Adım adım yeni yasaya göre dönüşüm süreci

Bu kapsamda bir şûra düzenlendi ve sonuçları dikkate alınarak yeni düzenlemeler hazırlandı. Kentsel dönüşümde kuralları baştan yazan yeni düzenleme, Meclis’te kabul edildi. Kısa süre içinde Resmi Gazete’de yayımlanmasının ardından dönüşüm süreçlerinde bu köklü değişikliklere göre hareket edilecek. İşte riskli yapı tespitinden tebligata, anlaşmalardan davalara kadar yeni dönüşüm süreci…

1-RİSK TESPİTİ VE İTİRAZLAR

Riskli yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri tarafından lisanslı kurum ve kuruluşlara yaptırılacak.

Mevcutta yalnızca malikler riskli yapı tespiti isteyebiliyorken artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden de isteyebilecek.

Tespit engellenirse, polis desteğiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit de yapılabilecek.

Riskli yapı sonucu, Başkanlığa bildirilecek. Başkanlık da 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne sonucu bildirecek.

Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılacak. Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak ve muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilecek. Ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün boyunca ilan edilecek.

Sonuca itiraz etmek isteyen maliklerin 15 gün hakkı bulunacak.

2-TAHLİYE VE YIKIM

Tespitler kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım aşaması başlıyor.

Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine 90 günden fazla olmamak üzere süre veriecek. Mevcutta hak sahiplerine 60 günlük süre veriliyordu ve yıkım yapılmazsa ek süre sağlanıp, yapının idari makamlarca yıkılacağı tebliğ ediliyordu.

90 günlük süre içinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapılar, Başkanlıkça yazılı olarak idareye bildirilecek ve bu yapılar, idarece yıktırılacak. Başkanlık, bu işlemleri bizzat da yapabilir.

Tahliyenin engellenmesi durumunda; polis yardımıyla kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye sağlanabilecek.

Eğer yıkımı malikler yapmaz da Başkanlık yaparsa, tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek.

Tahliye ve yıkıma ilişkin tebligatlar da yine tespitte olduğu gibi yapıya asılacak, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilecek ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilecek. Ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün yayınlanacak.

3-ANLAŞMA

Yıkım sonrası arsa haline gelen alan, tapu kütüğüne malikleri adına payları oranında tescil edilecek. 

Yapılacak işlemlere sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (yüzde 50+1) ile karar verilecek. Önceki uygulamada üçte iki çoğunluk aranıyordu ve anlaşmalar çoğu zaman burada tıkanıyordu.

Yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri de hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılacak.

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım yardımı yapılabilecek.

4-İNŞAAT AŞAMASI

Hak sahipleri, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini müteahhide devredebilecek.

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilecek.

Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilecek. Dava açılmış olması, paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel olamayacak.

ÇOĞUNLUĞA KATILMAYANLARIN PAYI NE OLACAK?

Salt çoğunluğa katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Satış gerçekleşmezse, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli, Başkanlık, idare veya TOKİ öder ve payları satın alır. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayanların kararına uymak şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. 

Salt çoğunluğun aldığı karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir.

Satış sürecinde tebligatlar, e-Devlet Kapısı ve muhtarlıklardan bildirilir.

Satış işleminin, yargı kararı ile iptal edilmesi halinde, pay satılmamış ise resen eski maliki adına tescil edilir. 

Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, aradaki fark hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir.

Tebligatı takip eden 30 gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde, acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

ÖDEME GÜCÜ YOKSA

Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlerin evine kamu ortak olacak ve oturma hakkı tanınacak. Kişinin başka evi yoksa, kendisi ve eşi kira ödemeden yenilenen evinde kalabilecek. Bu oturma hakkı ölümle sona erecek. Dar gelirlinin maddi olanakları değişirse ödeme yapıp evin tamamını alabilecek. Ölüm sonrası öncelikli alım hakkı mirasçılara geçecek. Mirasçı güncel bedelle evi alabilecek ya da satış yapılarak taraflara payı ödenecek.