'Kiralık oda'da riske dikkat

Son yıllarda özellikle büyükşehirlerde ve sahil şehirlerinde, kiracıların limitlerini zorlayan fahiş kira bedelleri ortaya çıktı. Yalnız yaşayanlar, öğrenciler, mesleği gereği şehir değiştirenler kat kat artan kiralarını ödemekte zorlanınca öğrenciler için yaygın olan ev arkadaşlığı genele yayıldı. Paylaşımlı ev, kiralık oda gibi ilanların sayısı oldukça arttı. Bazı kiracılar, kira bedellerini bölüşmek için bu yönteme başvursa da bazıları da gelir elde etmeyi amaçlıyor. Hatta bazı kiracılar ‘airbnb’ yöntemiyle farklı farklı kişilere kısa dönemli kiralamalar yaparak kazanç elde ediyor.

HUKUKİ DURUM

Ancak bunları yaparken bazı hukuki detaylara dikkat edilmesi gerekiyor. Kanunda bu durum ‘alt kira’ olarak belirtiliyor ve “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir” ifadeleriyle tanımlanıyor. Ancak bunun da bazı şartları var. Yasal koşullar dikkate alınmazsa idari para cezalarıyla karşı karşıya kalınabileceği gibi evden tahliye edilme riski de bulunuyor.

ÜÇÜNCÜ KİŞİLER

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, alt kira uygulamalarının hukuki boyutlarına dikkat çekti. Alt kira sözleşmesinin, asıl sözleşmeyi ilgilendirecek şekilde yapılan ancak asıl sözleşmeden bağımsız olan salt sözleşme özelliği gösterdiğini belirten Şimşek, “Alt kira sözleşmesi, kiracının, kiraya verenden kiraladığı taşınmazı bir başka kira sözleşmesi yaparak, kiraya veren konumuna geçmek suretiyle, bir üçüncü kişiye kiralaması şeklinde tanımlanabilir” dedi.

YAZILI İZİN ŞART

Kiracının üçüncü bir şahısla hukuka uygun bir alt kiralama ilişkisi kurabilmesi için bu yönde yazılı bir yetkinin şart olduğunu söyleyen Şimşek, şunları söyledi: “Kiraya verenin sözü edilen konut ya da işyeri üzerinde alt kira sözleşmesi akdedilmesine onay vermemesi durumunda da alt kira sözleşmesi bir hüküm ifade etmez ve geçersiz olur. Alt kiralama yetkisi, kira sözleşmesine eklenen bir madde ile verilebileceği gibi ev sahibinin alt kira ilişkisi kurulmasına muvafakat ettiğine dair yazılı bir belge ile de verilebilir. Kiracıya verilen bu alt kiralama yetkisi ile kiracı, ev sahibi ile kurmuş olduğu sözleşme ilişkisi kapsamında kendisine sağlanan tüm hakları alt kiracıya da tanıyabilmektedir.”

SÜRESİ ÖNEMLİ

Alt kiracının kiralanan üzerindeki hakkının, kiraya veren ile kiracı arasında kurulmuş olan kira sözleşmesine dayandığını vurgulayan Şimşek, “Alt kiracı, bu sözleşmede belirlenen sınırların ötesine geçemez; aşkın bir kullanımda bulunamaz. Yargıtay kararları uyarınca; asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, alt kira sözleşmesi de sona erdiği için alt kira sözleşmelerinin asıl kira sözleşmesinden daha uzun bir kullanım süresi içermemesi gerekiyor” diye konuştu.

ONAY YOKSA TAHLİYE YOLU

Ev sahibi tarafından alt kiralama onayı verilmediği halde kiracının kiralananı üçüncü kişiye kiralamasının sözleşmeye aykırılık teşkil edeceğini belirten Şimşek, şöyle konuştu: “Bu durumda; kiracının yükümlülüklerine aykırı davranması sebebi ile ev sahibi, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini ve aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir yazılı bir ihtarda bulunma hakkına sahiptir. Ancak bu ihtar, kiracının doğrudan evden tahliyesi sonucunu doğurmaz, tahliye talep eden ev sahibinin ayrıca tahliye davası açma yoluna başvurması gerekir. Ayrıca alt kiracının kötü niyetli olması halinde alt kiracıdan da ecrimisil talep edilebilir.”

AIRBNB’DE YENİ KURAL

Fazla odalarını kısa dönemli olarak başkasına kiraya veren kiracıların uyması gereken yeni şartlar da bulunuyor. Kamuoyunda ‘airbnb yasası’ olarak bilinen turizm konutlarına ilişkin düzenleme, geçen yılın sonunda devreye girdi. Tek seferde 100 günden az süreli kiralama yapmak isteyenler izin belgesi alacak. Bu belge için başvuruyu ev sahibinin yapması gerek. İzin belgesi alınabilmesi için binadaki kat maliklerinin oybirliği ile onay vermesi de şart. Özetle, kiracı bu belgeyi ev sahibinden habersiz alamaz. Bu durumda kiralamaya yetkisi de olmaz. Belgesiz kiralama yaptığı tespit edilirse 100 bin lira idari para cezasına çarptırılabilir. İzin belgesi bulunan turizm konutlarında belge sahibi dışında kiralama yapanlara da aynı ceza uygulanıyor.