Giriş
Hem ev sahibini hem de kiracıyı koruyor! Kontratta kritik detaylar
Türkiye’de hane halklarının yüzde 56.2’sinin oturduğu konut kendisine aitken, yüzde 27.8’inin ise kiracı olduğu ölçülüyor. Buna göre her 100 haneden yaklaşık 28’i kiracı. Kiralar, son 3 yılda gerek artış oranları gerekse yüzde 25 tavanı sonrası oluşan anlaşmazlıklar nedeniyle ülke gündeminden düşmedi. 1 Temmuz itibarıyla yüzde 25 tavanı sona erdi. Artık mevcut uygulamaya dönüldü. Kiralar da eskisi kadar hızlı artmıyor. Ancak kiralık ev bulmak hem arz sıkıntısı hem fiyatlar nedeniyle halen zor. Açılan davalar da taraflarda güven sorunu oluşturdu. İşte bu ortamda hem ev sahibinin hem kiracının haklarını koruyan kontratlara imza atmak daha da önem kazandı. Kira kontratının detaylı, planlı ve eksiksiz imzalanması için nelere dikkat edilmeli? İşte kritik detaylar…
Her iki taraf adına olmazsa olmaz şart zam oranının ve sözleşme süresinin kira sözleşmesinde belirtilmiş olmasıdır. Bunun yanı sıra uzmanlar, kira kontratı yaparken dikkat edilmesi gerekenleri şöyle sıralıyor:
KİRACININ DİKKAT ETMESİ GEREKENLER
Malikin kim olduğunu mutlaka tapu senedi örneğini alarak kontrol edin.
Malik sayısı birden fazla ise kiraya verenin yetki kontrolünü sağlayın.
Kira ödemelerinin de maliklere hisseleri oranında yatırılmasını sağlatın.
Tüm teslim alınan demirbaşların fotoğrafını çekerek kira kontratına ekleyin.
İlk kira bedeli, depozito bedeli dahil olmak üzere kira bedellerinin mutlaka bankadan yatırılmasını isteyin.
Zam oranının kanuna aykırı olarak belirlenmediğini tespit edin.
EV SAHİBİNİN DİKKAT ETMESİ GEREKENLER
Kiracının özellikle işyeri bilgilerini de doldurun. Kiracıya ulaşmada yaşanabilecek riskleri azaltın.
Teminat amacıyla depozito alın ve kefil isteyin.
Kefiller alınırken kefalet şartlarını unutmayın (elle yazılması, eş rızası vb.)
Aboneliklerin kiracının adına devredilmesini sağlayın.
Kira sözleşmesinin süresini net bir şekilde yazın.
HANGİ BİLGİLER YER ALIR?
Daire, mahalle, sokak, kiralananın cinsi gibi detaylar,
Kiracı ve kiralayanın adresi, T.C. kimlik numarası,
Kiralanan ile teslim edilen demirbaşlar,
Yıllık ve aylık kira bedeli, m Kira bedelinin hangi tarihlerde ödeneceği,
Depozito bedeli (en fazla 3 kira bedeli olabilir),
Yıllık zam oranı,
Evin ne kadar süreliğine kiralandığı,
Emlak komisyon bedeli.
10 YIL DETAYI
Kira sözleşmesi süresi ne olursa olsun, sözleşmede kararlaştırılan süreye ilaveten kira süresi 10 yıl boyunca kendiliğinden yenilenecektir. Örneğin sözleşmede kira dönemi 1 yıllık olarak belirlendiyse bu 1+10 yıl anlamına gelir. Bu detay çoğu zaman unutuluyor ya da 10 tam yıl hesaba katılıyor.
ENFLASYONU GEÇEMEZ
Kiralardaki fahiş artışları önlemek için 10 Haziran 2022 itibarıyla getirilen yüzde 25 tavan uygulaması, 1 Temmuz itibarıyla sona erdi. Artık mevcut düzene dönüldü yani 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre artışlar yapılıyor. Son açıklanan enflasyon verisine göre bu oran yüzde 65.93 oldu. Bu oran, kira artışı için üst tavandır. Kiracı ile mal sahibi zam oranı için memur maaş artışı, asgari ücret artışı gibi farklı oranlar seçebilir. Ancak bunun sözleşmede net olarak belirtilmesi gerekir ve bu oran da 12 aylık ortalama TÜFE’yi aşıyorsa, zam oranı sözleşmede yazan oranda değil TÜFE üzerinden yapılır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE ŞEKİL ŞARTLARI
Tahliye taahhütnamesi; kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini beyan eden yazılı bir belgedir. Son dönemdeki kira anlaşmazlıklarında tahliye taahhütnameleri sıkça kullanıldı. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı önemli şartlar var. En önemlisi, bu taahhütname kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki bir tarihte ve ev teslim edildiğinde imzalanmalı. Kira kontratı yapılmadan önce hazırlanmış taahhütname geçersiz sayılıyor. Taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarih açık ve net olarak belirtilmeli. Taahhütnameyi bizzat kiracı imzalamalı.
KULLANIM AMACI YAZILMALI
Avukat Hanife Emine Kara, kira sözleşmesinde öncelikle kiralananın kullanım amacının yazılmasına dikkat çekerek, “Örneğin konut olarak kiralanmış bir taşınmazın ticari amaçla/ işyeri olarak kullanılması sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir ve tahliye sebebidir. Kiracılar açısından ise depozito konusu son derece önemlidir. Depozitonun Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği şekilde vadeli bir hesapta tutulması kiracının yararına olacaktır” diye konuştu. Kara, sözleşmenin her sayfasının imzalanması gerektiğinin de altını çizdi.
DEPOZİTODA SINIR VAR MI?
Evde oluşacak hasarlara karşı kiracıdan depozito isteniyor. Kanunda, depozito bedelinin üç aylık kiradan fazla olmayacağı, depozito bedelinin kiracı tarafından bir banka hesabına yatırılarak ev sahibinin onayı olmaksızın çekilmeyeceği, şerh düşülerek paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerektiği belirleniyor. Sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı bir dava veya icra takibi yapıldığı bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, depozitoyu geri verir. Kiracının depozitoyu tam alması için borcu kalmaması ve evde olağan eskime dışında bir hasar olmaması gerekir.
Son dönemde kiracılardan çok fazla belge isteniyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu konuda şu değerlendirmeyi yaptı: “Kiracının aylık gelirini belgelendirmesi talep edilebilir. Kiracının kirayı geciktirme durumunda ev sahibinin herhangi bir ceza uygulaması söz konusu olmayıp hakkını yasal yollardan arayarak tahliye davası açabiliyor. Fakat bu süreç çok uzun sürüyor. Ancak burada, kiracınızın hayatına müdahil olmak ile yakın tanımak arasında çok ince bir çizgi var. Kiracının borcu olup olmadığını öğrenmek, findeks raporunu istemek kiracının özel hayatına müdahale etmek olup yasal değildir.”