Giriş
Kiracı ve ev sahiplerini ilgilendiriyor: Kentsel dönüşüm başlıyor, bu detaylara dikkat!
Deprem felaketi sonrasında, binaların risk tespitleri hız kazandı, birçok bina kentsel dönüşüme hazırlanıyor. Avukat Çiğdem Kezer, dönüşüme başlarken dikkat edilmesi gereken noktaları ve paydaşların hukuki haklarını anlattı. Ev sahibi ve kiracılar dikkat! 3 yıllık süre verilecek. İşte detaylar.
Meltem Kara Söyleyenoğlu - Posta.com.tr Kahramanmaraş merkezli depremler sonrasında, binaların sağlamlığı yeniden sorgulanmaya başlandı ve risk tespiti yapan firmaların telefonları susmuyor. Başta İstanbul olmak üzere deprem riski olan yerlerde, risk tespitleri hız kazandı. Sonucun riskli çıkması durumunda kentsel dönüşüm süreci başlıyor. Ancak en zorlayıcı dönem burada başlıyor. Malikler arasında çoğunluğa ulaşmak, ihtilaflar, doğru müteahhiti bulmak, ek maliyetler, geçici olarak yeni bir ev bulmak gibi birçok problemin çözülmesi gerekiyor. Kentsel dönüşüm konusunda uzman avukat Çiğdem Kezer, bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler ve hukuki haklar konusunda önemli uyarılarda bulundu:
YÜKLENİCİ İYİ ARAŞTIRILMALI
- Kentsel dönüşüme girecek binalarda öncelikle karar verilen yüklenici ile detaylı bir ön sözleşme yapılmalı.
- Bu ön sözleşmede avan proje (ön proje) onayının alınacağı belirtilmeli ve sonrasında yüklenicinin taahhüt etmiş olduğu etüd projedeki net, emsal, brüt metrekarelerin ilçe belediyesi tarafından onaylandığı tespit edildikten sonra o yüklenici marifetiyle vekaleten riskli yapı tespiti yapılmalıdır.
- Anlaşılacak yüklenicinin araştırılması yapılarak ekonomik gücü sorgulanmalı, bitirdiği inşaatlar gezilmeli, gerekirse bitirdiği inşaatlardaki kat malikleri ile görüşülmelidir.
- Teminat ve hak edilen bağımsız bölümlerin yükleniciye devri konusu iyi şekilde dengelenmelidir. Gerek görüldüğü takdirde inşaat firmasının ortaklarının şahsi garantörlüğü alınmalıdır.
- Yüklenici; değişen piyasa koşulları, inşaat maliyetlerindeki artışlardan dolayı sözleşme ve şartlarını değiştirmemeli, proje uyarlamasına gitmesinin önü kesilmelidir. Bu hususta da sözleşme maddelerinin düzenlenmesi önemlidir.
AYKIRI DURUM OLUŞURSA
- Yapı ruhsatı alınıp (yüzde 100 imza, muvafakat sonucunda) inşaat başladıktan sonra arsa sahibinin aleyhine bir durum ile karşılaşıldığı zaman vatandaş bu durumu delil tespiti yaptırarak mahkeme yoluyla bilirkişi marifetiyle tespit ettirebilir.
- Bununla birlikte yapı ruhsatı alma süresi, bağımsız bölümlerin anahtar teslim süresi net olarak yazılmalıdır.
- Ne kadar sürede iskan alınacağının da sözleşmede net olarak belirtilmesi gerekir.
- Yükleniciye hak ettiği bağımsız bölümlerin ne zaman devredileceğinin de sözleşmede net ve doğru olarak yazılması önemlidir.
YENİ EV KİRAYA VERİLECEKSE KİRACI ÖNCELİKLİ AMA...
AYNI BEDELDE BULAMIYORLAR
Kentsel dönüşüme girecek binalarda oturan kiracılara da bazı haklar sunuluyor ancak son dönemdeki artan kiralar karşısında kiracılar oldukça mağduriyet yaşıyor. Çiğdem Kezer, “Kiracılar dönüşümün bence en mağdurlarından. Çünkü hem oturdukları yerden çıktıkları zaman aynı kira bedelinde daire bulamadıklarından hem de taşınma vb. masraflar yapacaklarından mal sahipleri ile aralarında çok fazla ihtilaf söz konusu. Mevcutta ödedikleri kira bedeline eş kiralık daire bulamıyorlar hatta bu sebeplerle riskli yapıyı olabildiğince geç tahliye ederek sürecin aksamasına bile sebep olabiliyorlar” dedi.
3 YILLIK SÜRE
Kezer, kiracının yeniden inşa amacıyla boşalttığı dairedeki süreci şöyle anlattı: “Mal sahibi, kiracı taşınmazı boşalttığı tarihten itibaren 3 yıl içinde yeni yapılan daireyi kiraya verecekse öncelikle eski kiracıya önermelidir. Eğer mal sahibi kendisi oturacaksa kiracının böyle bir hakkı bulunmuyor. 3 yıl dolduktan sonra da kiracının öncelik hakkı sona eriyor. Fakat pratikte yeni yapılan taşınmazlar daha yüksek fiyata yeni kiracılara kiralandığı için bu hüküm uygulanmıyor ve örneği de pek fazla görülmüyor. Çünkü deprem riski sebebiyle yeni ve sağlam yapıların kirası her zaman eski binaların kirasından daha fazla oluyor.”
KİRA YARDIMI VAR
Dönüşüm kapsamında kiracılara da kira yardımı yapılıyor. Nisan ayından geçerli olmak üzere kiracılara İstanbul’da 7 bin lira (2 aylık ödenecek toplam tutar), Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir’de 6 bin lira, diğer büyükşehirlerde 5 bin lira, diğer illerde ise 4 bin lira kira yardımı verilecek. Kezer, “Kiracılar, ikametgahlarının riskli yapı olduğunu ilçe nüfus müdürlüklerinden aldıkları ikametgah belgesi ile tespit ettirdikleri takdirde yıkımdan sonra 3 aylık hak düşürücü süre içinde taşınmazın bulunduğu ilçe belediyelerine müracaat ederek 2 aylık kira yardımı alabilirler” diye konuştu.
ÇOĞUNLUKTA YER ALMAYANLARIN HAKKI VAR MI?
6306 sayılı yasa aslında tam mutabakat istiyor, yani yüzde 100 anlaşmayı amaçlıyor. Ama çoğu taşınmazda kat malikleri arasında ihtilaflar ve anlaşmazlıklar olduğu için kanun gereği 2/3 arsa payı çoğunluğunun sağlanması ile iş ve işlemler yürütülmeye başlanıyor. Çoğunluk dışında kalanlar, 15 gün içinde sözleşmeye katılmazlarsa payları Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç bedelden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılıyor. Satış gerçekleştirilemediği takdirde sözleşme ve eklerini kabul eden 3’üncü kişilere verilen yeni satış gününde satılıyor. Çoğunluk dışında kalanlar her bir idari iş ve işleme karşı İdare Mahkemesi’nde yürütmenin durdurulması talepli dava açabilir.
SAĞLAMLIĞINDAN NASIL EMİN OLUNACAK?
Çiğdem Kezer, şu anda yapı denetim firmalarının otomatik olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından havuzdan atandığını, eskisi gibi yüklenicilerin kendi yapı denetim firmasını seçemediğini belirterek, “İnşaat başladıktan sonra inşaatlar yapı denetim firmaları tarafından denetlenirken ilaveten kat malikleri dışarıdan bir kontrolör ile anlaşarak da (genel de yüksek mimar veya inşaat mühendisi veya mimari gruplar olabiliyor) binalarını aşama aşama denetletebilir” önerisinde bulundu.
ARABULUCULUKLA ÇÖZÜLEBİLİR
Dönüşüm süreci ihtilaflar, anlaşmazlıklar, arsa payları arasındaki düzensizlikler, şerefiye konusunda anlaşmazlıklar ve yüklenici seçimindeki fikir ayrılıkları gibi nedenlerle tıkanabiliyor. Çiğdem Kezer, süreci daha hızlı çözebilmek için şu önerilerde bulundu:
“6306 sayılı yasa ile ilgili olarak riskli yapıların bulunduğu yerlerde özel yetkili mahkemeler kurulabilir. Bu sayede kentsel dönüşüm konusunda yargıya giden ihtilaflar daha hızlı sonuçlanabilir. Ayrıca kentsel dönüşümle ilgili dava öncesi arabuluculuk sistemi zorunlu olarak devreye girerek arabulucu marifetiyle sorunların çözümü dava yoluna gidilmeden sağlanabilir.”