Emlak vergisi rehberi

Ev, arsa, arazi, işyeri gibi milyonlarca gayrimenkul sahibini ilgilendiren emlak vergisinde 2024 yılının ilk taksit ödeme dönemi 1 Mart-31 Mayıs tarihleri arasında tamamlandı. 1 Kasım itibarıyla ikinci taksit dönemi de başladı. Kasım ayı boyunca ödeme yapılabilecek. Emlak vergisini, gayrimenkulün maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa taşınmazı malik gibi kullananlar ödüyor. İki taksiti birden peşin ödeyenler hariç tüm mülk sahipleri ikinci taksiti zamanında ödemeli. Ödemeyi geciktirenlere aylık yüzde 4.5 gecikme faizi uygulanıyor.

NASIL BELİRLENİYOR?

Emlak vergisi değeri, belediyelerde 4 yılda bir toplanan takdir komisyonlarınca belirleniyor. Şu anda 2021 yılında karara bağlanan, 2022-2025 yıllarına ait arsa ve arazi metrekare birim değerleri üzerinden hesaplama yapılıyor. Vergi hesabında ilk yıl herhangi bir artış yapılmadan belirlenen değerler üzerinden ödeme yapılırken, ara yıllarda ise bu rayiç bedellere yeniden değerleme oranının yarısı ekleniyor. 2024 de ara yıl olduğundan bu yıl da yeniden değerleme oranının yarısı üzerinden hesap yapıldı. Yeniden değerleme oranı yüzde 58.46 olarak açıklanmıştı. Buna göre emlak vergisinde yüzde 29.23 artış oldu.

FARKLI ORANLAR

Yeniden değerleme oranının eklenmesiyle emlak vergi değeri ortaya çıkıyor. Çıkan sonuçta 1.000 liraya kadar olan değer dikkate alınmıyor. Büyükşehir sınırlarındaki konutlarda ortaya çıkan bu vergi değerinin binde 2’si, büyükşehir olmayan yerlerde ise binde 1’i hesaplanıyor. İşyerlerine ait değerin büyükşehirlerde binde 4’ü, diğer illerde binde 2’si, arsalarda büyükşehirlerde binde 6’sı, diğer illerde binde 3’ü, arazilerde büyükşehirlerde binde 2’si, diğer illerde binde 1’i hesaplanıyor. Ödeme esnasında kültür payı adı altında verginin yüzde 10’u kadar da katkı payı tahsil ediliyor.

BİLDİRİM ŞART

Bu yıl gayrimenkul alanların ise yılsonuna kadar bulunduğu ilçenin belediyesine bildirim yapması gerekiyor. Tapu tescil tarihi yılın son üç ayında olması durumunda tescil tarihinden itibaren 3 ay içerisinde bildirim yapılabilir. Emlak vergi bildirimi için ilgili belediyeye tapu fotokopisi, binalar için yapı kullanma izin fotokopisi, taşınmaz sahibinin iletişim bilgileri, vergi numarası veya T.C. kimlik numarası ile müracaat ediliyor. Bu işlem e-Devlet portalı üzerinden de yapılabiliyor. Süresinde beyan vermeyen mükelleflere usulsüzlük ve vergi ziyaı cezaları uygulanıyor.

EV ALAN VEYA SATANLARIN DURUMU

Türkiye sınırları içerisinde taşınmazı bulunan herkes emlak vergisini ödemekle yükümlü. Bu yıl, 2023 yılında mevcut gayrimenkulü bulunanlar ile 2023 yılında yeni bir gayrimenkul satın alanlar emlak vergisi ödüyor. Bu yıl gayrimenkulünü elden çıkaranlar ise bu yıla ait olan verginin tamamını ödemekle yükümlü. Vergi ödenmezse tapuda gayrimenkul devri gerçekleşmiyor. Bu yıl evini satan önümüzdeki yıl ödeme yapmayacak.

MUAF OLABİLİR MİYİM?

Emlak Vergisi Kanunu’na göre, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların (emekliler), gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranları sıfıra iniyor. Hisse ile bile olsa birden fazla eve sahip olanlar muafiyetten yararlanamıyor. Muafiyetten yararlanmak için belediyeye dilekçe verilmeli. Muaf olduğunu bilmeden ödeme yapanlar ise 5 yıl geriye dönük iade alabiliyor.

YENİ EMEKLİLERDE DURUM

31 Aralık 2023’e kadar emekli olanlar ile halihazırda zaten emekli olanlar, brüt 200 metrekareye kadar tek evleri varsa bu yıl emlak vergisinden muaf olacaklar. Bu yıl emekli olanlar ise bu yıl vergi ödeyecekler, muafiyetleri emekli olunan tarihi izleyen yıldan yani 2025’ten itibaren başlayacak.

MUAFİYETE RAĞMEN ÖDEME YAPILDIYSA

Muaf olduğunu bilmeden ödeme yapanlar, 5 yıl geriye dönük iade alabiliyor. Bunun için belediyenin emlak birimine, ‘Vergi Usul Kanunu Madde 120/2’ dayanak gösterilerek ‘düzeltme dilekçesi’ verilmesi yeterli oluyor. Bu başvuru sonrasında belediyelerin beyanın doğruluğunu araştırıp, mükellefe cevap vermesi zorunlu. Vergiler önemli bir gelir kaynağı olduğu için çoğu belediye, vatandaşı ya sözlü olarak reddedip dilekçesini işleme bile koymuyor ya da talebini reddediyor. Talebin reddi halinde bu defa belediye başkanlığına başvuru yapılabilir. Talep yazılı olarak reddedilirse 30 gün içerisinde Vergi Mahkemesi’nde idari işlemin iptali davası açılabilir. Belediye sözlü olarak yanıt verir ya da hiç cevap vermezse, talep zımni olarak reddedilmiş sayılır ve 30 günün sonunda dava açma süresi başlar.

BU DETAYLARA DİKKAT

* Emlak vergisi muafiyetinde, bu haktan yararlanan kişilerin eşlerinin geliri ya da gayrimenkulünün olması dikkate alınmıyor. Örneğin bir emeklinin eşinin adına gayrimenkul varsa, bu emekli vergi muafiyetinden yararlanabiliyor.
* Sahip olduğu tek evi kiraya verip, başka bir evde kirada oturanlar vergiden muaf sayılıyor. Ancak tek evini kiraya verip başka bir evde kira ödemeden oturanlar vergiden muaf olamıyor.
* Muafiyet arsalar için geçerli değil. Ancak belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılmayan araziler muaf tutulabiliyor. Yani arsanın gelir getirmemesi önemli.

NEREYE ÖDENİR?

Emlak Vergisi borcu olup olmadığını sorgulamak ve teyit etmek isteyenler, bu işlemleri bulundukları belediyelerden veya e-Devlet aracılığıyla belediyelerin online hizmetlerinden öğrenebilir. Emlak Vergisi taksitleri gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeye direkt ödenebilir. Belediyelerin hesabının bulunduğu banka şubelerine de ödeme yapılabilir. Ayrıca E-devlet üzerinden de emlak vergisi online olarak ödenebilir.

YENİ BİNALARDA İNDİRİM VAR MI?

Yeni inşa edilip, mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin vergi değerinin dörtte biri (yüzde 25) oranında indirim yapılıyor. İnşanın sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalanılıyor.

ÇEVRE TEMİZLİK VERGİSİ DAHİL Mİ?

Çevre temizlik vergisi, belediyelerin sağladığı temizlik hizmetlerinin karşılığı olarak gayrimenkul sahiplerinden alınıyor. Konutlar için vergi tutarı su faturasına yansıtılırken iş yerleri çevre temizlik vergilerini bağlı bulundukları belediyeye ödüyor.

2025 ARTIŞI BELLİ OLDU

TÜİK tarafından ekim ayı enflasyon rakamlarının açıklanmasının ardından 2025 yılı yeniden değerleme oranı da belli oldu. Yeniden değerleme oranı yüzde 43.93 olarak açıklandı. Emlak vergisi bunun yarısı oranında zamlanıyor. Bu durumda 2025 yılı zammı yüzde 21.9 olacak.