Binalarda karar zamanı geldi! Aidat ve yönetici belirlenecek

Yeni yılla birlikte apartmanlarda-sitelerde kurul/ toplantı zamanı da geldi. Bu günlerde binalarda yeni kararlar alınacak, bütçeler hesaplanacak, yönetici seçilecek, aidat zammı belirlenecek. Tüm bunlar yapılırken de bazı kurallara uymak gerekiyor. Kat malikleri kurulunun toplantısının nasıl yapılacağı ve kararların nasıl alınacağı Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiş. Buna göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetiliyor ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılıyor. Ayrıca her binanın yönetim planı bulunması gerekiyor. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil olamaz. Ancak, 40 ve daha az sayıda bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı (ocak) içinde toplanıyor. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplantı için en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayı sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç 15 gün sonra yapılır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman 7 günden az olamaz. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Kat malikleri, gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümlü binalarda yönetici atanması zorunlu. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri yönetici seçemezse, binanın bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Atanan yönetici, 6 ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa mahkeme, değiştirmeye müsaade edebilir. İşletme projesinde,gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar;tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans (aidat) tutarı gösterilir. İşletme projesine bildirimden başlayarak 7 gün içinde itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kat malikleri kurulu kararları, 1’den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ileride çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.