Konutta pazarlık avantajı

Konut kredi faizlerinin yüzde 3.5 ile zirveyi gördüğü, kredilerin sınırlandırıldığı, fiyatların yükselişine devam ettiği 2023 yılında yüzde 17.5 azalışla 1 milyon 225 bin 926 konut satıldı. Kredili satışlar bıçak gibi kesildi, satışlar diğer yöntemlerle (peşin, senet, takas vs.) gerçekleşti. Satışlarda ağırlık ikinci elin oldu.

İLAN SÜRESİ UZADI

Konut piyasası, 2024 yılına da benzer bir tablo ile girdi. Ocakta satışlar 80 bin 308’e indi. Bu yılın ikinci yarısından itibaren bir hareket beklenirken, konutların ilanda kalma süresi uzadığından ikinci elde ciddi bir pazarlık imkanı oluştu. Piyasanın hareketli olduğu dönemde ikinci elde şişirilen fiyatlar, yavaş yavaş gerçek değerine doğru geriliyor. Bu durum, alım gücü bulunanlara avantaj sağlıyor.

MEVDUAT FAİZİ ETKİSİ

Konut piyasasının 2024’teki bir diğer gündemi de mevduat faizleri. Merkez Bankası’nın faiz artırımları sonrasında yüzde 40-45 seviyesine gelen mevduat faizleri konut piyasasını ciddi oranda etkiledi. Elinde birikmişi olanlar konuta yatırım yapmak yerine parasını mevduatta değerlendirmeye yöneldi.

KİRADAN CAZİP GETİRİ

Kira gelirinden çok daha cazip getiriler sağlayan mevduat nedeniyle konut yatırımcısı piyasadan çekildi. Şu anda sadece oturum amacıyla konut almak isteyenlerin talebi mevcut. Sektör temsilcileri, mevduat getirisi şu anda cazip görünse de uzun vadede konut alanların daha kârlı çıkacağını vurguluyor.

YILA DÜŞÜŞLE BAŞLADI

Konut satışları bu yıla da düşüşle başladı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) dün ocak ayına ait konut satış istatistiklerini açıkladı. Buna göre, Türkiye genelinde konut satışları ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17.8 azalarak 80 bin 308 oldu. Böylece son 11 ayın en düşük satışı gerçekleşti. Yüksek faiz etkisiyle kredili satışlarda da dip seviye devam etti. Kredili satış yıllık yüzde 63.5 azalışla 5 bin 915 oldu. Kredili satışların payı yüzde 7.4 olarak gerçekleşti.

DİĞER YÖNTEMLER ÖNDE

Peşin ve senet gibi diğer konut satışları da ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 8.7 azalarak 74 bin 393 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı yüzde 92.6 olarak gerçekleşti. Ocakta da ikinci el konutlar tercih edildi. İkinci el konut satışları yüzde 21.6 azalış göstererek 55 bin 45 oldu ve payı yüzde 68.5 seviyesinde gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları da ocakta yüzde 50.5 azalarak 2 bin 61 oldu.

FİYATLARDA YAVAŞLAMA SÜRÜYOR

Merkez Bankası’nın açıkladığı konut fiyat endeksi, Aralık 2023’te yüzde 1.15 ile Kasım 2019’dan bu yana en yavaş artışı kaydetti. Yıllık olarak ise yüzde 75.52’lik artış görüldü. Bu da son iki yılın en yavaş artışı oldu. Aralıkta reel fiyat artışı da yüzde 7.1 olarak kaydedildi. İstanbul’daki reel düşüş dikkat çekti. İstanbul’da konut fiyatları yüzde 61.8 arttı. Yıllık enflasyon yüzde 64.8 olmuştu. Türkiye’de ortalama metrekare fiyatı 30 bin 487 TL oldu.

80 BİN 308

Ocak 2024’te satılan konut adedi.

5 BİN 915

Ocak 2024’te krediyle satılan konut adedi.

MARKALIDA MALİYET ETKİSİ

Konut Yatırımcıları ve Geliştiricileri Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, markalı konuttaki son durumu anlattı. Markalı konut üreticilerinin imalat yapmaya devam ettiği için maliyete yansıyan farkı fiyata eklemek durumunda olduğunu söyleyen Kumova, “Endekslere baktığımızda Türkiye genelinde (Kasım 2023 verisi) ikinci elde fiyat artışı yüzde 82.6, yeni konutlarda yüzde 88.2 seviyesinde. İstanbul, Türkiye ortalamasının da altında. Yeni konutlarda yüzde 79.4, ikinci el konutlarda yüzde 67.4 artış var” dedi.

KAMPANYA VE TEKLİFLER

Arz talep dengesi açısından bakıldığında ikinci elde fiyatlarda düşüşün başladığını, talebin de yüzde 3.3 seviyesindeki kredi faizleri nedeniyle düşeceğini belirten Kumova, “Birinci elde ise konut fiyatları inşaat maliyet endeksi kadar artmak durumunda. Markalı konut üreticilerinin fiyat indirdiklerini bugüne kadar görmedik. Ancak bu dönemde satış kampanyalarıyla, ödeme koşullarıyla müşterilerine cazip teklifler sunabilirler” diye konuştu.

REEL OLARAK GERİLEME BAŞLADI

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortağı Ahmet Büyükduman, konut fiyatlarının reel olarak gerilemeye başladığını, önümüzdeki 6 ay boyunca da konut fiyatlarındaki değişimin enflasyonun gerisinde olacağını ifade ederek, “Şu anda birinci elde de ciddi pazarlık marjı var. Özellikle birinci el konutlarda iyi iskonto oranı yakalayanlar için yüksek getiri imkanı var. Örneğin 100 liralık bir üründe yüzde 15 indirim aldığımızı varsayalım. Bu konutun fiyatı daha sonra 115’e gelecekse yüzde 35’lik, yıllık yüzde 70’lik avantaj yakalıyorsunuz. Mevduatta yüzde 40, burada yüzde 70 getiri oluşuyor” örneğini verdi.

İKİNCİ EL GERÇEK DEĞERİNİ BULUYOR

Hakan Akdoğan İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan, piyasanın çok yavaşladığını, ikinci el tarafında fiyat düşüşlerini gördüklerini belirterek, “Yanlış fiyattan pazara sunulmuş yerlerde fiyatlar geri geliyor. Ancak bu bir indirim değil. Gerçek değere, piyasa şartlarına uygun, doğru fiyata geliyorlar. Fiyatta yüzde 5’lik, yüzde 10’luk pazarlık marjı oluştu. Piyasanın hareketli olduğu dönemde aylık hatta haftalık artışlar yapılıyordu. Şu anda öyle bir artış yok. Fiyatlar 2-3 aydır stabil gidiyor” diye konuştu.

TAKAS DA YAYGIN

Şu anda alım yapan kitlenin peşinci ve takas yapan kitle olduğunu söyleyen Akdoğan, şöyle devam etti: “Eski evini satıp yeni ev alanlar var, araç takası ya da arsa takası ile alım yapan büyük bir kitle var. Bir de elinde her zaman nakdi olan, gayrimenkulü seven de bir kitle var. Finansal okuryazarlığı iyi olanlar, piyasa gerçekliğini bilenler konut almaya devam ediyor. En kötü şartlarda bile konutta para değerini enflasyon karşısında koruyacak. Kısa vadede mevduat cazip gelebilir ancak uzun vadede kazandıracak olan konuttur.”