Konut satışına mevduat freni! Uzmanından uyarı var: Daha fazla getiri sağlarsınız

Konut satışlarında inişli çıkışlı seyir devam ediyor. Fiyatların yükselmesi, kredi faiz oranlarındaki artış ve kamunun konutu yatırım aracı olmaktan çıkarmaya yönelik kredi düzenlemeleri konut satışlarını etkiledi. Merkez Bankası’nın son 4 ayda faizi yüzde 8.5’ten yüzde 30’a çekmesi sonrası mevduat faizlerindeki yükseliş de konut piyasasının dinamiklerini değiştirdi. Yatırım için konut alacaklar, yüzde 40-45 seviyesindeki mevduat faizleri nedeniyle yüksek getiri potansiyeline yöneldi. Bazı mülk sahipleri de mevduata geçmek için evlerini satışa koydu. Satılık ilan sayısında artış yaşanırken, konut satışları düşüyor.

1 MİLYON BARAJINI GEÇEMEDİ

Ağustos ayında 122 bin adetle bu yılın en yüksek seviyesine ulaşan satışlar, eylülde yeniden gerileme gösterdi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, eylülde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 9.5 azalarak 102 bin 656 oldu. Bir önceki aya göre düşüş de yaklaşık yüzde 16. Konut satışları ocak-eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14.9 düşüşle 900 bin 74 olarak gerçekleşti. Geçen yıl aynı dönemde 1 milyon 57 bin 193 adetlik satışla 1 milyon barajı geçilmişti. 2022’nin tamamında ise 1 milyon 485 bin 622 adet konut satılmıştı.

KREDİLİ İŞLEMLER DİPTE

Kredili satışlarda da dip seviye devam ediyor. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), ağustosta ikinci ve daha fazla konut alacaklara yönelik kredi miktarını yüzde 22.5 ile sınırlamıştı. İlk evini alacaklara bir sınırlama yok ancak kredi faizleri ortalama yüzde 3.5 seviyesinde. Bu seviye, kredili satışları diplerde tutmaya devam ediyor. Eylülde kredili konut satışı yıllık yüzde 50.2 düşerek 8 bin 446’ya geriledi. Toplam içinde kredili satışların payı yüzde 8.2’ye indi. Böylece kredili satışta Ocak 2019’da görülen yüzde 9’luk paydan bu yana en düşük oran görüldü. Ocak-eylül döneminde kredili satışlar yüzde 29.6 azalışla 160 bin 884 oldu.

YABANCI DA DÜŞÜYOR

Satışlarda, ikinci elin ağırlığı devam ediyor. Geçen ay sıfır konut satışı yüzde 15.2 azalarak 30 bin 488 oldu ve tüm satışlarda payı yüzde 29.7 olarak gerçekleşti. İkinci el satışlar ise yüzde 6.8 gerileyerek 72 bin 168 oldu. Toplam satışta ikinci el konutların payı yüzde 70.3 olarak açıklandı. Yabancıya konut satışları ise eylülde yıllık yüzde 42 azalarak 2 bin 930 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan satışın payı yüzde 2.9 oldu. İlk sırayı 1007 konut satışı ile Antalya alırken, Antalya’yı 978 konut satışı ile İstanbul ve 211 konut satışı ile Mersin izledi. Eylülde yine en çok Ruslar alım yaptı. 722 konut alan Rusları 327 konut ile İran, 191 konut ile Irak ve 148 konut ile Almanya vatandaşları izledi.

KİRA SORUNU DA YATIRIMCIYI GERİ ÇEKTİ

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Başkanı Ulvi Özcan, konut satışlarındaki gerilemenin sebeplerini şöyle sıraladı: “Konut satışlarının yakıtı kredilerdi. Kredi verme oranları çok düşünce satışlarda gerileme başladı. Örneğin 10 milyonluk eve 7.5 milyonluk kredi alınabilirken şimdi 2.5 milyon liralık kredi çıkıyor. Bu etkiledi. İkincisi önceki dönemlerde yüzde 1’in altında faiz vardı, şimdi yüzde 3.5 neredeyse. Üçüncüsü mevduatlar yüzde 40-45’lere geldi. Yatırımcılar bu alternatife yöneldi. Kamu da konutu yatırım aracı olmaktan çıkarıyor, ihtiyacı olan alsın diyor. Bir başka sebep de kira sorunu. Yatırımcılar evini kiraya verip, sorun yaşadığında 1.5 yıl süren davalarla uğraşmak istemiyor. Yer gösterme bile bir sorun. Bunların hepsini birleştirince satış adetleri düşüyor.”

2018’DE DE BENZER SÜREÇ YAŞANDI

İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan, konut piyasasındaki son durumu değerlendirdi. Herkesin yatırımdan farklı beklentileri olduğunu söyleyen Akdoğan, “Şu anda 5 milyon lirayı mevduat faizine koyduğunuzda yıllık yaklaşık 2 milyon lira getirisi bulunuyor. Yatırımcılar şu anda mevduatı çok cazip görüyorlar. Bu dönemlerde yoğunlukla mevduata kayılıyor. Ancak bu durum çok sürdürülebilir olmuyor. Altına, dövize yatırım yapanlar gibi kısa sürede para kazanıp, yeniden gayrimenkule dönüyorlar. 2018 yılında da benzer bir süreç yaşamıştık. Bu geçici bir süreç. O dönemde de ‘iyi bir gayrimenkul yatırımı yaparsanız, uzun vadede daha fazla getiri sağlarsınız’ diye uyarmıştık” dedi.

ESKİSİ KADAR HIZLI ARTMAZ

Şu anda ihtiyaçtan kaynaklı alımların devam ettiğini ancak artık satıcıların değil alıcıların elinin güçlü olduğunu vurgulayan Akdoğan, “Pazarlıkların yapılabildiği bir döneme girdik. Önceden pazarlık da yoktu. Yüksek fiyattan geri adım atılmıyordu. Çok hızlı satış dönemi de bitti. Konutlar bir haftada, 10 günde satılıyordu. Şimdi ortalama 1.5-2 ayı buluyor. Hızlı satmak isteyen fiyatı aşağı çekebiliyor” diye konuştu. Fiyatlara ilişkin de değerlendirme yapan Akdoğan, fiyatların geri çekilmeyeceğini ancak eskisi kadar da hızlı artmayacağını, enflasyonun biraz altında artışlar görülebileceğini ifade etti.