız yayın bulunmaktadır. Bir yönetici bunlara vakıf olma mecburiyetindedir. Şayet bir yönetici en basit kurallara uymuyor ise yasayı önemsemiyor demektir. Yasaya uyulmadan yapılan işlemlere kat maliklerinin katılması istenilemez. Örneğin WhatsApp’tan yapılan davete katılmak zorunluluğu yoktur, toplantıda alınmayan kararı kağıda yazıp kapı kapı dolaşarak imza alınması halinde böyle bir karar yoktur vs. Bu gibi durumlara bir kişinin karşı çıkmasını değil tüm kat maliklerinin karşı çıkmasını beklerim. Bu hataların kat maliklerini zarara da uğratabileceği bir gerçek. Dolayısıyla geçersiz kararların uygulanması ve bu uygulamaya katılmak istenilemez. Bu durumda birkaç kat maliki ödeme yapmasa veya geçersizliğinin tespitini talep etse yönetici ikinci defa aynı yola başvurmaz.
* * * * *
Açıklanan hususlar savcılığı ilgilendiren hususlar değildir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilecek iptal veya yokluğunun tespiti davaları ile ilgilidir. ANCAK, yöneticinin topladığı paraları kendine mal ettiği gibi bir durum olursa emniyeti suiistimal nedeni ile Cumhuriyet Savcılığı’na şikayet söz konusu olur. Bu hususlara dikkat edilmesi ve gecikmeden uygulanması, kat maliklerinin menfaatinedir.
Ben özel sektörde ticari araç kullanıyorum. Bazı yerlerde okumama göre 68 yaş dolunca ticari araç kullanma hakkım kalkıyormuş. Bunun hakkında bilgi verir misiniz? H.T.
Karayolu Taşıma Yönetmeliğinde taşıma işlerinde istihdam edilen şoförlerde aranacak nitelik ve şartlar:
MADDE 34–(1) Bu yönetmelik kapsamındaki taşıtları kullanan şoförlerin; a) İlgili mevzuatın öngördüğü mesleki yeterlilik belgesine sahip olmaları, b) Büyük otobüs kullananların 26 yaşından gün almış olmaları, c) 66 yaşından gün almamış olmaları gerekmektedir. Ancak Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı’nın Aralık 2023 tarihi itibariyle yayınladığı yazı ile dünyada ve ülkede korona salgını normalleşme süreciyle ticaret hacminde yaşanan artış dolayısıyla sektörde mesleki yeterlilik belgesi sahibi sürücü ihtiyacının karşılanabilmesi için geçici düzenlemeye gidildi. Ticari amaçlı yük ve yolcu taşımacılığı yapan mesleki yeterlilik belgesi sürücüler için 66 olan yaş sınırlaması, 31 Aralık 2023’e kadar “69 yaşından gün almamış olmak” şeklinde değiştirilerek uygulamaya konuldu. Ayrıca Kahramanmaraş merkezli 6 Şubat’ta meydana gelen depremler nedeniyle sürücü eğitimlerinin olumsuz etkilenmesi sonucu sektörün ihtiyacı olan yeni sürücü arzı da yetersiz kaldı. Bu kapsamda kara yoluyla yapılan ticari taşımacılık faaliyetlerinde oluşabilecek mağduriyetin önüne geçilebilmesi için düzenlemenin süresi 2024 sonuna kadar uzatıldı. Yani okuyucum 68 yaşını doldurmuş, 69’dan gün almaya başlamış ise (üzülerek) başka iş arama tarihi gelmiş gibi görünüyor.
10 ikiz blok ve 750 bağımsız bölümlü sitede oturuyorum. Site yönetimi, yöneticiler ile yapılan toplantıda aidatları arttırdı, kat malikleri kurulu falan yapılmadı. Sitemizde masrafı gerektirecek ortak alanlar yok, ortak alanlar için çalışan yok, işletme projesi yok ama aidatlar artmış, haberimiz de yok. Bu durumda nasıl bir dava açmalıyım ki sonradan bir problem yaşamayayım? S.M.
* * * * *
Okuyucumun anlattığı olayda kuvvetle muhtemeldir ki şu anda kendisinin de görmediği bir problem var. Önce sorusunu yanıtlayayım, sonra bu gizli probleme değinirim. Bir kimsenin borcunun bulunmadığının tespiti için menfi tespit davası dediğimiz, ‘borcumun bulunmadığının tespiti’ adı altında bir dava açılır. Dava açan kişinin sözünü ettiği konuda borcu bulunup bulunmadığı mahkemece tespit edilir. Ancak okuyucuma ben hemen buna başvurması önerisinde bulunmayacağım. Onun durumunda yapılacak şey, eski yani geçerli olan aidat rakamını ödemektir. Buna rağmen yönetim tarafından kendisi için yeni rakam çerçevesinde bir icra takibi yapılırsa takibe itiraz etmekle takip durur, bu defa alacağının bulunduğu iddiası ile yönetim dava açacaktır ve işte o davada okuyucumun iddiası da değerlendirilecektir. Bu davada kesinleşmiş işletme projesi aranacak, kesinleşmiş işletme projesi görülmeyince takipteki alacağın bulunmadığına dair karar verilecektir. Zira yönetimin durduk yerde kendi kararı ile aidatı yükseltebilmesi için aidatı yükseltme kararı alıp bunu tüm kat maliklerine usulüne uygun tebliğ etmesi ve itiraz olup olmadığını yedi gün beklemesi gerekir. Bir itiraz vaki olduğunda da kat malikleri kurulunu bu gerekçe ile toplaması gerekir. Bunlar varsa işletme projesi kesinlik kazanır, bu uygulama yoksa kat maliklerinin yeni belirlendiği söylenen aidat borcu da yoktur.
* * * * *
Şimdi yanıtımın başında görülmediği ihtimali bulunan durumdan söz edeyim. 10 ikiz blok 750 daire deyince akla birden çok parselin işgal edilmiş olabileceği hususu gelebiliyor. Şayet site birden çok parsele yayılmışsa tek parsel üzerinde değilse bu halde toplu olarak usulüne uygun şekilde toplu yapı sistemine geçilmediyse böyle bir yönetimin tüm siteye hakimiyetinden söz edilmez. Her parsel kendi yönetimi içinde değerlendirilir, site yönetimi yoktur. Bu halde de site yönetim kurulu ve kurul kararlarından söz edilemez. İşte okuyucumun gözünden kaçabilecek bir husus budur.
Kiracım 3 yıldır iş yerimde oturuyor. Kira kontratımız 1 yıllık. 3 yıldır kira artışını TÜFE’ye göre yapmamıza rağmen kirası çevreye göre çok ucuz kaldı. Aynı büyüklükte bitişiğindeki iş yerini akrabam 2 misline kiraya verdi. Emsale göre kira tespit davası açabilir miyim? Bu işi avukat olmadan kendim yapabilir miyim? M.K.
Kira sözleşmesinin bir yıllık yapıldığı hallerde, kira artışları bir yıllık dönemler başında yapılır. Okuyucumun sözleşmesi bir yıllık olduğuna göre her yeni dönem başında kiraya zam yapılacaktır ama beş yıl boyunca, her dönem başında TÜİK-TÜFE-12 aylık ortalama seviyesinde zam yapacak. Beşinci yıl sonunda ise okuyucumun sorduğu gibi çevredeki rayiç kira bedeli kadar kira hak ve nasafet kuralları çerçevesinde tespit edilecek. Yani okuyucumun üç yıl içinde yaptığı kira zammı yasaya uygun ama rayice uygun kira zammı alması için iki yılı daha var. Bazı kiralayanlar bu beş yılın sonunu beklememek için kira tespiti değil uyarlama talepli dava açmaktadırlar ancak uyarlama davası çok özel bir dava olmakla birlikte, her kira tespiti talebini karşılayan bir dava değildir. Öncelikle işlem temelinin çökmüş olması şartı aranan bir dava olup başka özellikler de aranmakta ve kira tespiti davasının yerine tutmamaktadır. Böyle bir davayı Borçlar Kanunu 138’inci maddedeki şartlar oluşmadan açanların davası reddedilip, bazı masraflara katlanmak zorunda kalırlar. Yukarıda kira sözleşmesinin bir yıllık oluşuna vurgu yaptım, şunun için: Bazı sözleşmeler bir yıldan uzun süreli yapılır, örneğin beş yıllık bir sözleşme yapılsaydı da beş yıl içindeki her yıl için ödenecek kira bedeli belirlenseydi bu geçerli olacaktı. Bunun için okuyucumun kira sözleşmesinin bir yıllık oluşuna vurgu yaptım.
Kiracısı bulunduğumuz binaya riskli yapı raporu verildi ve 90 gün süre tanındı. Bu süre içinde başka ev aradık. Tutacağımız ev için 1.5 ay süre istendi. Bazı bakım işleri nedeni ile 90 gün süre böyle geçti ama ev sahibi bu 90 günün kirasını istiyor. Talep hakkı var mı? A.G.
Doğrusu konu istisnai bir durum olmaktan çıkma yolunda. Zira okuyucumun anlattığı olayla artık daha sık karşılaşacağız. Bu konuda elimde verilmiş kararlar yok, ancak bir kiralık gayrimenkul işgal edildiği süre bunun kirasının ödenmesi asıldır. Bu durumda elbette kiracı mağdurdur. Çok kısa bir süre içinde binayı terk etmek mecburiyetindedir.
Özellikle büyük şehirlerimizde öyle 90 gün içinde (üç ayda) keseye ve ihtiyaca uygun ev bulmak mümkün değil. Bulunacak kiralık eve bakım yapılabilecek, hatta teminat gibi bazı giderler gerekecektir. Bu husus kiracı için büyük külfettir ama oturulan evin de bir kirası vardır ve işgal edildiği sürece kira bedeli ödenecektir. Dolayısıyla kabul ettiğim husus, bu depreme dayanıksız raporuna rağmen gayrimenkulde bulunulacak süre için kira bedelinin ödenmeye devam edeceği görüşüdür.
Binamız 35 bağımsız bölümlü olmasına rağmen, 28 bağımsız bölüm ile yönetimler yapılıyor. 8-10 kişinin çeşitli toplantı oyunları ile karar defteri olmadan, tutanaklar ile yapılan toplantılar sonradan bilgisayarda yazılıp, 3-5 kişi imzalayıp, karar defterine yapıştırılıyor. Tutanaklar yok ediliyor. Fotoğraflarını çekiyorum ve tutanaklara şerh itirazlarımı yazıyorum. Yeter sayı almayan 2 adet yönetici 9 yıldır yöneticilik yapıyor. Apartmanda yasa dışı icraatlar yaygın. Kmk-20 uygulanmadı. Seyyanen paralar toplanıyor, toplanacak paralara yönetici karar veriyor. Geçersizliğin tespitini istedim, zamanaşımı gerekçesi ile reddolundu. Daha ne yapabilirim, öneriniz ne olur? Ş.D.
Okuyucumun mektubu bu kadar değil, oldukça uzun ve kendisi dertli. Doğrusu kat malikleri toplantısında kararlar karar defterine yazılır. Geçerli bir nedenle karar defteri elde değil ise bu halde düz beyaz kağıda yazılıp, gereği gibi imzalanıp sonradan karar defterine yapıştırılır. Benim anlayışıma göre elde karar defteri varken kağıda yazılıp sonra karar defterine yapıştırılmaz. Hele hele sadece divanın imzaladığı ve karar defterine yapıştırılan böyle bir karar GEÇERSİZDİR. Zira her türlü değişiklik ve kurulun aldığı karara aykırı kararlar yazılabilir ve kat maliklerinin hakkı zayi olabilir. Kanunumuzun, toplantıda alınan karar deftere yazılır ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır hükmü bu nedenle, kararların sağlığı bakımından şart edilmiştir. Burada tekrarlamak istediğim husus da kararların altının divan tarafından imzalanmasına karşı olduğum hususudur. Bu hal, şirket gibi kooperatif gibi toplantıya hükümet komiserinin katıldığı toplantılar için geçerli durumdur. Kat mülkiyeti ile ilgili toplantıda hükümet komiseri olmadığı için kararların altı muhakkak toplantıya katılan kat malikleri tarafından imzalanmalıdır. Ancak hiç benimsemediğim halde divana imza yetkisi verildiğinde bu şekilde imzalanan kararlar geçerli kabul edildi.
* * * * *
Toplantıda alınan kararlar bazı hallerde iptal edilebilir, bazı hallerde yok sayılabilir. Yok sayılacak haller için zamanaşımı söz konusu değildir. Dolayısı ile bu hususa da dikkat etmek ŞARTTIR. Doğrusu 35 bağımsız bölümün 28 olarak nasıl kabul edildiğini çözemedim, böyle bir hata olabilir mi? Tapu kayıtlarına bakar, bağımsız bölümleri sayarsınız. Okuyucum ne yapacak? Doğrusu haklı olduğu hususlarda dava açmaya devam edecek, hatalı kararlar için üst mahkemelere başvuracak ve mücadeleden vazgeçmeyecek, isterim ki haklı mücadelesine diğer kat malikleri de katılsın.
4 yıllık kiracıyım. Kiram 10 bin TL. Ev sahibim benden 30 bin TL istiyor. Ne yapmam gerekir? A.A.
* * * * *
Okuyucumun sorusu bu kadar, yalnız bir tek hususu daha bilmem gerekirdi. Kiradan söz ettiğine göre meskeninden mi söz ediyoruz acaba? Şayet meskeninden söz ediyorsak olay basit, 2 Temmuz 2024 tarihine kadar meskenlerde kira artışı yüzde 25. Yani okuyucumun dönemini bilmiyorum ama ev sahibi bugünlerde zam istediğine göre dönemi içinde bulunma ihtimali kuvvetli olduğundan yapabileceği zam yüzde 25 olmakla 12 bin 500 TL’dir. Bu zammın bugünden itibaren değil de şayet kira sözleşmesinde artırım şartı var ise dönem içinde isek, dönem başından itibaren talep edebilir. Kira sözleşmesinde artırım şartı yok ise bu halde dönem başına bir ay kala artırım talebinde bulunabilir. Bu hususlar da göz önüne alınarak yapılacak zam yüzde 25 olmakla açılacak bir davada da hakim 4 yıllık bir kiracı için bu yönde karar verecektir.
* * * * *
Okuyucum ne yapması gerektiğini soruyor. Bu oranda dönem başından itibaren zam yaptığı takdirde yapacak başka bir şey kalmıyor. Şayet kiralaması beş yılı geçseydi farklı bir yanıt verecek, endeks tatbikini önerecektim. Taraflar arasında anlaşarak bir rakam üzerinde anlaşma olmuyor ise okuyucumun yeni kirası yasa çerçevesinde yüzde 25’tir.
Giriş
