Zam ve tahliye baskısı yeniden başladı

SAYILI GÜN KALDI

Konut kiralarında yaşanan olağanüstü artış sonrasında bu durumun önüne geçmek için 10 Haziran 2022 itibarıyla yüzde 25 tavan uygulaması başlatılmıştı. Yalnızca konut kiraları için geçerli olan bu tavan, 1 Temmuz 2023’te sona erecekti. O tarih geldiğinde uygulamanın bir yıl daha devam etmesi kararlaştırıldı ve yeni bitiş tarihi 2 Temmuz 2024 oldu. Bu tarihe sayılı günler kala yüzde 25 sınırının uzatılıp uzatılmayacağı merak ediliyordu. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, “Devam etmesi yönünde de yapılan bir çalışma yok” diyerek uygulamanın sona ereceğini işaret etti.

DÜŞÜK BULUYORLAR

Yüzde 25 tavanının sona erecek olması, kira piyasasında yeni bir hareket yaratacak. Çünkü ev sahiplerinin zam ve tahliye baskıları yeniden başladı. Son 2 yıl içinde yüzde 25 sınırı kapsamında zam alan ev sahipleri, bu zam oranı ile kiralarının piyasanın altında kaldığını düşünerek, mevcut kiracılarını tahliye edip, yeni kiracıya istedikleri fiyattan ev kiralamak ve “tavansız” zam yapmak istiyor. Peki bu mümkün mü? Yeni dönemde kiralarla ilgili merak edilen soruları yanıtladık...

YENİ DÖNEMDE NASIL ZAM YAPILACAK?

Kira artışları, Borçlar Kanunu’na göre, Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE), 12 aylık ortalaması üst sınır alınarak belirleniyor. Her ay başında açıklanan bu oranın altında bir kira artış rakamı belirlemek mümkün ancak bu oranın üzerine çıkılamıyor. Kısaca, yasal sınır enflasyona göre belirleniyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) en son mayıs ayında 12 aylık ortalamalara göre enflasyonun yüzde 62.51 olduğunu açıklamıştı. Temmuz ayına ait enflasyon, tavanın kalkmasından 1 gün sonra 3 Temmuz’da açıklanacak. Açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE, yeni dönemin ilk kira artış oranı olacak.

BUNDAN SONRA NE BEKLENİYOR?

* Yasal sınırın kaldırılmasıyla, kiralar yeniden artışa geçebilir.
* Ev sahipleri ani artışlar yapabilir.
* Bazı ev sahipleri yasal sınır nedeniyle evlerini kiraya vermemişti. Bu evler yeniden kiralığa çıkabilir.
* Kira anlaşmazlıkları nedeniyle kiracılı evlerin satışı yavaşlamıştı. Burada yeniden hareket yaşanabilir.

HER İSTEYEN EV SAHİBİ 2 TEMMUZ’DA ZAM YAPABİLİR Mİ?

Tavanın kalkıyor olması, her ev sahibinin istediği gibi zam yapacağı anlamına gelmiyor. Kira artışları, sözleşmede belirlenen dönemlerde yapılabilir. Ülkemizde kira sözleşmeleri genellikle yıllık olarak yapılır. Bu da kira artışının yılda bir kez sözleşme yenileme döneminde yapılacağı anlamına gelir. Yıl içinde sözleşme tarihi gelip yüzde 25 de olsa zam yapanlar ile sözleşme tarihi henüz gelmemiş olanlar, 2 Temmuz’da zam yapma hakkına sahip değil. Yalnızca sözleşme yenileme dönemi temmuz ayı olanlar bu dönemde zam yapabilecek. Ancak sözleşme yenileme tarihi 1 Temmuz dahi olsa yüzde 25 sınırı uygulanacak.

SINIR KALKTIĞI İÇİN KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?

Yüzde 25 tavanı, olağanüstü fiyat artışlarına karşı alınmış bir önlemdi. Bu dönemde istediği zam oranına ulaşamayan ev sahipleri, tahliye yolunu denedi. Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi yöntemler kullanıldı. Kira artışlarında herhangi bir tavanın uygulanmayacak olması, ev sahiplerini yeniden tahliye baskısına yönlendiriyor. Çünkü yüzde 25 artış nedeniyle düşük kalan kiralarını, yeni kiracı ile artırmak istiyorlar. Ancak ev sahibi her istediğinde tahliye yapamaz. Tahliyenin kanunda belirlenmiş şartları var.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ DEVREYE KONULABİLİR Mİ?

Ev sahiplerinin en çok kullandığı yöntemlerden biri tahliye taahhütnamesi. Eğer kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenirse kısaca tahliye taahhütnamesi imzalarsa ve bu tarihte evi boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Ancak son yıllarda taahhütnamenin kiracıya bir baskı aracı olarak kullanıldığına şahit olundu. Genellikle sonradan yazılan tarihlerle kiracılar evlerinden çıkarılmak istendi. Tahliye taahhütnamesinin de şekil şartları bulunuyor. Tahliye taahhüdünün tarihi kira sözleşme tarihinden sonraki bir tarihi taşımalı. Kiralanan yerin kiracıya fiilen teslim edilmiş olması ve tahliye taahhüdünün fiili teslim tarihinden sonraki bir tarihi taşıması gerekir. Tahliye taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde işleme konu yapılmayan tahliye taahhütleri de geçersizdir. Kısaca, geçerli bir tahliye taahhütnamesi yoksa ve en önemlisi şeklen geçerli taahhütnameye sahip olunsa da tahliye tarihi gelmemişse ev sahibi kiracıyı tahliye edemez.

ANLAŞAMAYANLAR NE YAPACAK?

Kira anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu 1 Eylül 2023’te başladı. İlamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira anlaşmazlıklarından kaynaklı tüm ihtilaflar; kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibi arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda zorunlu olarak arabulucuya başvurulacak. Arabulucuda da anlaşma sağlanmazsa dava açılabilecek.

KİRASI PİYASANIN ALTINDA KALAN EV SAHİPLERİ NE YAPABİLİR?

Bazı ev sahipleri yasal oranlara uyup zamlarını uyguladı. Ancak çoğu mülk sahibi tahliye baskısıyla kiracılara yüzde 25’in üzerinde zamları kabul ettirdi. Bu da piyasada bir dengesizlik oluşturdu. Yasal sınıra uyanların kirası düşük kalırken, uymayanlarınki farkı açtı. Şimdi kirası düşük kalan ev sahipleri de piyasa şartlarına ulaşmak isteyecek. Kira bedeli bölgeye göre çok düşük kaldıysa ev sahipleri ‘kira tespit davası’ açabilir. Ancak sözleşme üzerinden 5 yıl geçmediği müddetçe kira tespit davası da açılamaz. Kira bedeli, hakim tarafından TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Eğer 10 yıldan az kiracıysa yüzde 10 indirim yapılır. Kira uyarlama davalarının açılabilmesi için ise öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması ve ifa güçlüğünün ispatı gerekir.