'Yer' kavgası bitmiyor! Sitede ve apartmanda otopark hakkı

Türkiye’de yaklaşık 25 milyon araç trafiğe kayıtlı. Büyükşehirlerde trafik keşmekeşi yaşandığı gibi bir de hiç bitmeyen otopark sorunu var. Geçmişte inşa edilmiş binalarda otopark yapılmadığı için sokaklar park etmiş araçlarla dolu. Kaldırımlar, engelli yolları park halindeki araçların işgali altında. Otoparksız binalarda yaşayan araç sahipleri sokak aralarında yer bulma sorunu yaşarken, yeni binalarda da otopark yerleri büyük bir tartışma konusu.

ARSA PAYINA GÖRE

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre otoparklar, ortak alan olarak ifade ediliyor. Kat malikleri bütün ortak yerlere, ‘arsa payları oranında’ ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oluyor. Kat malikleri, ortak yerlerde kullanma hakkına sahip. Bu hakkın otoparklardaki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlı. Otoparklar ya eklenti olarak kabul ediliyor ya da her daireye otopark alanı tahsis ediliyor. Her bina sakini tahsisli otoparkını kullanmak zorunda.

PAYLAŞIM NASIL YAPILIR?

Peki, bu tahsis nasıl yapılıyor? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, her binanın bir yönetim planı olmak zorunda. Yönetim planı; binanın yönetim tarzı, kullanma amacı gibi hususları düzenliyor. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde. Otoparkların nasıl paylaşılacağı da bu planda belirleniyor. Binada daire sayısı kadar otopark alanı varsa hangi alanı hangi dairenin kullanacağı bu planda belirleniyor.

YETERLİ ALAN YOKSA

Yönetim planında belirlenen yerler de çoğu zaman tartışma konusu olsa da asıl tartışmalar, sitede daire sayısı kadar otopark alanı yoksa ya da otoparklar dairelere ayrı ayrı tahsis edilmemişse başlıyor. Bu konuda yöneticinin hakkaniyetli bir kullanım yöntemi belirlemesi gerekiyor. Bunun için genel kurulda ortak bir karar alınabilir. Uygulamada, çoğunlukla 1+1 dairelere ortak bir alan bırakılıyor, 2+1 dairelere tek tek yer ayrılıyor. Bunun dışında uygulanan diğer çözüm yöntemleri şöyle: - Araçların dönüşümlü olarak dışarıda park edilmesi teklif edilebilir. - En yakın ücretli otoparktan yer tahsis edilerek, ücreti apartman bütçesinden karşılanabilir.

DEĞİŞTİRİLEBİLİR Mİ?

Yönetim planında değişiklik yapılmasının talep edilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün (yüzde 80’inin) oyu gerekiyor. Yeterli oy toplanırsa tahsisli otopark alanları değiştirilebilir.

Siteye ait bir yönetim planı yoksa, kat mülkiyeti kurulmamışsa mahkemeye başvurularak otopark alanının kullanım şeklinin belirlenmesi istenebilir.

Otopark kullanım kararı kat malikleri kurulunda alınmışsa karar aleyhine, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açılabilir.

AİDATTAN İNDİRİM İSTENEBİLİR Mİ?

Ortak giderlere katılma konusunun Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci ve toplu yapılar için ise 72’nci maddesinde düzenlendiğini söyleyen Avukat Emine Kara, “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci madde hükmü gereğince; kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu doğrultuda; otopark kullanmaktan vazgeçme beyanı ile aidatta indirim mümkün değildir. Ancak uygulamada yönetim planları ve kat malikleri genel kurul kararları ile aksine düzenlemeler yapıldığını görüyoruz” diye konuştu.

MİSAFİR GİREBİLİR Mİ?

Bu sorunun yanıtı da yönetim planında gizli. Eğer girişi yönünde bir madde varsa misafir araçları otoparka kabul edilebilir. Ancak yasaklanıyorsa, misafir aracı da giremez.

METREKARE AYARI

Yeni inşa edilecek binalarda ‘her daireye bir otopark’ zorunluluğu bulunmuyor. Yeni Otopark Yönetmeliği’ne göre, dairelerin metrekaresine göre otopark şartı getirildi. Buna göre, 80 metrekareden küçük her 3 daire için en az 1 otopark, 80 ile 120 metrekare arasındaki her 2 daire için en az 1 otopark, 120 ile 180 metrekare arasındaki her daire için en az 1 otopark ve 180 metrekare üzeri her daire için 2 adet otopark yeri ayrılması hükmü getirildi. Dükkan, mağaza ve banka gibi fonksiyonlarda her 40 metrekare için 1 adet olarak, büro binalarında her 50 metrekare için 1 adet zorunluluğu var.

BİRDEN FAZLA ARACI OLANLAR

Birden fazla aracı olanların otoparkları nasıl kullanacağı konusunda arsa payı ve yönetim planında alınan kararlar etkili. Eğer daire sahibinin arsa payı oranında birden fazla araçlık otopark yeri varsa (örneğin 3+1 dairelere 2 araçlık yer veriliyor), diğer site sakinleri bu kullanıma engel olamaz. Ancak binada yeteri kadar otopark alanı olmadığında bir otopark yeri tahsisli olup ikinci aracı olanlar için yönetim planında alınmış karar devreye girer. Bazı binalarda ikinci araçların otoparka girişi engelleniyor. Eğer yeterli otopark alanı varsa, otoparka girişe müsaade edilebiliyor. Ayrıca sitede park etmeye uygun bir yer varsa ve park edilmesi yasaklanmamışsa, trafiği aksatmayacak şekilde site içindeki yol kenarına park etmek üzere aracın siteye girişine izin verilmek zorunda.

KURALLARA UYULMAZSA

Avukat Emine Kara, otopark kurallarına uymayanlara ceza kesilip kesilemeyeceği sorusunu şöyle yanıtladı:

“Site yönetimlerinin aidat borçları için aylık yüzde 5 gecikme cezası uygulamak dışında, kurallara uymayanlara ceza uygulaması için yasal mevzuatta bir dayanak bulunmuyor. Buna karşın yönetimlerin bu cezalar için genellikle yönetim planlarına veya kat malikleri kurul toplantılarında alınan kararlara dayanak gösterdiğini görüyoruz. Site yönetimleri tarafından uygulanan bu kararlara karşı kat maliklerinin sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkı bulunuyor.”