Otoparkları 'elektrik' çarptı

Türkiye genelinde elektrikli araçların satışı her geçen gün artıyor. Bu yıl eylül ayında 10 bin 660 adet elektrikli araç, ocak-eylül döneminde ise toplam 39 bin 51 elektrikli araç satıldı. Elektrikli araçların sayısı trafikte hızla artarken, önemli lokasyonlarda şarj istasyonları ağı da genişlemeye devam ediyor. Alışveriş merkezlerinde, benzin istasyonlarında, şehirler arası dinlenme tesislerinde, otellerde ve şehirlerin yoğun noktalarında şarj istasyonları bulunsa da çoğu araç sahibi binasının otoparkında da aracını şarj etmek istiyor.

YÜZDE 5 ŞARTI VAR

Mart 2021’de yürürlüğe giren yeni otopark yönetmeliğine göre, otopark adedi 20’den fazla olan yeni yapılacak binalarda, yüzde 5 oranında elektrikli araç park yeri yapılması şartı bulunuyor. Ancak elektrikli araç teknolojisi de gelişmediğinden bu tarihten önce yapılmış mevcut binalarda böyle bir şart yok. Durum böyle olunca bu yeni teknoloji, eski mevzuatla yönetilen bina otoparklarında çözülmesi gereken yeni bir probleme neden oldu. Araç sahipleri şarj istasyonu kurabileceği ya da evinden hat çekebileceği bir yer talep ediyor. Peki, bu konu nasıl çözülebilir? Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.

ARSA PAYI ORANINDA

Kiraz’ın verdiği bilgilere göre, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre otoparklar, ortak alan olarak tanımlanıyor. Kat malikleri ortak alanlara, arsa payları oranında malik oluyor. Kanuna göre, her binanın yönetim planı olmak zorunda. Yönetim planında otoparka düzenlemesi yoksa tüm malikler otoparklarda arsa payı oranında hak sahibi oluyor. Örneğin bir kat malikinin 10/200, başka birinin 20/200 arsa payı varsa 20/200 arsa payına sahip kat maliki 2 kat fazla otopark alanına sahip olmalı.

YÖNETİM PLANI ÖNEMLİ

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde. Yönetim planında otopark düzenlemesi yapılmış ve daireler buna göre tanımlanmış ise bu karar geçerli. Hatta Yargıtay, otoparklarda yapılan farklı düzenlemeleri kabul ediyor. Örneğin 10 bağımsız bölümlü bir apartmanda 10 araçlık otopark alanı olduğunu varsayalım. Yönetim planında ‘10 numaralı daire 3 araçlık otopark alanı kullanacaktır’ yazıyor ise bu geçerlidir. Yönetim planında dairelerin niteliklerine göre belirleme (2+1 daireler, 3+1 daireler şu kadar otopark alanı kullanabilir gibi) de yapılabilir.

ŞARJ İSTASYONU KURABİLİR Mİ?

Otoparklar ortak alandır. Ortak alanlarda yapılacak tadilat, tamirat vb. düzenlemeler için 4/5 kat maliki çoğunluğu kararı gerekir. Ancak ortak alanların kullanım şeklinin değiştirilmesi gibi bir durum varsa yüzde 100 onay ile yapılabilir. Otoparkta şarj ünitesi tahsis edilmiş binalarda, tüm elektrik bedeli ilgili (araç sahibi) kat malikine ait olmak ve diğer kat maliklerinin kullanım alanından geçmemek kaydı ile 4/5 ile tahsisli alana konulabilir. Ancak diğer kat maliklerinin kullanım alanlarından geçecek bir hat kullanımı olacak ise yüzde 100 onay gereklidir. Diğer malikler izin vermez ise mahkemeye başvurarak hakimden sadece yer tahsisi isteyebilir. Ancak hakim, şarj ünitesi yapma hakkı vermeyecektir.

MASRAFI KİM KARŞILAR?

Eğer tüm kat malikleri şarj ünitesi için gerekli hattın kendi alanlarından geçirilmesi konusunda karar verirse ve araç sahibi üniteyi kendi alanında, kendi bedelini ödeyerek kullanacaksa tüm masraflarını kendisi yüklenmek zorunda. Elektrikli araç ünitesi ile ilgili harcama, mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında lüks harcama niteliğinde olup, ilgilisi karşılayacaktır.

YETERLİ SAYIDA YER YOKSA NE YAPILIR?

Yönetim planını değiştirmek ve yeni bir otopark alanı tahsis etmek için olağanüstü kat malikleri genel kurulu toplamak ve kat maliki sayısının (toplantıya katılanlar değil tüm kat malikleri) 4/5 çoğunluğu ile bu konudaki maddeyi ve krokiyi değiştirmek mümkün. Yine bazı apartman veya sitelerde oturan tüm maliklerin veya kiracıların kullanımlarına uygun otopark alanı olmayabilir. Binada yeterli sayıda park yeri yok ise dönüşümlü kullanma sistemi getirilebilir. Örneğin 50 bağımsız bölümlü bir sitede 40 araçlık yer var ise hiçbir kat maliki mağdur olmadan her yıl 10 araç dışarıda kalacak şekilde bir sistem öngörülebilir.

ANLAŞMA SAĞLANAMAZSA MAHKEME YOLU AÇIK

Peki, yönetim planı olmayan binalarda araçlar rastgele park ediyorsa, sonradan nasıl bir yol izleyerek yer tahsisi yapılabilir? Yönetim planı olmayan yerlerde kişilerin arsa payı kapsamında hakları olup bu konuda bu arsa paylarına uygun kullanmaları gereklidir. Ancak bu konuda eğer malikler bir düzensizlik olduğundan şikayet ediyorlarsa olağanüstü kat malikleri genel kurulu yaparak 4/5 kat maliki çoğunluğu ile yönetim planı değişikliği yapabilirler veya kat maliklerinden herhangi birisi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakimin müdahalesi talepli dava açarak otopark alanlarının kullanımının düzenlenmesini isteyebilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi, yetkili bilirkişi marifeti ile bu düzenlemeyi yapabilir.