Kira sözleşmesine dikkat! Kontrat imzalarken bunlara bakın

Türkiye’de ev sahipliği oranı her geçen gün azalırken, kiracılık ise artıyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre, 2020 yılında kiracıların oranı yüzde 26.2’ye çıktı. Her 100 evden 26’sı için kira ödeniyor. Yani, yaklaşık 25 milyon hanenin 6.5 milyonu kiracı. Kiralar, hanelerin harcamalarının neredeyse dörtte birini oluşturuyor. Tüketim amaçlı yapılan harcamalar içinde en yüksek payı yüzde 24.1 ile konut ve kira harcamaları alıyor.

SORUN YAŞAMAMAK İÇİN

Hane halklarının dörtte birinden fazlasının kiracı olması, bu alanı sürekli canlı tutuyor. Şu anda birçok şehirde kiralık ev bulmak bile zora girdi. Emlakçılar, ev kiralamak isteyenleri sıraya sokuyor. İşte bu ortamda beklentileri karşılayan ve bütçeye uygun olan doğru evi bulmak, doğru ev bulunduğunda dikkatli olmak büyük önem taşıyor. Ev kiralarken ileride sorun yaşamamak, haklarınızı korumak için dikkat edilmesi gerekenleri hem fiziki hem de hukuki açıdan uzmanlarıyla konuştuk.

ZAM VE SÜRE NET OLMALI

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan, kira sözleşmelerinin olmazsa olmazlarını şöyle açıkladı:

Kiraya veren olarak sorun yaşamamak için kira sözleşmesi ile teminat amacıyla depozito alınması ve bir kefil istenmesi, demirbaşların neler olduğunun kira sözleşmesine yazılması, aboneliklerin kiracının kendi adına devir alacağının belirlenmesi ve kira sözleşmesinin süresi önemli.

Kiracı için ise evde ayıp olup olmadığının ve zam oranının kanuna aykırı olarak belirlenmediğinin tespit edilmesi, taşınmazın kiraya verene ait olup olmadığı ile evde haciz bulunup bulunmadığının tespit edilmesi önemli.

Her iki taraf adına olmazsa olmaz şart ise zam oranının ve sözleşme süresinin kira sözleşmesinde belirtilmiş olmasıdır.

BEDEL NASIL BELİRLENİR?

Kiralar, evin konumu, yaşı, büyüklüğü, sunduğu imkanlar gibi özelliklere göre belirleniyor. Kirayı belirlemek ev sahibinin inisiyatifinde. Zam oranı için yasal bir sınır olsa da kira bedelinde böyle bir sınır yok. Eğer bölge hakkında fikir sahibi değilseniz, gerek emlak ilan platformları gerekse bölgedeki emlakçılar üzerinden benzer özellikteki evler için kira bedellerini araştırabilirsiniz.

ARTIŞ TÜFE’Yİ GEÇEMEZ

Borçlar Kanunu’na göre kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre yapılıyor. Son açıklanan enflasyon verisine göre bu, yüzde 14.13 oldu. Bu oran, kira artışı için üst tavandır. Kiracı ile mal sahibi bunun altında bir oran kararlaştırabilir. Ancak kesinlikle bunun üzerinde bir kira artışı yapılamaz. Örneğin sözleşmede bir zam oranı belirlenmiş, bu da 12 aylık ortalama TÜFE’yi aşıyorsa, zam sözleşmede yazan orandan değil, TÜFE üzerinden yapılır. Ayrıca kiracı, kendi isteğine göre bir bedel belirleyip mal sahibine ödeme yaparsa, mal sahibinin aradaki farkı icra dairesi kanalıyla talep etme hakkı bulunuyor.

KONTRATI İMZALARKEN BUNLARA BAKIN

BANKA ÜZERİNDEN ÖDEME

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, kira kontratı yaparken dikkat edilmesi gerekenleri şöyle sıraladı:

• Malikin kim olduğunu mutlaka tapu senedi örneğini alarak kontrol edin.
• Malik sayısı birden fazla ise kiraya verenin yetki kontrolünü sağlayın.
• Kira ödemelerinin de maliklere hisseleri oranında yatırılmasını sağlatın.
• Kefiller alınırken kefalet şartlarını unutmayın (elle yazılması, eş rızası gibi).
• İlk kira ve depozito bedeli dahil olmak üzere kira bedellerinin mutlaka bankadan yatırılmasını isteyin.
• Kiracının özellikle işyeri bilgilerini de doldurun. Kiracıya ulaşmada yaşanabilecek riskleri azaltın.
• Kira artışının en fazla Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalaması olarak artırılabileceğini unutmayın.
• Kira bedellerinin net mi brüt mü olduğunu açık olarak yazmayı unutmayın.
• Tüm teslim alınan demirbaşların fotoğrafını çekerek kira kontratına ekleyin.

HANGİ BİLGİLER YER ALIR?

• Daire, mahalle, sokak, kiralananın cinsi gibi detaylar,
• Kiracı ve kiralayanın adresi, TC kimlik numarası,
• Kiralanan ile teslim edilen demirbaşlar,
• Yıllık ve aylık kira bedeli,
• Kira bedelinin hangi tarihlerde ödeneceği,
• Depozito bedeli (en fazla 3 kira bedeli olabilir),
• Yıllık zam oranı,
• Evin ne kadar süreliğine kiralandığı,
• Emlak komisyon bedeli.

ÖNCE FİZİKİ ŞARTLAR VE BÜTÇEYE UYGUNLUK

Ev kiralarken öncelikle evin fiziki şartlarına, ihtiyaç ve beklentiyi karşılamasına ve bütçeye uygunluğuna dikkat etmek gerekiyor. Daireyi kiralamadan önce mutlaka öğrenmeniz gerekenler şöyle:

• Kiralık dairenin iç ve dış yapısının uzun vadede kullanıma uygunluğuna bakın. Rutubet, küf, çatı akması gibi sorunlar var mı kontrol edin.
• Evin içinde tadilata ihtiyaç varsa (boya, tesisat vs.) kira tutarından düşerek tadilat yapılmasını teklif edin.
• Apartmanın aidatı ve ortak giderleri hakkında bilgi almayı unutmayın.
• Evcil hayvanınız varsa, apartman yönetiminin evcil hayvana izin verip vermediğini öğrenin.
• Eşyalarınızın eve sığıp sığmayacağını ölçün.
• Evin deprem güvenilirliğini, enerji kimlik belgesini sorun.
• İnternet altyapısının olup olmadığını öğrenin.
• Toplu taşıma, yeşil alan, park, okul, market, alışveriş merkezi gibi ihtiyaçlara yakınlığa bakın.
• Tüm bu fiziki şartlar içinize sindiyse, kira bedelinin de bütçenize uygunluğuna göre karar verin.

SEZONLUK YAZLIKTA KOŞULLARI İYİ BELİRLEYİN

Pandemiyle birlikte bahçeli ve müstakil yazlık evlere talep arttı. Kakıcı&Şimşek Hukuk Bürosu Kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, sezonluk yazlık kiralarken de sözleşme yapılması gerektiğinin altını çizdi. Şimşek, şunları söyledi:

“Yazlık evde evcil hayvan bulundurma hakkı, fazla ses yapılması durumunda gayrimenkul sahibinin sözleşmeyi feshedip edemeyeceği ya da evi kiraladıktan sonra cayma hakkının bulunup bulunmadığı gibi konular hakkında sözleşmede geçen ifadeler dikkatle okunmalı. Sözleşmelerde kiracının cayma hakkı genellikle bulunmuyor. Bu nedenle yazlık kiralarken giriş çıkış tarihlerinin çok iyi belirlemesini tavsiye ediyoruz. Aksi takdirde sadece kaparo değil, kiralama ücretinin tamamının ödenmesi gerekebilir.”

YARIN DEVAM EDECEK