Kentsel dönüşümde en kritik karar! Sık yapılan bu hata çıkmaza sokuyor

Kahramanmaraş merkezli 6 Şubat depremlerinden sonra Türkiye genelinde dönüşüm projelerinin sayısı her geçen gün artıyor. Ancak bazı projelerde yanlış müteahhit seçiminden kaynaklı, yarım kalma, geç teslim, sözleşme dışı ekstra ücret isteme gibi sorunlar çıkabiliyor. Sağlıklı bir sürecin yürüyebilmesi için müteahhit seçerken çok titiz davranmak gerekiyor. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER), vatandaşın doğru adımlar atabilmesi için ‘Kentsel Dönüşüm ve Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi’ hazırladı. İNDER Başkanı Engin Keçeli, “Rehberle birlikte hem sektör profesyonellerine hem de ev sahiplerine yol gösteren pratik bilgiler sunuyoruz” dedi. Rehberde 51 soruya yanıt veriliyor. İşte bazı kritik detaylar... Doğru ve güvenilir müteahhidi nasıl bulurum?* Riskli yapı tespiti yapılmadan önce arsa sahipleri müteahhit araştırmasında bulunmalı ve bu firmalardan teklifler alıp değerlendirmeli.* Aday müteahhitlerin sektördeki referansları ve geçmiş projeleri incelenmeli.* Müteahhidin ilgili meslek odalarına ve derneklere üyeliği, sahip olduğu sertifikalar, karne ve lisanslar araştırılmalı.* Müteahhidin finansal durumu ve projeyi zamanında tamamlama kapasitesi hakkında bilgi edinilmeli.* Mümkünse tamamlanmış projeler bizzat ziyaret edilmeli, o projelerde yaşayan kişilerle görüşülmeli. Öncelikle, müteahhidin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen Müteahhitlik Yetki Belgesi’ne sahip olduğundan emin olun. Müteahhidin sigorta poliçeleri ve teminat mektupları gibi güvenceleri olup olmadığını kontrol edin. Müteahhidin alt yüklenicileri ve tedarikçileri ile olan ilişkilerinin sağlıklı olup olmadığını araştırın. Son olarak müteahhidin iş sağlığı ve güvenliği, çevresel düzenlemelere uyumu gibi konularda da hassas olduğundan emin olun. Müteahhit seçiminde en sık yapılan hatalar nelerdir ve bunlardan nasıl kaçınılabilir?En sık yapılan hatalardan biri, yeterli araştırma yapmadan genel olarak yalnızca müteahhittin teklif ettiği metrekareye göre karar vermektir. Düşük maliyetli veya fazla metrekareli bir teklif cazip görünse de işçilik kalitesi, malzeme standartları ve zamanında tamamlanma durumları göz önünde bulundurulmalıdır. Türk Ticaret Kanunu’nun belirlediği minimum sermaye sınırlarına uygun olmayan, sermayesi projenin gerekliliklerine orantısız, findeks raporunda kredibilitesi düşük bir şirketle karşılaşırsanız, bu durum finansal yeterlilik açısından bir uyarı işareti olabilir. Şirket ortaklarının geçmişinde iflas, iflas ertelemesi davaları veya haciz, ipotek gibi mali sorunlar varsa, bu durumlar şirketin finansal istikrarı hakkında önemli bilgiler verebilir. Proje sürecinde güvence sağlamak için müteahhitten talep edebileceğiniz teminat türleri performans teminatı, ön ödeme teminatı, sözleşme kapsamında verilecek teminat mektubu, inşaat teminatı ipoteği ve garantör olabilir. Kentsel dönüşüm kanunu uyarınca riskli yapı şerhi bulunan parsellerde ruhsat aşamasında belediye, toplam maliyetin yüzde 10’u kadar teminat mektubu veya nakit talep ediyor. Bu bedeli temin edemeyen müteahhitlere ruhsat verilmiyor. Sözleşmede yer alması gereken konular neler olmalı?* Sözleşmede yer teslimi, yapım ruhsatının alınması, inşaatın bitirilmesi ve fiili teslimden sonra iskân alınması için öngörülen sürelerin net bir şekilde yazılması geliyor.* Kat paylaşım şeması ve yönetim planının sözleşmenin eki olarak yer alması gerekiyor.* Sözleşmede, müteahhittin hak edeceği payın devri konusu ve bu devirlerin nasıl yapılacağı, ipoteklerin kaldırılması, inşaat ruhsatına esas projenin onayı, teminat mektuplarının iadesi için iş bitirme oranları, işin ayıpsız ve eksiksiz bitirilmesi, devir yasağı, teslim süresinin gecikmesi hali gibi detayların yer alması gerekir.* Ayrıca cezai şartların, müteahhidin ve arsa sahiplerinin hak ve sorumluluklarının, ekonomik zorluklarda hisse devri durumunda arsa sahiplerinin haklarının net bir şekilde belirlenmesi önem taşır.* Teknik şartnamelerin de sözleşmede yer alması, işin niteliği, kullanılacak malzeme kalitesi ve ürün markaları gibi konuların net olarak yazılması ve muadil malzeme gibi ibarelerin teknik şartnamede yer almaması da belirsizliklerin önüne geçilmesini sağlar. Proje tamamlanınca nelere dikkat etmeliyim?İş tamamlanınca dikkat edilmesi gerekenler, projenin kalite standartlarına, teknik şartnamelere ve sözleşmede belirlenen koşullara uygun olarak tamamlanmış olup olmadığını, bitirilen işin eksik veya ayıplı olup olmadığının tespitini kapsar. Ayrıca iş bitirme süreci, ilgili yasal izinlerin ve belgelerin, özellikle yapı kullanım izin (iskân) belgesinin alınmasını da gerektirir. İlk olarak sözleşmeye teslim tarihleri ve gecikmesi durumunda uygulanacak cezai şartlara ilişkin hükümler net bir şekilde yazılmalı. Gecikme için her gün veya belirli bir zaman dilimi için belirlenen miktarda maddi tazminatın ödenmesi, gecikilen her ay başına dairenin rayiç kira bedeli gibi cezai şartlar, müteahhidi zamanında tamamlamaya teşvik eder.Dr. Gülcemal Alhanlıoğlu, Avukat Ali Güvenç Kiraz , İnşaat Mühendisi Ayten Babaoğlu ve Yüksek İnşaat Mühendisi Çağdaş Aygün’ün katkılarıyla hazırlanan rehbere İNDER’in internet sitesinden ücretsiz ulaşılabiliyor.