'Artış var' diye evi teslim etmiyorlar! Dönüşümde müteahhidin maliyet oyunu

İnşaat maliyetleri son bir yılda hammadde fiyatlarına bağlı olarak yüzde 67.47 civarında arttı. Bu artış, devam eden inşaatlarda fiyatlara zam olarak yansırken, önceden sözleşmesi yapılmış projeleri zora soktu, taahhüt ve kentsel dönüşüm projelerinde sorunlar çıkmaya başladı. Kamu tarafında müteahhitlere fiyat farkı düzenlemesi yapılırken, özel sektör projelerinde vatandaşla müteahhit karşı karşıya kaldı.

BEDEL ÖNCEDEN BELLİ

Kentsel dönüşüm ağırlıklı olarak müteahhitlerle yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Müteahhit, ya hak sahiplerinden belli bir ücret alarak ya da arsa sahibinin hakkı dışında kalan daireleri satarak inşaatı finanse ediyor. Tüm bedeller önceden anlaşılıyor ve sözleşmeye yazılıyor. Ancak son dönemde bazı müteahhitler dövizi ve maliyet artışını sebep gösterip ek ücret istiyor, teslim yapmıyor. Bu durumda yapılabilecekleri uzmanları anlattı.

DÖVİZ ARTIŞI TEK BAŞINA GEREKÇE OLAMAZ

Avukat Hanife Emine Kara, sözleşme akdedildiği aşamada öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması halinde, sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olabildiğini ancak ekonomik kriz veya döviz artışı gerekçelerinin, tek başına yeterli olmayacağını vurguladı. Kara, “Dövizde yaşanan artış ve dalgalanmalar Yargıtay tarafından çoğunlukla ‘öngörülebilir’ bir durum olarak kabul ediliyor. Ancak sözleşme akdedildikten sonra ortaya çıkan durumun öngörülemeyecek boyutta olduğu hallerde tarafların bu kanun hükmüne başvurabilmeleri mümkün. Müteahhitlerin, sözleşmenin uyarlanması talebiyle bir dava açması halinde, sadece döviz kurunda yaşanan artışı değil değişimin kendi durumuna etkilerini ayrıntıları ile izah ve ispat etmesi gerekir” dedi.

TAMAMLANAN BİNA İÇİN EK ÜCRET İSTENEBİLİR Mİ?

Türk hukukunun en önemli kurallarından birinin ‘dürüstlük’ olduğunu vurgulayan Kara, “Arsa sahipleri ile sözleşme akdederek bir binanın inşasına bundan aylar, belki de yıllar önce başlayan bir müteahhidin, binayı tamamlamış olmasına rağmen, bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim ederken döviz kurunun arttığını gerekçe göstererek, sözleşmede kararlaştırılmayan ek bedel talep etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağı kanaatindeyim” dedi.

İHTAR ÇEKİLECEK

Emine Kara, böyle bir taleple karşılaşan hak sahiplerinin yapmaları gerekenleri şöyle anlattı:

“Arsa sahipleri ilk iş olarak hazırlayacakları bir ihtarnameyi noter kanalıyla müteahhide tebliğ ederek bağımsız bölüm anahtarlarının teslimini talep etmelidir. Bu talebe de müteahhidin riayet etmemesi halinde arsa sahiplerinin yargıya başvurmasını tavsiye ederiz.”

FESİH HAKKI VAR MI?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise fesih hakkının hiç başlamamış inşaatlar veya başlamış ancak 6 aydan fazla bir süredir devam etmeyen inşaatlarda kullanılabileceğini söyledi. Kiraz, şu bilgileri verdi:

“1 yıl içerisinde inşaata hiç başlanmadığı durumda, arsa sahipleri kaynaklı bir gecikme, yapım işinin başlamasına engel bir yargı ve idari karar olmamalı. İnşaat başlamaması müteahhit kaynaklı olmalı. 6 aydır duran projelerde ise arsa sahipleri inşaatın devam etmediğini belediyenin tespiti, tutanaklar, yapı denetim sistemi kayıtları, fotoğraf ve uydu görüntüleri ile ortaya koymalı. Sözleşme feshini sağlayabilmek arsa sahiplerinin 3’te 2 çoğunluk ile karar almaları gerekiyor.”

UYARLAMA DAVASI AÇABİLİR

Ali Güvenç Kiraz, bu gibi durumlarda Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesine göre müteahhitin uyarlama talep edebileceğini belirterek, şunları söyledi:

“Eğer bu maliyet artışı öngörülemeyecek bir hale geldiyse, müteahhitin mahvına sebep olacaksa, mahkemeye başvurarak uyarlama talep edebilir. Örneğin, 1 milyona mal edeceği bir yer 1.3 milyona mal oldu. Müteahhit, ‘cebimden para verip hak sahibinin binasını mı karşılayacağım?’ diyebilir.”

ZARAR OLUŞMUŞSA!

Bu durumda mahkemenin, yeni maliyetlere bakacağını, Katma Değer Vergisi ve taahhüt sözleşmelerindeki genel kâr oranını ekleyerek yeni bir bedel çıkaracağını anlatan Kiraz, şöyle devam etti:

“Eğer zarar varsa uyarlama yapılır, burada temel kriter müteahhitin mahvına sebep olmayacak. Ancak hesaplanan kâr bir miktar azalmışsa, uyarlama talebi kabul olmaz. Çünkü, enflasyonist bir ülkede maliyetlerin artacağını da önceden öngörebilmelidir.”