Tapuda bu farka dikkat!

Konut fiyatları son yıllarda rekorlar kırarak yükseldi. Türkiye genelinde bir konutun ortalama fiyatı 3 milyon lirayı, İstanbul’da ise 4.5 milyon lirayı aştı. Fiyatların yanı sıra kredi faiz oranlarının yükselişi de konut almayı zorlaştırıyor. Böyle bir ortamda konut alabilen kesimin de ileride sorun yaşamaması için çok ciddi araştırmalar yapması ve aldığı konutu tüm detaylarıyla bilmesi önemli. Tapudan başlarsanız ‘kat irtifakı’ ya da ‘kat mülkiyeti’ ifadelerini görürsünüz. Çoğu kişi bu ifadelerin ne anlama geldiğini bilmeden ev alıyor. Ancak bu iki tanım arasında büyük farklar bulunuyor.

KANUN NE DİYOR?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkan, mağaza, depo, mahzen gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulmasıdır. Kat irtifakı ise bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından irtifak hakkı kurulmasıdır.

YAPI İZNİ ALINMIŞ MI?

Kısaca kat irtifakı, arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkını ifade eder ve henüz tamamlanmamış inşaatlarda hak sahiplerinin paylarını gösterir. Kat mülkiyeti ise inşaatın tamamlandığını ve bağımsız bölümlerin net bir şekilde ayrıldığını ifade eder. İnşaat sırasında alınan kat irtifakının inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. İnşaat bitmiş, oturum başlamış ve tapu kat irtifakından kat mülkiyetine çevrilmemişse o bina yapı kullanım izni belgesi (iskan) alamıyor olabilir. Bu da başınızı ağrıtabilir!

KRİTİK İSKAN DETAYI

İskan alınabilmesi için öncelikle binanın tamamlanmış olması gerekir. Bina tamamlandıktan sonra yetkililer tarafından projeleri kontrol edilir ve projelere uygun yapılmışsa iskan verilir. İskan alınması için başvuruyu müteahhit yapar ve harçlardan da müteahhit sorumlu olur. Bazı müteahhitler, iskanı olmayan daireleri satıp yaşam başladıktan sonra iskan başvurusunda bulunurken, oluşacak bedeli ev sahiplerinden talep edebiliyor. Bu masraflara kat malikleri yanaşmayacağı için sonradan iskan almak zorlaşıyor.

Eğer müteahhit proje dışında inşaat yapıp, belediyeden iskan alamıyorsa, hak sahipleri Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde bunu tespit ettirip, aykırılıkların giderilmesini talep edebilir. Bu sorunlarla karşılaşmamak için eğer ‘kat irtifakı’ tapulu bir ev alıyorsanız, öncelikle belediyeye giderek, iskan müracaatının yapılıp yapılmadığını, iskan alınıp alınmadığını ve inşaatın projeye uygun olup olmadığını tespit ettirin.

YIKIM BİLE ÇIKABİLİR

Eğer tapu kat irtifaklıysa ve henüz iskan müracaatı yapılmamışsa, temkinli olmanızda fayda var. Çünkü birçok sorunla karşılaşabilirsiniz.

Müteahhit proje dışında hareket etmişse, belediye yıkım kararı çıkarabilir.

Yapı projeye aykırıysa banka, ekspertiz raporunu hazırlarken, bu bilgiyi görüp kredi kullandırmaz.

BAŞVURU VARSA RESEN GEÇİLİYOR

Ancak her kat irtifaklı tapunun iskansız olduğu düşünülmemeli. İskan alınmış ancak kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmemiş olabilir. Üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış olan yapılarda; kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçiliyor. Daha önceden kat irtifakı kurulmuş olan yapıların, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemi harç ve döner sermaye ücretinden muaf tutuluyor.

KAT MÜLKİYETİNİN AVANTAJLARI

Kat mülkiyeti alınmışsa, inşaat projesine, tüm mevzuatlara uygun demektir.

Kat mülkiyeti, apartman içerisinde sahip olduğunuz bağımsız bölümün sınırlarını net bir şekilde belirtir.

Kat mülkiyeti, evin sahibi olduğunuzu gösteren en önemli belgedir. Hak sahibi, bağımsız bölümü üzerinde satış, kiralama gibi her türlü hakka sahiptir.

FATURALAR DA YÜKSEK

İskanı olmayan bir evde yaşamaya başlarsanız, kullandığınız elektrik ve su da şantiyeden (sanayi tipi) bağlanır. Bu da normal değerlere göre daha fazla fatura ödemenize neden olur. Bu konu sık sık kamuoyunun gündemine geldiğinden bazı dönemlerde önlemler de alınıyor. 2022 yılında İmar Kanunu’na eklenen geçici bir maddeyle, iskanı olmayan binaların da mesken tarifesinde elektrik kullanabilmesine imkan tanındı. Buna göre, 1 Temmuz 2022 tarihine kadar yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup, kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara; yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğalgaz gibi alt yapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi halinde, kullanma izni alınıncaya kadar mesken tipi abonelik bağlanabiliyor. Bunun için ilgili kuruma (elektrik, su) başvuru yapılması şart. Kurumlar gerekli kontrolleri yaptıktan sonra projeler uygunsa mesken tipi elektrik verebiliyor. Başvuru yapılmadığı takdirde iskansız binalar sanayi tipi elektrik kullanmaya devam ediyor.