Yüzde 25 tavan uygulaması sona erdi! Kirada yeni dönem nasıl olacak?

Artan konut kiralarına önlem almak için 10 Haziran 2022 itibarıyla yüzde 25 tavan uygulaması başlatılmıştı. Yalnızca konut kiraları için geçerli olan bu tavan, 1 Temmuz 2023’te sona erecekti. O tarih geldiğinde uygulamanın bir yıl daha devam etmesi kararlaştırıldı ve yeni bitiş tarihi 2 Temmuz 2024 oldu. Bu tarih geldi çattı. Yüzde 25 tavanı yeniden uzatılmadı. Artık kira artışlarında mevcut uygulamaya geri dönülüyor. Peki bu uygulama nasıldı? Gelin hatırlayalım...

12 AYLIK TÜFE

Kira ilişkisi ülkemizde Borçlar Kanunu ile belirlenmiş. Kanuna göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE), 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerli. Her ay başında açıklanan bu oranın altında bir kira artış rakamı belirlemek mümkün ancak bu oranın üzerine çıkılamıyor. Sözleşmede farklı bir oran belirlendiyse, eğer sözleşmedeki oran TÜFE’nin üstüne çıkmışsa yine TÜFE oranları geçerli olacak.

YARIN AÇIKLANACAK

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), en son mayıs ayında 12 aylık ortalamalara göre enflasyonun yüzde 62.51 olduğunu açıklamıştı. Yani tavan olmasaydı, kira artışlarında bu oran üst sınır olacaktı. TÜİK, enflasyon rakamlarını 3 Temmuz’da (yarın) açıklayacak. Açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE, yeni dönemin ilk kira artış oranı olacak. Hükümetin uyguladığı ekonomi politikaları sonrasında haziran ayından itibaren enflasyonda düşüş bekleniyor. Böylece ilerleyen aylarda kira artış oranı düşebilir.

İŞYERLERİNDE DURUM NE?

Tavan uygulaması, işyerleri için geçerli olmamıştı. İşyerleri, son 2 yılda da TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını üst sınır alarak zam yapmıştı. Yeni dönemde de işyerleri için üst sınır 12 aylık enflasyon olmaya devam edecek.

ZAM TARİHİ DEĞİL

Tavanın kalkıyor olması, kamuoyunda ‘bu tarihte zam yapılabilir’ algısına neden oldu. Ancak, tavanın kalması zam yapılacağı anlamına gelmiyor. Kira artışları, sözleşmede belirlenen yenileme dönemlerinde yapılabilir. Yani, sözleşme tarihinin beklenmesi şart. Yıl içinde sözleşme tarihi gelip yüzde 25 de olsa zam yapanlar ile sözleşme tarihi henüz gelmemiş olanlar, temmuzda zam yapma hakkına sahip değil. Yalnızca sözleşme yenileme dönemi temmuz ayı olanlar zam yapabilecek. Ancak sözleşme yenileme tarihi 1 Temmuz dahi olsa yüzde 25 sınırı uygulanacak.

ARABULUCU YOLU AÇIK

Kira anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu 1 Eylül 2023’te başladı. Yeni dönemde de kirada anlaşamayan ev sahibi ve kiracılar önce arabulucuya gidecek. Arabulucuda da anlaşma sağlanmazsa dava açılabilecek.

TAHLIYE MÜMKÜN MÜ?

Yeni dönem itibarıyla tahliye davalarında artış bekleniyor. Tahliye şartlarından bazıları şöyle:

Tahliye yapılabilmesi için ev sahibinin eve ihtiyacının olması gerekiyor. Bu kapsamda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabiliyor. Davada ihtiyacın ispatlaması şart. Eğer dava kazanılır ve kiracı tahliye edilirse, evin 3 yıl boyunca başka birine kiralanması yasak.

Ev satılırsa yeni ev sahibi de ihtiyacı varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebiliyor.

TAAHHÜTNAME YOLU

Kiracı, kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa dava yoluyla kira sözleşmesi sona erebilir.

Taşınmazda mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yapılması, alt kiralama-devir yasağı olmasına rağmen kiralanan yerin bir başkasına devredilmesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması da tahliye sebepleri arasında.

Tahliye taahhütnamesi de son 2 yıllık süreçte sıkça gündeme geldi. Bu yolla tahliyenin de bazı şartları var. Taahhütnamenin işleme konulabilmesi için, tahliye taahhüdünün fiili teslim tarihinden sonraki bir tarihi taşıması gerekir. Tahliye taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde işleme alınmazsa geçersiz olur.

PİYASANIN ALTINDA KALMIŞSA

Kira bedeli bölgeye göre çok düşük kaldıysa ev sahipleri, ‘kira tespit davası’ açabilir. Ancak sözleşme üzerinden 5 yıl geçmediği müddetçe kira tespit davası açılamaz. Kira bedeli, hakim tarafından TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Kira uyarlama davalarının açılabilmesi için ise öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması ve ifa güçlüğünün ispatı gerekir.