Kiracıları ilgilendiren 'geçmiş zam' oyunu! 'Mutlaka sözleşme yaptırın'

Kiralık ev fiyatları arttıkça kimi ev sahiplerinin fırsatçılık arayışı sürüyor. Yasal oranın üzerinde zam taleplerinden sonra, şimdi de geçmiş yılların yapılmayan zamları isteniyor. Önceki yıllarda zam yapmayan ya da yasal oranın altında zam yapan kimi mülk sahipleri anlaşmanın sözlü olmasını suiistimal ediyor, ‘ne de olsa yazılı anlaşma yok’ diyerek geçmiş yıllara ait sözde alacakları için icra takibi başlatıyor. Sözlü anlaşmaların geçerli olmadığını belirten Avukat Ali Güvenç Kiraz, ‘mutlaka yazılı sözleşme yapın’ uyarısında bulunuyor. Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün özel haberi...

"NE DE OLSA YAZILI ANLAŞMA YOK"

Ülke genelinde birçok ilde kiralık ev fiyatları ve kiralara yapılan zamlar vatandaşın en önemli gündem maddesi oldu. Kiralık ev bulmanın zor olduğu bugünlerde durumu fırsata çeviren mal sahipleri de oldukça fazla. Yasal oranın üzerinde Kira artışı yapanlar, evi başkasına daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliye talep edenler ve hatta hileli tapu devri yapanlar dahi var.

Şimdi bu fırsatçılıklara bir yenisi daha eklendi. Kimi mal sahipleri kiracılarından geçmiş yıllarda yapmadıkları eski kira artışlarını istemeye başladı. Sözlü olarak kiracıyla anlaştığı halde, ‘ne de olsa yazılı anlaşma yok’ kozunu kullanan ev sahipleri alacakları için icra yoluna gidiyor.

İCRA TAKİBİ YAPIYORLAR

Son aylarda geçmiş yıl zamlarını talep eden mülk sahiplerinin arttığını belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Mal sahipleri son dönemde kiracıları ile sözlü olarak yapmış oldukları artış oranlarını inceliyor ve kiracı tarafından yasal artış oranlarının uygulanıp uygulanmadığını kontrol ediyor. Artış yasal oranda yapılmamışsa, bakiye kira alacağı için icra takibi başlatıyor” dedi.

KİRA ARTIŞ ORANI ZAMAN AŞIMINA UĞRAMAZ

Peki böyle bir talep mümkün mü? Avukat Kiraz bu soruyu şöyle yanıtladı:

“Kira hukukunda kiracı her kira döneminde mutlaka bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması artışı yapmak zorunda. Ama kiracı eğer yasal artış oranını uygulamamış, mal Sahibinden de yazılı bir onay almamış ise kira artış oranı hiçbir zaman zaman aşımına uğramaz. Kiracı ile Ev Sahibi sözle anlaşarak farklı bir oran üzerinden el sıkışsalar dahi, mal sahibi anlaşmanın yazılı olmamasını lehine kullanarak yeni dönem kirası dışında son 5 yılın (kira borçlarında alacak zamanaşımı 5 yıl olduğu için) farkını sizden talep edebilir.”

Konuyu bir örnekle anlatan Avukat Kiraz, “Mesela 10 yıl önce 1000 TL ile bir evi kiraladınız. Her yıl mal sahibi ile konuşarak yeni bedeli belirlediniz. Mal sahibi söz gelimi yasal Zam oranı yüzde 15 olsa da yüzde 10’a tamam dedi ya da pandemi nedeniyle bir yıl hiç zam yapmadı ve 2022 yılına gelince kira bedeliniz 2 bin TL oldu. 10 yıl içerisindeki yasal oranların tamamı uygulansa kira bedelinizin 4 bin lira olacağını düşünelim. Bu durumda siz 2022 yılında 4 bin TL ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bunun haricinde de yine son 5 yılın kira fark bedellerini de mal sahibi sizden talep edebilir” diye konuştu.

KİRA SORUNU NASIL DOĞDU?

Kiralık ev fiyatlarındaki artışın en temel nedeni arz eksikliği. Son 3 yılda konut üretiminin yavaşlaması hem satış hem de kira fiyatlarını etkiledi. Pandemi döneminden biriken kiralık talebi (evlenenler, öğrenciler, evini yenileyecekler) kısıtlamaların gevşetilmesi ile aynı anda devreye girince sorun büyüdü. Yabancıların kiralık konut talebi ile kentsel dönüşümden kaynaklanan kiralık ihtiyacı da yine bu süreçte etkisini gösterdi. Piyasada yaşanan bu sorunu gören kimi ev sahipleri de durumu fırsata çevirdi. Kira artışı sözleşme yenileme tarihinde yılda bir kez ve 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılsa da, kirayı 2 katına çıkaranlar, yılda 2 kere zam isteyenler, istedikleri zamları alamadıklarında da türlü bahanelerle ‘evi boşalt’ diyenler oldukça fazla. Kimileri 10 yıllık sözleşme uzama süresi dolan kiracılara tahliye davası açarken, kimileri de 5 yılı aşan ve kirası düşük kalan kiracıları için kira tespit davası yolunu seçiyor.

KİRA FİYATLARINDA ARTIŞ SÜRÜYOR

Araştırmalar da gösteriyor ki kira artışı sürüyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com’un ilan verileri üzerinden hazırlanan rapora göre Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı aralıkta yüzde 68.7 oldu. Böylece, geçen yılın aynı döneminde 15.4 TL olan Türkiye geneli ortalama metrekare kira fiyatı 26 TL’ye ulaştı. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 84.6, Ankara’da yüzde 62.6, İzmir’de ise yüzde 56 oldu. Böylece, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 40 TL, Ankara’da 18 TL, İzmir’de ise 26 TL’ye yükseldi.

KRİTİK UYARI

Geçmiş yıllarda kiralık ev bulmanın bu denli zor olmadığını ve yasal oranın da altında kira artışları uygulandığını hatırlatan Kiraz, yapılan sözlü anlaşmaların suiistimal edildiğine dikkat çekti ve şu uyarıda bulundu:

“Kiracıların yasal artış oranı dışında bir oranda veya kira bedelinde anlaşmaları halinde mal sahipleri ile sözlü anlaşma yapmamalarını, bunu mutlaka yazılı hale getirmelerini öneriyorum. Aksi halde yıllar sonra yüksek bir kira bedeli ile karşılaşabilir ve kira farkı ödemek zorunda kalabilirler. ”