Üst mahkemeden yeni kira tespiti kararı! Bundan sonra emsal sayılmayacak

ÖMER FARUK EKİNCİ / POSTA.COM.TR | Covid-19 pandemisinin ardından artışa geçen konut fiyatları, kira bedellerine de yansıdı. Yükselen enflasyon ile birlikte zirveye çıkan kira bedelleri belirlenirken kullanılan yöntemler ise büyük tartışma konusu oldu.

Geçmişte bilirkişilerin benzer muhitte internette bulunan ilanlar üzerinden fiyat tespiti yapması büyük sıkıntılara yol açmış, internet sitelerine pek çok sahte ilanlar girilerek fiyatlar şişirilmeye çalışıldı.

Çok sayıda kişi ise bu olaydan dolayı mağdur olurken soluğu mahkemede aldı. Yeni alınan kararlar ise tüm bu süreci tamamen değiştirecek nitelikte.

KİRA TESPİT DAVALARINDA YENİ DÖNEM

Alınan kararlar ise şöyle:

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi 2020/2684 E., 2024/342 K. 14.02.2024 tarihli kararında;

"HÜKME ESAS ALINAN RAPORDA ELEKTRONİK ORTAMDA EMSAL İNCELEMESİ YAPILARAK SONUCA GİDİLDİĞİ, BİLİRKİŞİ RAPORUNUN HÜKÜM KURMAYA ELVERİŞLİ OLMADIĞİ, TESPİTİ TALEP EDİLEN DÖNEME İLİŞKİN EMSAL İNCELEMESİ YAPILARAK SONUCA GİDİLMESİ GEREKTİĞİ, ayrıca bilirkisi raporunda incelenen emsaller tek tek dava konusu mecurla karşılaştırılarak neden emsal alındığı hususunun ayrıntılı incelemesi gerektiği, emsal incelemesinin yeterli olmadığı, gerekçeli ve emsal karşılaştırmalı bilirkişi raporu düzenlenmesi gerektiği halde, deliller toplanmadan ve değerlendirilmeden yazılı olduğu şekilde karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen MAHKEME KARARININ YERİNDE OLMADIĞI, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1A/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir."

MAHKEME EMSAL KİRA İSTİYOR, İNTERNET İLANIYLA KARŞILAŞIYOR

Konu ile ilgili Posta.com.tr’ye konuşan Avukat ve Arabulucu Tuğba Güzel Karlıdağ, kira tespitinin geçmiş süreci ile ilgili olarak, “Mal sahibi ve kiracı arasındaki kira sözleşmesinde, kira artışına ilişkin bir düzenleme bulunsun veya bulunmasın eğer kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse veya beş yıldan sonra kira sözleşmesi yenilenmişse, mal sahibinin kira bedelinin tespitini talep etmesi halinde, her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; mahkemece TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyet ölçülerinde belirlenir” ifadelerini kullanarak burada mahkemenin taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda yeni kira bedelinin ne kadar olacağını tespit etmeye çalıştığını belirtti.

Kira tespiti yapılırken İGDAŞ, İSKİ, AEDAŞ ve vergi dairesi gibi kurumlardan görüşlerin alındığını söyleyen Avukat Karlıdağ, “Mahkeme bu kurumlardan emsal olarak, yeni kira bedeli tespiti istenen döneme ilişkin taşınmaz ile aynı nitelikte ve aynı adreste veya yakın adreste bulunan taşınmazların kira sözleşmelerini istiyor” şeklinde konuştu.

Karlıdağ, “Taraflar da dosyaya emsal kira sözleşmeleri sunabiliyor. Sonrasında ise toplanan evraklar ve tüm delillerle dosya genellikle bilirkişiye gönderiliyor ve emsal bir tespit yapılması isteniyor. Bu bilirkişi raporları da dikkate alınarak kiracı eski kiracı ise %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılarak mahkeme tarafından uygun görülen miktar tespit ediliyor” dedi.

İNTERNET İLANLARI EMSAL SAYILMAYACAK

Ancak uygulamada, aynı döneme ilişkin emsal kira bedeli hesaplaması yaparken bilirkişiler tarafından internetteki emlak sitelerinde bulunan ilanlar üzerinden hesaplama yapıldığını ve bazı mahkemelerin de bu hesaplamalara göre kira bedeli tespitine karar verdiğini söyleyen Karlıdağ, devam eden bir kira tespit davasında da aynı şekilde karar verilmesi üzerine yaptığı araştırmada güncel Bölge Adliye Mahkemesi Kararları ile, bu şekilde internet ortamındaki emlak sitelerindeki ilanlar dikkate alınarak belirlenen kira bedellerine ilişkin kararların hatalı olduğuna karar verildiğini gördüğü, üst mahkeme tarafından kira tespiti için somut gerçek bir kira sözleşmesinin emsal alınabileceğinin belirtildiğini gördüğü söyledi.

Avukat Karlıdağ, internet sitelerinde bulunan ilanların birçoğunun gerçek bile olmadığını, fiyat arttırmak amacıyla sahte ilanlar oluşturulabildiğini, bu ilanların gerçekliğinin ve ilanlardaki taşınmazların gerçekten ilandaki rakamlardan kiraya verilip verilmediğinin teyit edilemediğini söyleyerek mahkemenin kararının oldukça yerinde ve isabetli olduğunu söyledi.