Yarım kalan inşaatta fesih yolları

Deprem riskine karşı yapı stokunu yenilemek için Türkiye genelinde kentsel dönüşüm seferberliği yürütülüyor. Özellikle 6 Şubat depremlerinden sonra kentsel dönüşüme talep arttı ve şantiyeler çoğaldı. Dönüşümün hızlanabilmesi için geçen yıl kanunda değişikliğe gidilerek önemli kolaylaştırıcı düzenlemelere imza atıldı. Söz konusu düzenlemelere ilişkin uygulama yönetmeliği de mayıs ayında yayınlandı.

2 ÖNEMLİ ŞART VAR

Vatandaş dönüşüm için hevesli ancak bazen yanlış müteahhit seçimlerinden kaynaklı sorunlarla karşılaşabiliyor. İnşaatın hiç başlamaması, yarım kalması, teslim öncesinde sözleşme harici ekstra para isteme gibi sorunlar bunlardan bazıları... İşte bu tip sorunlarla karşılaşan mülk sahipleri için ‘fesih hakkı’ bulunuyor. Ancak bu hak her istenildiğinde kullanılamıyor. Bunun için kanunda belirlenen 2 durumdan birinin gerçekleşmesi gerekiyor.

1- BİR YIL İÇİNDE İŞE BAŞLAMAZSA

Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya salt çoğunluk (yüzde 50+1) ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle 1 yıl içinde yapım işine başlanılmamış olması fesih şartlarından ilki. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için şu şartlar gerekli:

* Sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması,

* Yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması,

* Yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması.

SÜRE NEYE GÖRE HESAPLANIR?

* Tüm maliklerle anlaşma sağlandıysa: En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise 1 yıllık sürenin başlangıcında tespitin kesinleştiği tarih esas alınır. Sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/ riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise son malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır.

* Salt çoğunluk ile karar alındıysa: 1 yıllık sürenin başlangıcı, karar tarihi esas alınarak hesaplanır.

2- 6 AY BOYUNCA ÇİVİ ÇAKILMAMIŞSA

Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması da fesih şartlarından ikincisi. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için inşaatın durduğunun ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri bilgi ve belgeler ile kanıtlanması gerekiyor.

SÜREÇ NASIL İŞLİYOR?

* Sözleşmelerin feshi için maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınması gerekiyor. Fesih iradesi, maliklerin salt çoğunluğunun imzaladığı karar tutanağı, fesih talebine ilişkin dilekçe, başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi belgeler ile ispatlanabilir.

* Fesih müracaatı, söz konusu belgeler ile birlikte yazılı olarak Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetki devri yapılmış ise idareye (belediye) yapılır. Müdürlük veya idare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.

* İnceleme sonucunda müdürlük veya idare, işe başlamama veya devam etmeme sebeplerine ilişkin müteahhite 15 gün süre vererek, bilgi ve belge ister.

* Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair her türlü inceleme ve araştırma yapılır.

30 GÜN VERİLİYOR

* Yapılan inceleme ve araştırma sonucunda fesih şartlarının gerçekleşmediği tespit edilirse, maliklere bilgi verilir.

* Fesih şartları gerçekleşmişse, müteahhide 30 gün süre verilerek fesih gerekçesine göre işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir.

* 30 günlük sürenin sonunda inşaat kontrol edilir.

* İhtara rağmen müteahhitin işe başlamadığı/devam etmediği tespit edilirse, 30 günlük sürenin sonunda sözleşme ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.

* Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir.

YENİ MÜTEAHHİT SEÇİMİNE DİKKAT

Fesihten sonra yapılacak uygulamalara (yeni müteahhit seçimi vb.) salt çoğunluk ile karar verilir. Salt çoğunluğa katılmayanların hisseleri, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara açık artırma usulü ile satılır.

KİRA YARDIMINI GERİ İSTEYEBİLİR Mİ?

Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.