Ev fiyatlarını yüzde 40 ucuzlatacak formül

Konut sektörü son dönemde sancılı bir süreç yaşıyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) son verilerine göre; kasımda konut satışları yüzde 20.6 geriledi. İlk 11 ayda 1 milyon sınırı aşılsa da konut satışlarında geçen yıla göre yüzde 15 düşüş var. Kredili satışların toplam satışlar içindeki payı ise diplerde. Bu tablonun oluşmasında maliyetlere paralel hızla yükselen fiyatlar, yüzde 4’leri bulan konut kredi faizleri, kredi kısıtlamaları ve yüzde 50’leri aşan mevduat faizleri etkili.

TALEP AZALINCA ÜRETİM DÜŞÜYOR

Bir taraftan konuta erişebilenlerin sayısı azaldı diğer yandan konut yüksek mevduat faizinin cazibesine yenildi. Üstelik satılan konutların sadece yüzde 30’u ilk el (sıfır). Konut ticareti artık ikinci elde dönüyor. Dolayısıyla sıfır konut talebi azalınca inşaat firmaları yeni projeye başlama konusunda çok da istekli olamıyor. Çünkü Türkiye’de konut projelerinin finansmanı lansmanlarda yapılan satışlarla dönüyor. Talep olmayınca bunun finansmanını sağlamak da zorlaşıyor.

DÜNYADA EN PAHALISI TÜRKİYE’DE

Peki çıkış yolu ne? Ev fiyatları nasıl düşer? Tüm merak edilenleri Türkiye’nin önde gelen markalı konut üreticilerini bir araya getiren Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği’nin (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova ile geçtiğimiz hafta konuştuk. Konutta en büyük maliyet kaleminin arsa olduğunu vurgulayan Kumova, “Arsa maliyeti Türkiye’de bütün dünyadaki örneklerine göre çok pahalı. Hamburg’da yüzde 8, Düsseldorf’ta Nişantaşı gibi yerde yüzde 25. Dünya ortalaması yüzde 15. Türkiye’de ise yüzde 50 ve üstü” dedi.

MALİYETİ İKİYLE ÇARPIYORUZ

Arsa nedeniyle ürettikleri her konut için maliyeti önce ikiyle çarpmak zorunda kaldıklarını belirten Ramadan Kumova şöyle devam etti: “Sonra bunu tüketiciyle buluşturmaya çalışıyoruz. Bu karşılanabilir bir yük olmanın dışına çıktı. Arsa maliyetlerini dünyada olduğu gibi yüzde 15’lere çekebilirsek konut fiyatları da yaklaşık olarak yüzde 40 ucuzlar. Örneğin; yüzde 50 kat karşılığı olan bir projede, konutun metrekaresi 65 bin liraysa arsa maliyeti yüzde 15’lere düştüğünde aynı konutu 38 bin lira metrekare fiyatıyla satabilirsiniz.”

DEVLET-ÖZEL SEKTÖR İŞBİRLİĞİ ÖNERİSİ

Arsa maliyetlerini ucuzlatmadan konuta erişimin mümkün olamayacağını ifade eden Ramadan Kumova, bu konuda Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki ile temmuzda görüşme gerçekleştirdiklerini söyledi. Kumova, “Arsaların özel sektör-kamu işbirliği ile üretilmesinin daha doğru bir model olacağını, arsa maliyetinin düşmesi halinde konut fiyatlarının yüzde 40 ucuzlayacağını anlattık” dedi. Beyaz yakalıların dahi konuta ulaşmada zorluk yaşamaya başladığını söyleyen Kumova, “Türkiye’de ağırlıklı olarak sosyal konut projeleri konuşuluyor. Ama artık orta segmentte de sıkıntı yaşamaya başladık. Gelinen noktada herkes bir alt segmente geçiyor” diye konuştu.

KİRADA ARZ ALARMI

Kiralık konut meselesine de dikkat çeken KONUTDER Başkanı Kumova, şöyle dedi: “İstanbul’da her 100 konuttan 37’si kiracı. Türkiye’de yüzde 27. İstanbul’da 5 milyon hane halkı var. 1.8 milyon aile kirada. Bu evleri birileri satın alıp kiraya vermeseydi problem çok büyük olacaktı. Öncelikle birinci evini alamayana kredi kullandıralım. Doğru. Birinci evini alamazken 3’üncü evini alanları da engellemeye devam edersek bu sefer kira arzında sıkıntı yaşayacağız. Eğer birileri ev alıp kiraya veremezse kiracı sayısının arttığı bir ortamda maalesef kiralık konut sayısı azalır.”

YEVMİYE EN AZ 2500 TL

Konut sektöründe personel kıtlığı olduğunu da belirten Kumova, “1.8 milyon inşaat işçisinin 1.2 milyonu konut sektöründe. Deprem bölgesinin imarı için 200 bin işçi ihtiyacı oluştu. Sektörde çalıştıracak elaman sayısı azaldı. Yevmiyeler minimum 2 bin 500 lira. Vinç operatörü 100 bin liranın üzerinde maaş alıyor” bilgisini paylaştı.

150-200 BİN ADET KONUT STOĞU KALDI

KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova’nın açıklamalarından öne çıkan diğer başlıklar şöyle:

2018 yılında 700 bin adet birinci el konut satılırken bu yılı 350 bin civarında birinci el konutla kapatacağız. Yarı yarıya düşüş var. Birinci elin yerini ikinci el aldı.

2012-2017 arasında Türkiye’de 5 milyon adet ev satılmış. 2018-2022 arasında 3 milyon satılmış. Yüzde 40 eksideyiz.

2024’in zor geçeceğini biliyoruz, arzın azalacağı kesin. Çok fazla da stok kalmadı. 150-200 bin konut stoğu var, ikinci eller bitmek üzere. Her yıl 750 bin yeni konuta ihtiyacı oluşuyor.

SATIŞ YOKSA ÜRETİM AZALIYOR

Konutta kredili satış payı 2008-2011 yılları arası yüzde 11.5’ti. 2014-2018’de yüzde 8.5’e düştü. Mart 2023 itibarıyla yüzde 4.6’ya geriledi.

Bizde proje finansmanı çok az. Yüklendiğimiz yer satıştır. Bu yıl satışlarımız geriledi ve 2024’ün 2023’ten parlak olmayacağını düşünüyoruz. Satışın olmadığı yerde arz da geriye gidecektir. Çünkü biz ancak sattığımızdan elde ettiğimiz ciroyla yeni proje üretebiliriz.

Ayrıca projeden satış yaptığımız konutu 36 sonra teslim ediyoruz. Bu arada artan maliyetlere de katlanıyoruz.

Türkiye’deki ev sahipliği oranı yüzde 56.7. Ev sahiplik oranını muhakkak arttırmalıyız, bunun için arsa maliyetlerini uygun koşullara getirmeliyiz. Ayrıca faizler de tek haneli olmalı.

SON 6 YILDA MALİYETTE 9 KATLIK ARTIŞ OLDU

Fiyatlar arttı evet doğru ama maliyetler de arttı. 2017’den bu yana baktığımızda maliyet endeksi 903’e gelmiş. Konut fiyat endeksi 1010’a gelmiş. 9-10 katlık bir artış var. Konut üreticileri olarak bu algıyı yönetmek zorundayız.

Konut satışlarında 2023’ü geçen yıla göre yüzde 20 düşüşle kapatacağız gibi duruyor.