Giriş
Birikimini arsaya yatıracaklar dikkat! Tarlaya ev yapılır mı?
Enflasyon ortamında eline beklemediği miktarda para geçen takipçilerim var. Bazen miras, bazen emekli ikramiyesi olarak ellerine geçen bu paralarla arsa yatırımı yapmak konusunda sorular soruyorlar. Bu konularda bilgisi çok az olanlar için en azından başlangıç seviyesinde bilgi derledim.
Her yatırımda olduğu gibi arsa yatırımında da alırken kazanmak lazım. Herkes alıyor diye almak değil amaç. Bir okasyon (fırsat) sonucu alabilmeniz en iyisi olur, satmak zorunda olan birisi diyelim.
NE YAPACAKSIN VE NASIL?
‘Arsa alacağım ceviz yetiştireceğim’, ‘Arsa alacağım, zeytinyağı üreteceğim’, ‘Arsa alacağım enerji tarlası yapacağım’ diye sorular geliyor. Bunlar kulağa hoş gelen şeyler ama iyi araştırmak lazım. Bir de sizin bunları yapacak beceriniz var mı? Ya zamanınız? Duygular değil mantık öne çıksın.
ORTAK OLMAK
Herhangi birine ortak olmak demek sonradan potansiyel problem demek. İki değil üç kere düşünün. Yapacaksanız da yazılı çizili hukuki ön anlaşmalar yapın.
DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN NOKTALAR
Her şeyden önce arsanın konumu
Güncel imar durumu
Kadastroda görünen sınırları
En doğru zaman:
Örneğin; arsa imara açık bir bölgede ise zaman geçtikçe seçenekler azalacağı için arsanızın değeri katlanır. Siz ne kadar süre elinizde tutabileceğinize en başta karar verebilmelisiniz. Kulaktan dolma bilgilerle arsa satın almamalısınız. İmarlı olan arsalar için üzerinde yapılaşma izinleri değişiklik gösterir. Bunları mutlaka arsanın sınırları içinde bulunduğu belediyenin imar müdürlükleri ile görüşerek, dikkatlice incelemek gerekir. Şimdi bu açıdan birkaç terimi inceleyelim:
AYRIK NİZAM
Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı düzenine “ayrık nizam” denir. Ayrık nizam çevreci kabul edilir çünkü taban alanı yoğunluğunu azaltırlar. Ayrıca çevredeki sosyal alan oranlarını desteklerler. Yola bakan cephelerinden 5 metre, parsellerden ise en az 3 metre gibi mesafeler bırakarak gerçekleştirmeniz gerekmektedir. Bu da kalan alanların yeşil kalmasına imkan sağlar. Bunları inceleyin.
BİTİŞİK NİZAM
İmar yönetmeliğinde bir ya da birden fazla komşu parseldeki binalara yapışık olan yapılar için bitişik nizam terimi kullanılır. Bitişik nizam, nüfusun yoğun olduğu ve ticaretin yoğunlaşması istenen bölgelerde görülüyor. Genellikle ortak alanlardan arka bahçeye geçilebilen bitişik nizam binalarda parsel çekme mesafeleri, bina derinliği ve kat sayısı üzerinden belirlenir.
BLOK NİZAM
Aslında basitçe tarif edersek, birden fazla komşu parseldeki binaya bitişik olarak belirli bir düzende tasarlanan blok yapılar, şehir planlaması açısından blok nizam olarak ifade edilir. Blok nizam prosedürleri biraz karışık, ilgili yönetmelikleri incelemek gerek. Bu kurallar birbirinden farklılık gösterebiliyor. Ayrıca blok düzen yapılarda bitişik noktalarda kapı veya pencere açılamıyor. Daha fazla bilgi için Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği incelenebilir.
AYRIK NİZAMLI YAPININ AVANTAJLARI
Bitişik nizamlı binalar deprem etkisini direkt iletirler ve birbirleri ile uyumlu planlanmamışlarsa birbirlerinin göreceği hasarı arttırabilirler. Ayrık nizamlı yapılar bu farktan ötürü daha güvenlidir… Farkında olun.
TARLAYA EV YAPILIR MI?
SORU: Bir tarla aldım. Tarlanın imarı yok ama bu tarlaya ev yapmak istiyorum. Mümkün mü? Nasıl yapabilirim?
CEVAP: Tarlanıza ev yapmayı düşünüyorsanız, bunun bazı yasal gereklilikleri var. Bu şartları sağladığınız sürece tarlanıza ev yapabilirsiniz.
Tarlanın yola cephesi olmalı.
En az 5 dönüm olması gerekli.
Yapılacak evin inşaatı tarlanın tamamının yüzde beşini geçemez.
Tarla kaç dönüm olursa olsun yapabileceğiniz ev maksimum 250 metrekare olabilir.
Evin zemin ve saçak seviyesi arasında 6 buçuk metre mesafe bulunmalı.
En fazla 2 kat olabilir.
Ev parsel bitiminden en az 5 metre, yoldan ise en az 10 metre uzaklıkta olmalı.
Bu kurallar genel olarak tarla arazisinde prosedüre uygun bir yapılaşma gerçekleştirmek için dikkate alınmalı. Ancak her bölgenin kendine özel bir durumu olabilir. Tarla sit alanında olabilir, bir akarsuya ya da bir göle yakın olabilir. Yüksek gerilim hatlarına yakın olabilir. Tüm bunlar tarlaya yapılacak olan yapı ile ilgili özel sınırlamalar ya da imkanlar yaratıyor olabilir bu sebeple yerel otoriteler bu konuların danışılacağı en doğru adreslerdir.
Son dönemde teknolojinin gelişmesi ile bir de enerji tarlaları konuları girdi hayatımıza. Ben de konu ile ilgili uzman Mehmet Yükselen’e sizin için sordum. Güneş enerjisi yatırımı için gerekli araziler nasıl olmalı; nelere dikkat edilmeli? İşte kendisinden derlediğim hap bilgiler: Güneş enerjisi için kullanılabilecek araziler marjinal tarım arazisi niteliği taşımalıdır. Marjinal tarım arazisi demek ‘Kuru Marjinal Arazisi (KTA)’ demektir, bir arazinin kuru marjinal arazisi olması için taşlık, kayalık olup, üzerindeki toprak kalınlığının az olması ve eğiminin yüksek olması gerekmektedir. Bu niteliğin tespiti için İl Tarım müdürlüklerinden; arazinin büyüklüğüne göre harç yatırılır, araziye uzmanlar gelir ve bir rapor yazarlar.
1 MW’lık bir güneş arazisi için 15 dönüm büyüklüğünde bir arazi gerekir. rGüneş enerjisi projesinin uygulanabilir olması için enerji nakil hattının tarım arazisine yakın olması gerekir.
Genel kural olarak; 1MW’lık bir projenin enerji nakil hattına uzaklığının 500 metre ile 1000 metre arasında olması istenir.
Proje büyüdükçe hatta olan uzaklık artabilir. Örneğin 5 MW bir proje için 3-5 km bir hat uygulanabilir olabilir.
Arazinin yakından geçen Enerji Nakil Hattı’nda bağlanacağı TEİAŞ projesinde boşluk olması, mümkünse arazinin düz veya güneye eğimli olması ve eğimin yüksek olmaması (yüzde 8-10) tercih sebebidir.