Kiralık ev arayanlar başınız yanmasın! Sözleşmedeki bu maddeye dikkat!

Kiralar, son aylarda gündemden düşmüyor. Kiracılar, fahiş fiyat artışları, yasal sınırın üzerinde zam, ara zam talebi, tahliye baskısıyla karşı karşıya kaldığı gibi piyasada kiralık ev bulmak da çok zorlaştı. Endeksa’nın verilerine göre, Türkiye genelinde kiralar son 1 yılda yüzde 95.5 artış gösterdi. Türkiye genelinde ortalama metrekare kira bedeli 32.9 liraya, ortalama kira 3 bin 746 liraya yükseldi.

100 EVDEN 27’Sİ KİRADA

Türkiye’de her 100 evden 26.8’i kirada, yaklaşık 6.5 milyon hanenin kiracı olduğu tahmin ediliyor. Hane halklarının tüketim harcamaları içinde konut ve kira harcamalarının oranı yüzde 25’e yaklaşıyor. Kiraların bu denli yükselmesi, bütçeleri de zorluyor. Bir de arz azalınca emlakçılar ev kiralamak isteyenleri sıraya koymaya başladı. Bu ortamda beklentileri karşılayan ve bütçeye uygun olan doğru evi bulmak, haklarınızı koruyan sözleşmeye imza atmak daha da önem kazandı.

BÜTÇEYE UYGUNLUK

Ev kiralarken öncelikle evin fiziki şartlarına, ihtiyaç ve beklentiyi karşılamasına ve bütçeye uygunluğuna dikkat etmek gerekiyor. Son dönemde yükselen fiyatlar karşısında bütçeye uygunluk ilk sıraya yerleşti. Artık evin fiziki koşullarına bakılmaksızın uygun fiyatlı evler tercih edilmeye başlandı. Ancak yine de ev kiralarken şu maddelere bakmadan geçmeyin: Dairenin tadilata ihtiyacı varsa (boya, tesisat vs.) kira tutarından düşerek tadilat yapılmasını teklif edin. Apartmanın aidatı ve ortak giderleri hakkında bilgi almayı unutmayın. Eşyalarınızın eve sığıp sığmayacağını ölçün.

SÖZLEŞME İMZALARKEN OLMAZSA OLMAZLAR

Net bir kira sözleşmesi imzalamanız, ileride doğacak sorunların önüne geçecek ve ihtilafları hukuken çözecektir. Her iki taraf adına olmazsa olmaz şartlar; yıllık ve aylık kira bedelinin, yıllık zam oranının, artış döneminin, depozito bedelinin, sözleşme süresinin ve kira bedelinin hangi tarihlerde ödeneceğinin kira sözleşmesinde belirtilmiş olmasıdır. Sözleşmede dikkat edilmesi gereken diğer hususlar şöyle:

KİRAYA VEREN AÇISINDAN

Teminat amacıyla depozito alınmalı ve bir kefil istenmeli. Demirbaşların neler olduğu fotoğrafları çekilerek kira sözleşmesine yazılmalı. Abonelikleri kiracı kendi adına devralmalı. Kiracıya ulaşmada yaşanabilecek riskleri azaltmak için kiracının işyeri bilgileri de alınmalı.

KİRACI AÇISINDAN

Evde ayıp olup olmadığını belirleyin. Zam oranının kanuna uygun olarak yazıldığını tespit edin. Taşınmazın kiraya verene ait olup olmadığını tapu senedine bakarak kontrol edin. Evde haciz olup olmadığını araştırın.

KONTROL ETMEYİ UNUTMAYIN

Tarafların kimlik bilgileri eksiksiz doldurulmalı. Malik sayısı birden fazla ise kiraya verenin yetki kontrolünü sağlayın. Kira ödemelerinin de maliklere hisseleri oranında yatırılmasını sağlatın. Kefiller alınırken kefalet şartlarını unutmayın (elle yazılması, eş rızası vb). İlk kira bedeli, depozito bedeli dahil olmak üzere kira bedellerinin mutlaka bankadan yatırılmasını isteyin.

YASAL SINIRLAR

Borçlar Kanunu’na göre kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre yapılıyor. Son açıklanan verilere göre bu rakam yüzde 34.46’dır. Bu oran, kira artışı için üst tavandır. Depozito bedeli 3 aylık kiradan fazla olamaz. Depozito bedeli, kiracı tarafından vadeli bir banka hesabına yatırılır ve tarafların karşılıklı onayı olmadan çekilemez. Kira sözleşmelerinin süresi, aksi belirtilmedikçe 10 yıldır. Kira bedelinin bölge ortalamasının altında kaldığını düşünen ev sahipleri yasal sınırı aşan zam uygulamak yerine ‘kira tespit davası’ açabilir. Ancak sözleşme üzerinden 5 yıl geçmediği müddetçe kira tespit davası da açılamaz.

TAHLİYE ŞARTLARI

Kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Kiracının tahliyesinin kira sözleşmesi süresi dolmadan olabilmesi için mal sahibinin haklı nedenleri olmak zorunda. Bu durumlar şöyle: Kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması. Sözleşmeye esaslı bir aykırılık olması (taşınmazın içinde mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yapılması, alt kiralama devir yasağı olmasına rağmen kiralanan yerin bir başkasına devredilmesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması). Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım.

KİRACI ÇIKMAK İSTERSE:

Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden kiraladığı taşınmazı tahliye ederse mal sahibinin 3 ay daha kira bedelini talep etme hakkı oluşur. Mal sahibinin bu 3 aylık bedeli talep edebilmesi için de kiracının erken tahliyesi sonrasında bu 3 aylık süre içerisinde yeni kiracı bulmamış olması gerekir. Eğer ev hemen kiraya verilirse kiracı tazminat ödemez. Evin bir başkasına satılması durumunda kiracının 6 ay süresi bulunur. 6’ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak tahliye talep edilebilir. Ev sahibi, ‘oğlum gelecek, kendim oturacağım vs.’ demesi durumunda daireyi bir başkasına 3 yıl boyunca kiraya veremez. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek zorunda.

HANGİ MASRAFLAR KİRADAN DÜŞER?

Kiralanan ev veya işyeri ile ilgili Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve Emlak Vergisi gibi vergi ödemelerini ev sahibi ödemekle yükümlü. Eğer bu ödemeleri kiracının yapması istenirse, kiradan düşülebilir. Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Binalardaki ortak kullanım alanlarıyla ilgili bakım-onarım giderleri de mülk sahibine aittir. Evde isteğe bağlı olarak yapılacak masraflar ev sahibine yükümlülük getirmez.