Giriş
Ofislerde satılık furyası! Pandemi etkisiyle yüzde 106 arttı
Pandemi sonrasında birçok şirketin uzaktan çalışmaya geçmesi, ofis kullanımını gözle görülür biçimde azalttı. Bunun sonucunda başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelinde satılık ofis arzı yükselişe geçti. Türkiye genelinde yaklaşık yarım milyon metrekare ofis satılmayı beklerken, 443 milyon metrekare de kiralık arzı bulunuyor. Birçok atıl ofis de konuta dönüşüyor.
Meltem KARA-POSTA - Pandemi ile yaygınlaşan uzaktan çalışma, ofis piyasasında köklü değişikliklere yol açtı. Pandemi döneminde uygulanan sokağa çıkma yasakları ile hayatımıza giren uzaktan çalışma, artık genellikle ‘hibrit’ bir şekilde devam ediyor. Yani şirketler haftanın belirli günleri ofisten, belirli günlerinde de uzaktan çalışmayı uyguluyor. Birçok şirket de tamamen uzaktan çalışmayı benimsedi. Bu durum, ofislere olan talebi azalttı. Bunun sonucunda başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelinde satılık ofis arzı artış gösterdi. Şu anda Türkiye genelinde yaklaşık yarım milyon metrekare ofis satılmayı beklerken, 443 milyon metrekare de kiralık arzı bulunuyor.
3 YILDA YÜZDE 106 ARTTI
Endeksa verilerine göre, 2020 yılından bu Türkiye genelinde satılık ofis stok oranı yüzde 106, İstanbul’da ise yüzde 332 arttı. Son 1 yılda ise (Mart 2022-Mart 2023) Türkiye genelinde yüzde 68 artan satılmayı bekleyen ofis stoku, Bursa’da yüzde 100, İstanbul’da yüzde 97, İzmir’de yüzde 86, Antalya’da yüzde 79, Ankara’da yüzde 74 yükseldi. Kiralıkta ise yüzde 93 ile Bursa başı çekerken, sırayla yüzde 62 ile İzmir, yüzde 59 ile Ankara, yüzde 35 ile İstanbul ve yüzde 31 ile Antalya takip etti. Türkiye genelindeki artış ise yüzde 8 ile sınırlı kaldı.
KONUTA DÖNÜŞTÜRME İVMESİ
Ofislerin konuta dönüştürülmesinin konut piyasasına yeni seçenekler sunabileceğinin de altını çizen Görkem Öğüt, “İngiltere’de, 2015-2019 yılları arasında, ofislerin konut olarak dönüştürülmesi sonucu yaklaşık 60 bin yeni konut inşa edildi. Bu rakam, konut inşaatının yüzde 10’una denk geliyor ki oldukça önemli bir oran. Almanya’da 2020 yılında, ofislerin konuta dönüştürülmesi sonucu yaklaşık 2 bin 300 yeni konut inşa edildi. Hollanda’da, 2017-2019 yılları arasında, ofislerden 12 bin 500’den fazla yeni konut inşa edildi. Fransa’da, 2020’de, ofislerin konut olarak dönüştürülmesi sonucu 1600’den fazla yeni konut inşa edildi. Bu anlamda baktığımızda Türkiye’nin benzer yönde etkilendiğini ve ivmelendiğini söylemek mümkün. Örneğin, İstanbul Kalkınma Ajansı’nın 2020 yılı Konut Piyasası Raporu’nda ofislerin konuta dönüştürülmesi sonucu İstanbul’da 7 bin 800 yeni konut üretildiği bilgisi yer alıyor” şeklinde konuştu.
HEDEF 50 BİN
Atıl ofislerin konutlara dönüştürülmesi için Ağustos 2022’de Resmi Gazete’de bir düzenleme yayınlanmıştı. Buna göre, ‘ticaret+konut’ parsellerinde yer alan iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümlerin, parseldeki toplam konut kullanımı yüzde 80’i geçmeyecek şekilde 1 Temmuz 2023 tarihine kadar konuta dönüşebilmesine imkan sağlanmıştı. Bu sayede, İstanbul’da satılamayan veya kiralanamayan yaklaşık 1.5 milyon, ülke genelinde ise 3-4 milyon metrekare ofisin, konuta dönüşebilmesinin yolu açılırken, söz konusu ofislerden tamamının dönüşmesi durumunda 50 bin yeni konut arzının oluşabileceği hesaplandı.
YATAY SEYREDİYOR
Pandemi ve sonraki süreçte şehir merkezlerinden daha uzak, geniş ve müstakil konutlara olan talebin arttığına dikkat çeken Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, şunları söyledi:
“Ofis kullanımını tercih eden ticari işletmelerde bir azalma var ve bu durum da stoklarda artışa sebep oluyor. Endeksa verilerine göre İstanbul’da, pandeminin yaşandığı 2020 yılından bu yana olan satılık ofis stok oranlarında yüzde 332’lik bir artış var. Türkiye genelinde bu rakamın artış oranı yüzde 106. Aynı tarih aralığı için İstanbul, kiralık ofis stok oranlarına göz attığımızda ise yüzde 153.3 oranında bir artış mevcut ancak Türkiye genelindeki artış yüzde 6.3’te sınırlı kalıyor. Bu verilere göre Türkiye genelinde ofis kiralamadaki arz İstanbul’un aksine yatay olarak seyrediyor.”
METREKARESİ DAHA DEĞERLİ
Konut ve ofis kira değerlerini de karşılaştıran Görkem Öğüt, şu verileri paylaştı:
“Net bir tablo ile ofis değerlerinin farkını görebiliyoruz. Türkiye genelindeki konutların metrekare başına kira değeri 74.73 TL olurken, İstanbul’da bu rakam 130.75 TL seviyesine yükseliyor. Ofis ve işyerlerinde ise Türkiye genelinde metrekare başına kira değeri 134.02 TL olurken, İstanbul’da bu değer 175.02 TL olarak ölçüldü. Bu araştırmaların sonucunda; konut ve ofislerin Türkiye genelindeki kira değer karşılaştırmasına baktığımızda ofislerin yüzde 44.2 oranında daha yüksek bir seviyede olduğunu belirlerdik.“
