Kiracı fazla yapılan zammı geri alabilir mi? Yüzde 25 kuralının merak edilen soruları

Kiralardaki fahiş artışlar karşısında kiracıyı korumaya yönelik geliştirilen ve 11 Haziran 2022 itibarıyla yürürlüğe alınan "konutlarda yüzde 25 zam sınırı" kararı 1 Temmuz 2024'e kadar uzatıldı.

Yüzde 25 artış tavanı enflasyonun çok gerisinde kaldığı için karar ev sahiplerinin tepkisini çekmiş ve başta megakent İstanbul olmak üzere pekçok büyükşehirde uygulanamamıştı.

KONUT KİRALARINDA YÜZDE 25 SINIRI KALKACAK MI?

Bugün yüzde 25 kira zammı sırının devam ettirilip ettirilmeyeceğı merak ediliyor. Bu konuda net bir gelişme yok. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in basına kapalı bir toplantıda "düzenlemenin sona ermesine yakın yeniden gözden geçirileceğini" ifade ettiğine dair bir haber basında yer almıştı.

Bu gelişmenin ardından Cumhurbaşkanlığı İletişim Başkanlığı'ndan düzeltme gelmişti. Başkanlık, "Bakan Şimşek, yüzde 25 kira zammı sınırının kaldırılacağını açıkladı" başlığıyla verilen haberlerin doğru olmadığını, bakanın basına kapalı bir toplantıda, ""düzenlemenin sona ermesine yakın yeniden gözden geçirileceğini" söylediğini ve bu ifadenin kesin bir karar gibi ele alınmaması gerektiği belirtilmişti.

YÜZDE 25'TEN FAZLA ZAM YAPILDIYSA

Hukukçular konut kiralarında yüzde 25'ten fazla zam yapılması durumunda kiracının ödediği fazla parayı geri alıp alamayacağı konusunda hemfikir değil.

Hürriyet'in haberine göre, Avukat Ali Güvenç Kiraz'ın konuya dair yorumu şu şekilde:

Mal sahibi ve kiracı arasında başlayan yeni döneme dair kira bedeli artışı konusunda taraflar uzlaşmış ve bu konuda kendi aralarında yenileme sözleşmesi, ek protokol veya yazılı bir belge oluşturmuş ise artık bu yeni dönem kira bedelinin belirlendiği anlamına gelecektir. Bu noktada kiracının geriye dönük olarak yüzde 25 üzerinde yapmış olduğu bu artış bedellerini talep etme hakkı olmadığını düşünüyorum.

Eğer kiracı evini kaybetme riski ile karşı karşıya kaldığı için bu artışı kabul etmek zorunda kalmış ve yazılı bir belge, ek protokol veya yenileme sözleşmesi kapsamında herhangi bir kabul beyanında bulunmadan ev sahibinin bu talebine uygun davranıp kira bedelini ödemişse, bu durumda geriye dönük olarak bu fazlaya dair ödediği kira bedellerini talep etme hakkına sahip olabilecektir.

Bu konuda emsal olarak gösterilen Yargıtay kararına konu olan olayda, kiracının bu fazlaya ilişkin bedelleri ‘ihtirazi kayıtla’ ödediği görülmektedir. Bu noktada hukukun kabul ettiği ‘kötü niyete tabi’ olmamak için de bu bedellerin banka dekontlarına ‘fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak kaydı ile ödüyorum’ şeklinde bir kayıt düşülmesini tavsiye ediyorum.”

İADE DAVASI AÇILABİLİR AMA…

Avukat Ali Yüksel ise fazla zammın geçersiz olduğunu ifade ediyor. Yüksel'in yorumu şu şekilde:

Yasada yer alan yüzde 25 üst sınır enflasyon ve rayicin çok altında kalması nedeniyle kamuoyunda tartışmalara yol açtı. Tartışmanın birincisi mülk sahibinin baskısıyla ya da rıza ile anlaşarak kanuna uyulmaması durumunda ne olacağı üzerindeydi. Bu konuda yasanın geçici 4. maddesi ‘Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir’ şeklinde açıkça emredici bir yasak getirmiştir. Taraflara tercih hakkı tanımamıştır. Yasa, kamu düzeni alanındaki bir konu olan konut kirasında fazla artışı geçersiz saymıştır. Bu dönemde yeni yapılan bir sözleşmede daha yüksek oran konsa, o da aynı şekilde geçersizdir.

Yasanın açıkça yasakladığı bir borcun ödenmesi gerekmediği gibi, ödense de iade alınabilecektir. Burada taraflar anlaşsa da yasanın amir hükmünü geçersiz hale getiremezler. Böylece bu hükme aykırı anlaşma, sözleşme, ek protokol veya kabuller mutlak butlanla batıldır (hükümsüzdür). Burada fazla kira ödemiş kişiler kira sözleşmesi devam ederken veya bitince bir yıl içinde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade yani istihkak davası açacaklardır. Burada yasal faiz işleyecektir. Ancak öncelikle arabulucuya başvuru olmalıdır.

AVUKAT ÇİĞDEM KEZER: ‘İYİ NİYETLİ DEĞİL’

“Yüzde 25 artış oranı aşılarak yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olsa da bu durumda benim hukuki görüşüm, Yargıtay’ın ileriki dönemlerde yüzde 25 artış oranı üzerinde yapılan ilave zammın kiracı tarafından talep edildiği takdirde iadesine karar vermemek yönünde içtihat oluşturmasının hakkaniyetli ve adil olacağı yönündedir. Çünkü kiracı bu farkı kendi rızasıyla ev sahibine ödemiştir, ödediği fazla bedelin ileride iadesini talep etmek kiracının iyi niyetli olmadığını gösterir.

Mevcut enflasyonist ortamda mal sahipleri ile ilişkileri tamamen kopartmamak ve tahliye edilme tehdidiyle sürekli olarak karşılaşmak istemeyen kiracıların büyük çoğunluğu yasal artış oranının üzerinde bir artış oranıyla kira kontratlarını devam ettirdiler ve özellikle 2. yılda geçici düzenlemeyle yüzde 25 artış sınırı ne yazık ki uygulanamadı. Zaten ilk yıl yapılan bu düzenleme yerindeyken, ikinci yıl da devam etmesi mal sahiplerini fazlasıyla mağdur etmişti. Bütün bu nedenlerle temmuz sonrasında yüzde 25 artış sınırlamasının devam etmemesini umarken, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından çalışmaların devam ettiğini bildiğimiz ‘bölgesel kira rayici’ uygulamasının detaylandırılarak hayata geçmesinin doğru olacağını düşünüyorum.”