Giriş
Son dönemde konut fiyat artış hızındaki yavaşlama ve reel (enflasyondan arındırılmış) getiride düşüş gayrimenkul yatırımcısını farklı alanlara yöneltti. Pandemi döneminde yükselen arsa yatırımını pandemiden çıkışla birlikte ofis ve dükkanlar izlemeye başladı. Kiraların arttığı ticari gayrimenkul piyasasında, amortisman (yatırımın geri dönüşü) süreleri de kısalınca yatırımcıların bu alana yönelik iştahı arttı.
MELTEM KARA
YÜZDE 64.7 ARTIŞ
Merkez Bankası’nın açıkladığı Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi, 2024 yılı ikinci çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 7.3 arttı. Ticari gayrimenkul fiyatları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 64.7 yükselirken reel olarak yüzde 4.4 azaldı. Verinin ayrıntılarına bakıldığında ise dükkan fiyatlarının daha hızlı arttığı görülüyor.
ANKARA ÖNDE
Dükkan fiyatları bir önceki çeyreğe göre yüzde 8 yükselirken, yıllık yüzde 66.7 artış gösterdi. Reel olarak ise yüzde 3.2 azaldı. Ofis fiyatları bir önceki çeyreğe göre yüzde 3.8 yükseldi. Yıllık bazda yüzde 54.2 değer kazanırken, reel olarak ise yüzde 10.5 kayıp yaşadı. Üç büyük ildeki gelişmeler değerlendirildiğinde, önceki yılın aynı çeyreğine göre endeks, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 51.5, 72.1 ve 62 oranlarında artış gösterdi.
8 YILIN ZİRVESİNE ÇIKTI
Cushman & Wakefield I TR International’ın 2024 yılının ilk yarısını incelediği ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ başlıklı raporuna göre, ticari gayrimenkulde kiralar döviz bazında son yılların en yüksek seviyesinde. Mülk sahiplerinin lehine bir piyasanın oluştuğu ticari gayrimenkulde, kiralarda TL bazındaki artış ofis piyasasında yüzde 77’yi, sanayide ise yüzde 100’ü buldu. Ofis piyasasında ilk yarıda yüksek talep, A sınıfı ofislerin boşluk oranının yüzde 10.30 ile son 12 yılın en düşük seviyesine ve kiraları ise yüzde 13.5’lik artışla son 8 yılın en yüksek seviyesine taşıdı. Perakendede uluslararası markalar mağaza açmak için Türkiye’yi yeniden radarlarına alırken, lojistikteki kiralama işlemleri, e-ticaretin hızlı büyümesi ve Türkiye’nin öne çıkan pazar gücüyle geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 138 yükseldi.
İSTANBUL’DA METREKARESİ 80 BİN TL
Altın Emlak Global Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, endekse göre toparlanma sinyallerinin alındığını belirterek, şu bilgileri verdi: “Özellikle yatırımcılar için ofis ve dükkanlarda fırsatlar var. İstanbul’da dükkan metrekare değerleri ortalama 80 bin TL seviyesinde iken kira değer ortalaması metrekarede 350 TL seviyelerinde. Son bir yılda kira fiyatları yüzde 60 seviyesinde artarken, satış fiyatları ise yarısı oranında arttı. Düşen amortisman süreleri nedeniyle yatırımcıların da kira getirisi amacıyla iştahının arttığını söyleyebiliriz. Ankara’da dükkan metrekare değerleri ortalama 50 bin TL iken kira ortalaması 250 TL seviyesinde. Bu durum İzmir’de 65 bin TL metrekare satış fiyat ortalamasında iken, kiralıkta 300 TL seviyelerinde.”
KONUTTAN FAZLA DEĞERLENDİ
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal, pandemi sonrasında 2023 yılı itibarıyla ticari gayrimenkuller üzerindeki olumsuz etkilerin azalmaya başlamasıyla birlikte 2024 yılında konut piyasasına göre daha fazla değer artışı gerçekleştiğini söyledi. Ünal, “E-ticaret ile birlikte depolama amaçlı gayrimenkullere olan ihtiyaç, düşük bakım ve yenileme maliyetleri, uzun süreli ve kurumsal kiracılar ticari gayrimenkullerin yatırım aracı olarak değerlendirilmesine imkan sağladı. Hibrit çalışma modelinin büyük oranda hayatımıza geçmesiyle birlikte de ofis tercihleri büyük oranda değişti, bu tercihler belli bölgelerde yoğunlaşmaya başladı” dedi.
AMORTİSMAN SÜRESİ AZALIYOR
Son dönemde yatırım aracı olarak ticari gayrimenkullere olan ilginin arttığını belirten Ünal, şunları söyledi: “Arza yeni girdilerin oldukça kısıtlı olması ve önceki yıllara göre boşluk oranlarının azalması gibi etkenler nedeniyle dükkan kiralarında artış trendi başladı ve sonrasında da amortisman süreleri azalma trendine girdi. Amortisman süresindeki azalma da talepteki artış beklentisini beraberinde getirdi.”
