Apartmanda oturanlar dikkat! Ücret isteyebilir...

Binalarda çoğu zaman toplantılarda alınan kararlardan yönetici seçimlerine, toplantıya katılan kişi sayısından vekillere, toplanan paraların nasıl kullanıldığından yönetimin bu paraları kötü niyetli kullanmasına kadar birçok sorun çıkabiliyor. Kat Mülkiyeti Kanunu, bir binanın nasıl yönetileceğini, sorunların nasıl aşılacağını madde madde ortaya koyuyor. Öncelikle, bir binanın yönetim planının ve 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yöneticisinin olması şart.

SÖZLEŞME HÜKMÜNDE

Yönetim planı; binanın yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için maliklerin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetici ise kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışardan seçecekleri birine ya da 3 kişilik bir kurula verebilir.

ANLAŞMA YOKSA KAYYUM

Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır. Eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri yönetici atayamazlarsa, gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince bir malikin başvurusu üzerine bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Mahkemece atanan yönetici, 6 ay geçmedikçe değiştirilemez. Haklı bir sebep çıkarsa sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

HESAP VERMEK ZORUNDA

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, gelirler ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı talep ederse bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir.

ÜCRET İSTEYEBİLİR

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Karar alınmamışsa yönetici, kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

GÖREVLERİ NELERDİR?

Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa gecikmeksizin bir işletme projesi yapılması, Gayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için tedbirlerin alınması, Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi, Korunma, bakım, onarım, sigorta, temizlik gibi işler için kat maliklerinden avans para toplanması, Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, Topladığı paraları ve avansları yatırmak üzere bankada kendi adına yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması, Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, Kararların, giderlerin deftere yazılması, bu defterin ve bütün belgelerin bir dosyada saklaması zorunludur.

DENETİM RAPORU

Kat malikleri kurulu, yöneticiyi devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa denetim üç ayda bir yapılır. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Denetçiler, her takvim yılının birinci ayı içinde rapor hazırlar.

TOPLANTI NASIL YAPILIR?

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplantı yapılabilir. Bunun için en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi bildirilir.

OY ÇOKLUĞUYLA KARAR

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Binada birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahip. Ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Kararlarının yok veya hükümsüz sayıldığı durumda süre koşulu aranmaz.