Kiraları olumsuz etkiliyordu...Yeni düzenleme Resmi Gazete'de yayımlandı

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan, kiracının alt kiralama yapmasını engelleyen düzenleme ile birlikte kısa dönemli kiralama yapmak isteyen ev sahiplerine izin belgesi alma zorunluluğu getiren yeni kanunu 7 soruda özetledi. Aslan, izin belgesiz kiralama yapanlara konut başına 100 bin lira ceza verileceğini açıkladı. 1-Turizm amaçlı kiralama kategorisine neler giriyor?Kanunda kısa ve uzun dönem kiralama ayrımı yapılarak uzun dönem kiralamalar kanun kapsamından çıkarılmıştır. Kanun 100 gün ve daha kısa süreli yapılan konut kiralamalarını turizm amaçlı kiralama olarak nitelendirmektedir. Her ne kadar 100 günü aşan konut kiralamaları kanun kapsamına alınmamışsa da 100 günden fazla süreli yapılan sözleşmelerin ilkinden itibaren bir yıl içinde aynı konutun en fazla 4 defa kiralanabileceği de hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeyle 100 gün sınırının suistimal edilmesinin önüne geçilmeye çalışılmış ve uzun dönemli kiralarda sürekliliğin sağlanması amaçlanmıştır. 2-Kimler kısa dönem kiralama yapabilir?Kanun uyarınca kiraya veren konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi olmalıdır. Burada belirtmek gerekir ki, kiracının evi turizm amaçlı kiralayarak alt kiracı alması mümkün değildir. Kiracının evde bulunmadığı zamanlarda kendine gelir sağlamak amacıyla alt kiracı alması gerçek hayatta sık karşılaşılan bir uygulamadır (Airbnb uygulaması olarak biliniyor). Bu değişiklik öncesinde, ev sahibinin onayına bağlı olarak alt kiralama yapılabilmekteydi. Ancak yeni düzenleme ile bu uygulamanın önüne geçilerek, kısa süreli tüm kiralamalarda ev sahibinin Turizm Bakanlığı’ndan aldığı izin belgesinin varlığı şart koşulmuştur. Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunlu. Bakanlıkça (Turizm Bakanlığı) nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır. İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene ait. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, seyahat acenteleri aracılığıyla yapılabilir. İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasak. 4-Binadaki diğer kat maliklerinin onayı gerekli midir?Bu prosedürlerin yanında ev sahibinin izin belgesini alabilmesi için ilgili bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliği ile turizm amaçlı kiralamayı kabul etmiş olması ve oybirliği ile alınmış kararın bakanlığa ibraz edilmesi gerekiyor. Ayrıca bakanlıkça talep edilen tüm bilgi ve belgelerin bildirim yükümlülüğü yerine getirilmediği; 30 gün içinde istenilen bilgilerin gönderilmemesi veya eksik gönderilmesi durumunda 50 bin lira idari para cezası öngörülmüştür. Bu düzenlemeyle görülmektedir ki bu kanun apartman sakinlerinin huzurunu da ön plana alıyor. 5-Turizm amaçlı kiralamanın artıları ve eksileri nelerdir?Turizm amaçlı kiralamalar bölge sakinleri arasındaki huzur ve güvenlik kaygıları dolayısıyla tepki çekiyordu. Bunun yanında kısa dönemli turizm amaçlı kiralamanın emlak piyasasının üzerindeki olumsuz etkisi de yadsınamaz. Turistik kiralamayla birlikte elde edebilecekleri geliri uzun dönem kiralamaya tercih eden ev sahipleriyle birlikte emlak piyasasındaki dengelerin kiracı aleyhine değişmiş ve turizm amaçlı kiralama uzun dönemli kiralarda fahiş kira fiyatlarını da tetiklemişti. Tüm bu etkileri göz önüne alındığında turizm amaçlı kiralamanın kontrole tabi tutulması yerinde görülmektedir. 6-Kanuna uyulmadığı takdirde yaptırımlar neler olacak?Konutların turizm amaçlı kullanılabilmesi için çeşitli şartlar getiren bu kanun her bir şartın uygulanmaması durumunda ayrı ayrı yaptırımlar öngörüyor. İzin belgesi bulunmadan turizm amaçlı konut kiralaması yapılması halinde, kiraya verene kiralama yapılan her konut başına 100 bin lira idari para cezası kesilecek. Ceza kesilen kiraya verene izin belgesi alarak faaliyette bulunması için 15 gün süre verilecek, bu süre sonunda izin belgesi almaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam eden kiraya verene 500 bin lira idari para cezası kesilecek. Kesilen bu ikinci cezadan sonra izin belgesi alarak faaliyetine devam etmesi için yine 15 gün verilecek ve verilen bu ikinci 15 günün sonunda kiraya veren hâlâ izin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralamaya devam ederse 1 milyon lira idari para cezasına çarptırılacak. Plaket sergilemeden turizm amaçlı kiralama yapanlar hakkında ise 100 bin lira idari para cezası öngörülmüş olup cezanın takibinde tanınan 15 gün içerisinde plaket asılmaması durumunda 500 bin lira idari para cezası uygulanacak.7-Hangi tarihten itibaren uygulanmaya başlanacak?Kanunun yürürlük tarihi 1 Ocak 2024. Dolayısıyla yeni yıldan itibaren uygulama devreye girecek.