Ev sahibi olmak isteyenler dikkat! Kredi ve yapılandırma hesapları

Konut fiyatları son bir yılda reel olarak değer kaybetti. Ancak yükselen maliyetler ve yetersiz arz nedeniyle bu durum tersine dönmek üzere. Ayrıca konut kredi faizlerindeki aşağı yönlü seyir de konut piyasalarını desteklemeye başladı. İlk olarak Ziraat Bankası konut kredi faizlerini yüzde 3’ün altında yüzde 2.79 seviyelerine kadar çekti. Özel bankalar da yüzde 3’ün altında faizle kredi vereceğini duyurdu. Bu indirimlerin etkisiyle Merkez Bankası’nın verilerine göre 27 Eylül haftasında ortalama yıllık konut kredi faizi yüzde 42.93’lere geriledi (önceki hafta yüzde 43.20’ydi). Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), geçtiğimiz günlerde konut ve bireysel kredilerdeki ‘ilave risk ağırlıklarını’ kaldırma kararı almıştı. Bu kararın da etkisiyle konut kredi faizlerinde bir miktar daha gevşeme görülebilir. Konut kredi faizinde ibre aşağı dönmeye başlayınca evini satanlar birden fiyat artırmaya başladı. Ticaret Bakanlığı da bu fırsatçılara karşı ceza uyguladı. Gelinen noktada Türkiye genelinde konut metrekare ortalama fiyatı 32 bin lirayı, İstanbul’da ise 49 bin lirayı aşıyor. Faizlerdeki geri çekilme devam ederse fiyat artışları kaçınılmaz gözüküyor. Ancak mevcut faiz seviyeleri de tüketiciye halen yüksek geliyor. Çünkü bugün yüzde 2.79 faizle 120 ay vadeli 1 milyon lira kredi çeken bir vatandaşın aylık 28 bin 966 lira taksit ödemesi gerekecek. 100 metrekare bir evin ortalama fiyatının 3.2 milyon lira olduğunu düşünürsek 1 milyon lira krediden fazlası gerekecek. Dolayısıyla bu taksitleri ödeyecek hane sayısı oldukça sınırlı. Oysa faizler yüzde 1.20 seviyelerinde olsaydı 1 milyon lira için ödenecek taksit 15 bin 768 lira olacaktı. BDDK, 2023 yılında devreye aldığı uygulamayla ev sahibi olmak isteyenlerin elini güçlendirdi. Buna göre ilk kez ev alacaklar, enerji sınıfına göre değişmekle birlikte evin değerinin yüzde 90’ına kadar kredi kullanabiliyor İşte faizlerin halen kredi çekenlerin bütçesini zorladığı ama ev fiyatlarındaki balonun da alındığı bir ortamda ihtiyacı olanlar “Şimdi yüksek faizle kredi çeker, faizler düşünce de yapılandırırım. Böylece ev fiyatlarındaki yükselişten etkilenmem” hesabı yapmaya başladı. Peki bu strateji ne derece doğru? Bankalar her isteyenin kredisini yapılandırabilir mi? Yapılandırmanın maliyeti ne? Şu anda kredi çekenler faiz hangi seviyeye gelir ve yapılandırma yaparsa avantajlı olabilir? Son dönemde kafa karıştıran bu soruların yanıtlarını bulmaya çalıştık. Yapılandırma, mevcut kredinin kapatılıp, daha düşük faiz oranlarıyla yeni bir kredi alınması işlemine deniyor. Bu, hem mevcut kredi kullanılan bankayla hem de diğer bankalarla yapılabilen bir işlem. İlk kredi kullanılan bankayla bu işlemin yapılmasına yapılandırma, başka bankalarla bu işlemin yapılmasına ise ‘borç transferi’ deniyor. Bu yolla tüketici daha düşük faizle kullandığı kredi ile hem mevcut kredisini kapatıyor hem de faiz ödemelerini azaltıyor. Tüketici, yüzde 2.79 faizle 10 yıllık vadede çektiği 1 milyon lirayı 2 yıl sonra konut faizi yüzde 1.5’e geriler ve bu seviyeden yeniden yapılandırırsa toplamda 675 bin 536 lira avantaj sağlıyor. Üstelik ödenecek taksit tutarı da 28 bin 966 liradan 17 bin 374 liraya geriliyor. Tabi faizler düştüğünde evin fiyatının artabileceği ihtimali de hesaba katıldığında bugün yüksek faizle kredi çekip 2-3 yıl içinde yapılandıranlar hem avantajlı çıkacak hem de vadeyi uzatarak ödeyeceği taksiti düşürebilecek. Şu anki maliyete 1-2 yıl katlanabilen bu yöntemi tercih edebilir. Yapılandırmada ilk kredi erken kapatılmış olduğundan kalan tutarın üzerinden vadeye göre ceza ödeniyor. Eğer vade 36 aydan az kalmışsa erken kapatılacak tutarın yüzde 1’i, vade 36 aydan fazla ise kapatılacak tutarın yüzde 2’si oranında masraf çıkıyor. Örneğin vade 36 aydan fazla ve erken kapatılacak tutar 500 bin liraysa 10 bin lira ceza ödenir. Bankalar hangi kredi olursa olsun önce faiz maliyetini tahsil eder. 10 yıllık kredide ilk 3 yılda taksitin yüzde 90’ından fazlası faiz maliyeti olarak alınır. Yani yüzde 2.79 faizle 120 ay vadeli 1 milyon lira çeken bir kişi 28 bin 996 lira taksit öderken 36’ncı ayda bile bu taksitin 26 bin 173 lirasını faiz, 2 bin 793 lirasını anapara olarak ödemiş olur. İlk 1 yılda ödenen anapara ise 15 bin lirada kalır. Yani 985 bin liralık anapara borcu halen duruyordur. Buna karşılık ödenen faiz 332 bin 640 lirayı bulur. 1 yıl sonra konut kredi faizi yüzde 2’ye iner ve yapılandırma yapılırsa 985 bin lira üzerinden yeniden hesaplama yapılacak. Yüzde 2.79 faizle çekilen kredinin toplam geri ödemesi 3 milyon 475 bin lira olacakken, yüzde 2 faizle yapılandırılan 985 bin liranın geri ödemesi 2 milyon 606 bin lira olacak. Bu tutara 1 yıl içinde ödenen 15 bin lira anapara 332 bin 640 lira faiz ödemesi dahil edilmeli. Ayrıca, yüzde 2 erken kapama cezası olan 19 bin 700 lira da eklenmeli. Bu haliyle yüzde 2 faizle yapılandırma sonrası cepten çıkacak toplam tutar 2 milyon 973 bin 340 lira olur. Yüzde 2.79 faizle toplam geri ödemeye göre 502 bin lira avantaj sağlanır. Kredi tahsis ücreti gibi ek masraflara rağmen avantaj az değil.