1 Eylül'de başlıyor! Kirada arabulucu çözümüne geri sayım

MAHKEMELER DOLDU

Son dönemde fahiş oranda artan kiralar nedeniyle ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan sorunlar dur durak bilmiyor. Yüksek artışlar sonrası 10 Haziran 2022- 1 Temmuz 2023 arasında getirilen yüzde 25 artış sınırı, 2 Temmuz 2024’e kadar uzatıldı. Ancak, bu sınırlama nedeniyle istediği oranda zam yapamayan ev sahipleri mevcut kiracısını çıkarmanın her yolunu deniyor. Bu nedenle tahliye davalarının sayısı artarken, kira sözleşmesi 5 yılı dolduran ev sahipleri de daha yüksek kira alabilmek için kira tespit davası açıyor. Buna karşılık kiracılar da kendi haklarını savunmak istiyor. İki taraf da soluğu mahkemelerde alınca, çok büyük bir yoğunluk oluştu. Bu yoğunluğun yanında davaların da yıllar sürmesiyle süreç tıkanıyor. Bir de dava masrafları ödeniyor.

BAŞVURU ŞART OLUYOR

5 Nisan’da Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve kamuoyunda ‘7’nci yargı paketi’ olarak bilinen düzenleme ile bu yoğunluğun önüne geçilmesi planlandı. Artık kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Söz konusu uygulama 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe girecek. Yani yaklaşık 2.5 ay sonra, kira anlaşmazlıklarından dolayı dava açmak isteyenler, önce arabulucuya başvuracak. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılamayacak, dava açılması halinde usuli eksiklik nedeniyle reddedilecek.

SÜREÇ NASIL İŞLİYOR?

Kira anlaşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin nasıl işleyeceğini Avukat Arabulucu Hanife Emine Kara anlattı. Kiracının da ev sahibinin de arabuluculuk yoluna başvurabileceğini belirten Kara, şunları söyledi:

• Arabulucu, göreve başlaması akabinde öncelikle taraflara ulaşarak ortak bir toplantı günü tayin eder.
• Taraflardan herhangi birine ulaşılamaması halinde arabulucu toplantı gününü belirleyerek bir davet mektubu gönderebilir.
• Arabulucu, tarafların her biri ile ayrı ayrı veya birlikte görüşerek tarafların talep ve tekliflerini öğrenir.
• Tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması halinde arabulucu menfaat temelli bir çözüm önerisinde bulunabilir.
• Arabuluculuk toplantıları neticesinde anlaşmaya varılamaması halinde arabulucu ve taraflar bir tutanak hazırlar ve bu tutanakta tarafların anlaşamadığı belirtilir.
• Başvurucu taraf bu tutanak ile dava yoluna gidebilir.

YILLARCA BEKLEMEYE SON

Arabuluculuk yoluyla anlaşılmasının avantajlarının hem ekonomiden hem de zamandan tasarruf etmek olduğunu anlatan Kara, şu değerlendirmeyi yaptı: “Arabuluculuk yolu ile anlaşılması halinde; dava boyunca katlanılmak zorunda kalınacak masraflar olan dava harçları, posta giderleri, bilirkişi ve keşif masrafları, yol giderleri ve sair masraflardan tasarruf edilmesinin yanı sıra yıllarca sürecek bir çekişme kısa sürede sonuçlanmış olacaktır. Uyuşmazlık anlaşma ile çözülür ise; davalarda bir tarafın kaybetmesinin aksine, arabuluculukta iki taraf da kazanır.”

EN FAZLA 4 HAFTA

Kara, arabuluculuk işlemlerindeki süre hakkında da şu bilgileri verdi: “Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Ticari uyuşmazlıklarda ise arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren altı hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre en fazla iki hafta uzatılabilir.”

ÜCRETİ NEDİR?

Arabuluculuk ücreti, uyuşmazlığın niteliğine göre (tüketici, işçi-işveren) taraf başına 400 liradan başlıyor. Taraf sayısı arttıkça, ücret de artıyor. Ticari uyuşmazlıklarda ise taraf başına 780 liradan başlıyor. Taraflar arasında bir tutar üzerinde anlaşma sağlanırsa, arabuluculuk ücreti anlaşılan miktarın yüzde 6’sı oluyor. Taraflar bunu yarı yarıya ödeyebiliyor.

TESPİT DAVALARI AZALIR

Arabuluculuk şartıyla mahkemelerdeki dava yükünün azalacağını ifade eden Kara, şunları söyledi: “Özellikle kira tespiti davalarının sayısının bu yol ile azalacağını söyleyebiliriz. Bu davalarda mahkeme bilirkişiden rapor alarak emsal kira bedellerini dikkate alıp karar veriyor. Kiraya veren ve kiracı arabulucu huzurunda bir araya geldiğinde ise arabulucunun da tavsiyesi ile SPK lisanslı bir değerleme firmasından destek alarak kolayca sonuca ulaşılabilir.”