Depreme dayanıklı konutlar için hangi yasal düzenlemeler yapıldı? 10 maddede bilinmesi gerekenler

TBMM’de kentsel dönüşüm komisyonu kuruldu ve komisyonca hazırlanan rapor Meclis’e sunularak ‘Deprem Yasası’nın en geniş ve kapsayıcı şekilde çıkartılması amaçlandı. O yasa da 9 Kasım 2023 tarihinde devreye girdi. Eski yasa ile yeni kentsel dönüşüm yasasının farkları neler? Büyük felaketten sonra neler değişti? Depremin yıldönümünde yeni dönüşüm yasasında vatandaşlarca bilinmesi gereken önemli noktaları Gayrimenkul Hukukçusu Çiğdem Kezer anlattı. İşte 10 başlıkta detaylar… Eski yasada kat maliklerinin üçte iki arsa payı çoğunluğu ile karar alma durumu yeni yasada salt çoğunluğa indirildi. Bu değişiklikle yüzde 50.01 arsa payı çoğunluğu ile riskli yapının yapım şekline, yüklenici firmanın kim olacağına ve projeye karar verecek nitelikli çoğunluğun azaltılarak sürecin hızlanması amaçlandı. Riskli olduğu tespit edilmiş, hatta yıkılmış fakat daha öncesinde gerekli üçte iki arsa payı çoğunluğu sağlanamadığı için bir türlü yapılamayan binaların salt çoğunluk sağlandığı takdirde dönüşümünün önü açıldı. Bana göre yeni yasanın en can alıcı maddesi salt çoğunlukla birlikte sürecin dışında kalan vatandaşların muvafakatine, sözleşmesine ve vekaletnamesine gerek olmaksızın inşaat (yapı) ruhsatı alınarak inşaat başlayacak olması. Kentsel Dönüşüm için altında 3 ayrı genel müdürlüğün olduğu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu ve yetkileri belirlendi. Yeni yasada Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın ve idarelerin de resen riskli yapı tespitini yaptırmasının önü açıldı fakat henüz uygulama yönetmeliği kurumlara tebliğ edilmediği için pratikte ilerleyişin nasıl olacağını bilmiyoruz. Artan inşaat maliyetleri sebebiyle yapım bedelini karşılayamayacak durumda olan vatandaşlar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen projelerde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, vatandaşın bağımsız bölümüne ortak olabilecek. Başka bir evi yoksa vatandaşın kendisi ve evli ise eşi yenilenen binada kira ödemeden oturabilecek. Kendilerine sükna hakkı dediğimiz (oturma hakkı) tesis edilecek. Bu hak kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olduğu için ölümle sona erecek. Ayrıca vatandaşın maddi durumu düzeldiği takdirde vatandaş kamudan hissesini o günün şartlarına göre SPK lisanslı firmaların belirleyeceği muhammen bedeli ödeyerek alabileceği gibi vefatı durumunda da mirasçıları hak sahibi olacak. Riskli yapı tespiti için kolluk kuvveti marifetiyle karot (numune) alınabilecek. Eskiden dönüşümü istemeyen vatandaşlar dairelerinin içerisine girilmesine izin vermediğinden herhangi bir işlem yapılamıyor, bu durum tutanakla kayıt altına alınıyordu. Yeni yasa ile mülki idare amirinin yazılı oluru ile artık engellemelere karşı numune almak için dairelerin içine girilebilecek, kapalı kapılar çilingir marifetiyle açılabilecek ve gerekli işlemler re’sen yapılacak veya yaptırılacaktır. Riskli yapıda tebligat süreci kısaltıldı, tahliye erkene alındı. Örneğin tapu sahiplerinden birinin Kanada’da yaşadığı (ikametgah adresi Kanada olduğu için) İstanbul’daki bir taşınmazın dönüşüm kaderi Kanada’daki hak sahibinin eylemleriyle şekillenebiliyordu. Bu neredeyse bazı yerlerde 1.5-2 yılı buluyordu. Bunun önüne geçebilmek için yeni yasada artık yurtdışına tebligat yapılmayacak, riskli yapı tebligatı riskli yapının kapısına yapıştırılacak, vatandaşa e-Devlet üzerinden gönderilecek veya muhtarlıkta 15 gün askıda kaldıktan sonra tebliğ edilmiş sayılacak. Mahkeme kararıyla ihale edilen payın bedelinin normalde düşük olduğu tespit edildiğinde satışın iptali kararı verilerek süreç en başından başlıyor ve kentsel dönüşüm süreci duruyordu. Bunun önüne geçmek ve kentsel dönüşümün durmasını engellemek için yeni yasada satış bedeli mahkeme tarafından düşük bulunarak satış iptal edildiği takdirde aradaki fark alıcı tarafından payı satılan kişiye ödenecek olup süreç sekteye uğramayacak. Yeni yasada 6 Şubat depreminin yaşandığı bölgede riskli yapı tespitine ilişkin davalarda olmak üzere 10 gün içinde ilk inceleme yapılacak. Açılan davaya cevap verme süresi olarak bir defaya mahsus uzatılmak üzere 15 gün süre verilecek. Yürütmenin durdurulmasına ilişkin verilen kararlar kesin olduğundan itiraz edilemeyecek. Eski yasada ‘yeni yerleşim yeri’ tanımı vardı. Yeni yasada yeni yerleşim yeri tanımı kaldırılarak eski yerleşim yerlerinin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin önü açıldı. Buna göre yeni düzenlemede amaç dönüşüm projelerinin hızlı ilerlemesi ve rezerv yapı alanlarının konut, ticaret ve bunun yanı sıra sosyal donatı alanı olarak da kullanılabilmesinin önünü açmak. Eski yasada riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılamazken yeni yasada taşınmazların yıkılması sonrası ortaklığın giderilmesi (izaleyi şuyu) davasının açılmasının önü açıldı. Bu durum kentsel dönüşüm sürecini engellemeyecek. Yeni yasada teşvikler detaylı olarak belirtilmemesine rağmen 13 Ocak 2024 tarihinde binası kentsel dönüşüme giren vatandaşlar için kira rakamları güncellendi. Buna göre; kira bedelleri İstanbul için 3 bin 500 liradan 5 bin 500 liraya; Ankara, İzmir, Bursa, Antalya için 3 bin liradan 4 bin 500 liraya, diğer büyükşehirler için 3 bin 750 liraya, diğer illerde ise 3 bin liraya 18 ay boyunca yapılmak üzere artırıldı. Şu anda kentsel dönüşüm kredisi 1 milyon 250 bin liraya kadar yüzde 0.79 faizle ilk 12 ay ödemesiz 10 yıl vadeli olarak verilebiliyor. Güçlendirme kredisi de 320 bin lira. ‘Yarısı Bizden kampanyası’ ile 700 bin lira hibe 700 bin lira düşük faizli kredi ile 100 bin lira kira desteği sağlanıyor.