Konutta 2025'in anahtar kelimeleri: Faiz, fiyat, arz

Yıla durgun başlayan konut sektörü, ikinci yarıda atağa kalktı ve geçen yılı geride bıraktı. 2025 yılı ise daha kritik. Konut kredisi faizlerinin geldiği seviye, 2025’in seyrini belirleyecek. Taksitlerin daha ödenebilir seviyelere inmesi piyasaya ciddi hareket getirebilir. Bunun yanında fifiyatlardaki reel gerilemenin seyri ve yeni arzlar da 2025 yılında piyasayı önemli ölçüde etkileyecek.

Konut sektörü, 2024 yılında iki farklı dönem geçirdi. Yılın ilk yarısında piyasa çok durgun ve satışlar dip seviyelerdeydi. Yılın ikinci yarısı itibarıyla yükseliş grafiği başladı. Bugün gelinen noktada kasım ayı satışları 153 bine ulaşırken, 11 aylık toplam 1 milyon 265 bin 388’i buldu. Böylece, 11 ayda satılan konut adedi, 2023 yılını geçti. Aralık verileri de açıklandığında yıllık satışların 1.4 milyonu bulması bekleniyor. Yılın ikinci yarısında gelen bu harekette, ‘faizler düşecek, fiyat yükselecek’ beklentisi hakim oldu.

Sebepleri neler?

* Ayrıca Merkez Bankası’nın faizi düşüreceği beklentisi, mevduatı bulunanları da gayrimenkule yönlendiriyor. Yüksek faiz getirisini cebine koyanlar, kur korumalı mevduattan çekilenler, konut fiyatları zamlanmadan konut alımına geçiyor. Konut fiyat artış hızının yavaşlaması ve fiyatların enflasyon karşısında reel olarak kaybetmesi de elinde parası olanları konuta yönlendiriyor. Kira getirisinin yüksek olması ve yüzde 25 tavanının kalmış olması fiyatların yükselmediği bu ortamda yatırımcıyı yeniden harekete geçirdi. Konut kredi faizlerindeki gevşeme de satışların artmasında etkili. Bankalara göre değişse de şu anda yüzde 2.79’a kadar inen oranlarda kredi bulmak mümkün. Faizler halen yüksek olsa da fiyatların artacağını düşünenler yapılandırma imkanını göz önüne alarak kredi kullanıyor.

Seviyesi önemli

* Gelelim 2025 yılına... 2025’te de piyasanın gidişatını belirleyecek olan ‘faizlerin seviyesi’ olacak. Kredi faizlerinin düşerek taksitlerin daha ödenebilir seviyelere inmesi piyasaya ciddi hareket getirebilir. Ayrıca fiyatların seyri de önemli bir etken olacak. Konut fiyatlarının artış hızı 2024’e benzer bir tablo çizerse bekleyen talebin alıma dönmesi daha hızlı olacaktır. Bir de arz sorunu var. Son 2 yılda konut arzı düştü ve 2025 bu konuda önemli bir sınav olacak. Yeni konutlar piyasaya arz edilmezse bu kez de talep fazla olduğundan arz kaynaklı fiyat artışları başlayacak. Özetle, 2025’te anahtar kelimeler, faiz, fiyat ve arz olacak!

Beklentiler neler?

* Sektörün 2025 beklentilerine dair Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği’nin (KONUTDER) NielsenIQ Türkiye ile birlikte yaptığı ankette şu sonuçlar sıralanıyor:

* KONUTDER üyelerinin yarısından fazlası (yüzde 63.6) önümüzdeki 6 ay içinde birinci el satış adetlerinde artış yaşanacağı görüşünde birleşiyor.
* Üyeler arasında konut fiyatlarının artacağına yönelik beklentiler ağırlık kazanıyor.
* Üyelerin yüzde 90.9 gibi büyük bir bölümü maliyetlerin artacağı görüşünde.
* Son 3 aydaki konut satışlarındaki artışın ardından üretim tarafında da bir hareketlilik bekleniyor. Üyelerin yüzde 31.8’i önümüzdeki 6 ayda üretimin artacağını belirtirken anketin bir önceki döneminde bu oran sıfırdı!
* Konut kredi faizlerinin düşeceğine yönelik beklentide ciddi oranda artış var.

YENİLİKÇİ ÖNLEMLER GEREKİYOR

GAYRİMENKUL YATIRIMCILARI DERNEĞİ (GYODER) BAŞKANI NEŞECAN ÇEKİCİ

Türkiye’de gayrimenkul tercih edilen bir yatırım aracı olmaya devam ediyor. Faizlerde yaşanacak bir miktar düşüşün fiyatları etkileyeceğine, alımların başlayacağına inanıyoruz. Dengeler için ilk satış rakamlarının yükselmesi gerekiyor ki bunun için de faiz ibresinin aşağı dönmesine ihtiyaç var. Konut kredi faizlerinin düşmesiyle birlikte, pazarda tekrar bir canlanma öngörüyoruz. 2025 yılına doğru ilerlerken, Türkiye’nin konut krizine yönelik bütüncül bir politika benimsemesi gerekiyor. Bu konuyu sık sık her platformda tekrar ediyoruz. Uzun vadede, kentsel dönüşümün hızlandırılması ve konut sahipliği oranının yüzde 70 seviyelerine çıkarılması için kamu-özel işbirliği, hatta iş bölümü şart. Sektörün nabzının daha sağlıklı atmasını sağlamak, ekonomide tekrar çarpan etkisi yaratmak için bazı yenilikçi önlemler, düzenlemeler gerekiyor.

EZBERE DEĞİL TALEBE GÖRE ÜRETMELİYİZ

İNŞAATÇILAR VE GAYRİMENKUL GELİŞTİRİCİLERİ DERNEĞİ (İNDER) BAŞKANI ENGİN KEÇELİ

2024 sonu itibarıyla hareketlenme başladı ancak bu durumun 2025 yılının ilk yarısında devam edeceğini düşünmüyorum. Faiz oranlarının hâlâ yüksek devam etmesi nedeniyle konut piyasasının 2025’in ilk yarısında büyümesi pek mümkün görünmüyor. 2025’in ikinci yarısında talebe bağlı ve faizlerin düşmesiyle yatırımcı iştahıyla satışların artacağına inanıyorum. Konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme, genellikle talebi artırır ancak mevduat faizindeki yüksek oranların düşmesi talep açısından daha faydalı olacaktır. Ancak arz tarafı, bu hareketliliği karşılamak için her zaman aynı hızda yanıt veremeyebilir. İnşaatçılar ve gayrimenkul geliştiricileri olarak ezbere konut üretmek yerine talebe göre ve tüketici odaklı projeler üretmeliyi

YENİDEN YATIRIM LİGİNE DÖNEBİLİR

KONUT GELİŞTİRİCİLERİ VE YATIRIMCILARI DERNEĞİ (KONUTDER) BAŞKANI RAMADAN KUMOVA

Ülkemizin her yıl 700 bin yeni konuta ihtiyacı var ve 2023’te üretim 504 bin seviyesinde gerçekleşti. Bu yıl sonu tahmini de 482 bin civarında olacağı yönünde. Son birkaç yıldır birinci el konut arzındaki düşüş ikinci el konut stokları ile dengelendi. Ancak ikinci eldeki ürün stoku önümüzdeki dönemde birinci el deki arz eksikliğini karşılayamayacak seviyeye gelecektir. Önümüzdeki 2 yıl içerisinde arz sıkıntısı sosyolojik bir boyut kazanarak yerini bir barınma krizine bırakacak gibi görünüyor. Bu durumdan çıkış için birinci el konut satışlarını hızlandıracak konut kredilerinde faiz indirimi gibi tedbirler ivedilikle alınmalıdır. Birinci eldeki satış oranı yüzde 50’lere gelebilmeli ki yeni üretimler için de kaynak oluşturulabilsin. 2025’te yapılması beklenen konut kredisi faiz indirimlerinin piyasaya soluk aldıracağını düşünüyoruz. Diğer yandan son dönemdeki konut satışları ile birlikte değerlendirdiğimizde konutlarda reel fiyat düşüşü alıcıları teşvik etmiş durumda. 2025’in ikinci çeyreğinden başlayarak fiyatlarda reel artış olacağını tahmin ediyoruz. Konut kredi faizlerindeki gelişmeler doğrultusunda 2025 yılı genelini dikkate aldığımızda konut, yatırım liginde en kârlı alanlardan birisi olabilir.