Giriş
Pandemi döneminde uzaktan çalışma nedeniyle talep azalınca mevcut ofislerin farklı amaçlar için dönüştürülmesi, ofis arzını daralttı. Ancak gelinen noktada yerli şirketlerin yerinde çalışmaya geri dönüşü ve uluslararası şirketlerin talebiyle ofis ihtiyacı arttı. Şimdi de atıl kalan alışveriş merkezleri gibi farklı işlevlere sahip binaların ofis binalarına dönüşmesi süreci başladı.
MELTEM KARA
Koronavirüs pandemisi, Türkiye’de ofis hayatında köklü değişikliklere yol açmıştı. Pandemi döneminde, koronavirüsün yayılmasını önlemek ve çalışan sağlığını koruyabilmek için Türkiye’de çok da yaygın olmayan ‘uzaktan çalışma’ devreye girdi. Birçok şirket, koronavirüsün hakim olduğu günlerde uzaktan çalışmaya başladı, ofisler boşaldı. Talebin düşeceği öngörüsüyle ofis olarak tasarlanan ve o dönemde atıl kalan projeler, konut, hastane, yurt ve okul gibi farklı işlevlerle kullanıma açıldı.
HİBRİT VE YERİNDE ÇALIŞMA
Fakat durum hiç de beklenen gibi olmadı. Koronavirüsün etkisini yitirmesiyle, ofise dönüş ağırlık kazandı, hibrit çalışma gündeme geldi. 2023 yılının ikinci yarısından itibaren talep yeniden canlanmaya başladı ancak ofis binalarının çoğu başka işlevlerle faaliyet göstermeye başlamış, aynı zamanda kira getirisi düştüğü ve finansman maliyetleri arttığı için de yeni yatırımlar yapılmamıştı. Özetle, ofis arzı kısıtlı kaldı. Bu da ofisten hastane, yurt gibi farklı işlevlere çevrilen binalar için yeniden ofise dönüş yolculuğunu başlattı.
AVM’LER ÇEVRİLİYOR
Son dönemde artan taleple birlikte farklı işlevlere sahip binaların ofis binalarına dönüşüm talepleri çoğaldı. Şu anda özellikle alışveriş merkezlerinin (AVM) ofise dönüşme süreci ağırlık kazandı. Ayrıca tamamlanmamış ofis binaları da günümüz ihtiyaçlarına göre yeniden dizayn edilerek kullanıma açılmaya başlandı. Deprem faktörü de ofislerin bu sürecini etkiledi. Önümüzdeki günlerde eski binaların güçlendirilip ya da yeni ofis binalarının projelendirilip ofis stokuna dahil edilmesi bekleniyor.
DEPREM ETKİSİ
Propin de İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek Raporu’nu yayımladı. Propin Şirket Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “2023 raporu, ofis pazarındaki dönüşümlerin yalnızca ekonomik koşullara bağlı olmadığını, doğal afetlerin de pazar dinamiklerini etkileyebileceğini bir kez daha gösterdi. 6 Şubat depremlerinin ardından güvenlik endişeleri ve depreme dayanıklı ofis talepleri, pazarın şekillenmesinde etkili oldu” dedi. Ersöz, enflasyonist ortamın ve artan kira maliyetlerinin olumsuz etkilerine rağmen işletmelerin modern, güvenli ve iş sürekliliği taahhüt eden ofis alanlarına yönelik talebinde gözle görülür bir artış yaşandığını kaydetti.
YÜKSELEN İŞ ALANLARI İHTİYACI KARŞILADI
2023 ofis boşluk oranlarının, ağırlıklı olarak yılın son iki çeyreğinde gerilediğini ifade eden Ebru Ersöz, şu bilgileri verdi: “MİA’da maliyetlerin yeni zirveler kaydettiği bu dönemde, gelişmekte olan ofis bölgelerindeki yeni ofis stoku da kullanıcı ihtiyaçlarını karşıladı. Örneğin Kağıthane, 2023 yılında gerçekleştirilen en büyük 5 kiralama veya kurumsal satın alma işleminden üçüne ev sahipliği yaparak, yükselen iş alanları arasındaki yerini teyit etti.”
ÖRNEKLER ÇOĞALIYOR
Cushman & Wakefield TR International Ofis Kiralama Departman Müdürü Meriç Diren, atıl durumdaki alışveriş merkezlerinin ofis kullanımına dönüştürülmesinin, sektördeki bu zorlu dönemde çözüm odaklı bir yaklaşım sunabileceğini belirterek, şunları söyledi: “Örneğin, İstanbul’daki Astoria uzun yıllar alışveriş merkezi olarak faaliyet gösterdikten sonra, değişen ihtiyaçlara uyum sağlamak amacıyla ofis alanına dönüştürüldü. Aynı şekilde, Bellevue Mini Alışveriş Merkezi de uzun yıllardır ofis olarak kullanılıyor. Sapphire Alışveriş Merkezi ise gelecekte ofis kullanımını hedefleyerek, iş dünyasındaki talepleri karşılamayı amaçlıyor.”
TALEP NEDEN ARTIYOR?
* Yerli firmalar büyük oranda ofis kullanma alışkanlıklarına geri döndü.
* Bölgemizdeki savaşlar nedeniyle uluslararası firmaların İstanbul’daki ofis talepleri artıyor.
* Bölgesel yönetim merkezi İsrail’de olan birçok uluslararası firmanın da İstanbul’u tercih edeceği öngörülüyor.
* Daha erişilebilir bir merkez haline gelen İstanbul’a Uzakdoğu’daki ülkelerden de talebin arttığı gözleniyor.
* Deprem sonrasında güvenli binalara geçiş isteği artıyor.
DOLULUKTA 9 YILIN EN YÜKSEĞİ!
Cushman & Wakefield TR International’ın 2023 yılının ikinci yarısını kapsayan ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ raporuna göre, deprem ve finansman zorluklarının yeni yatırımları baskı altına aldığı 2023 yılında firmaların ofislere dönüş eğilimi ile birlikte A sınıfı ofislere ve merkezi iş alanı (MİA) bölgesine olan talep artışı sürdü. Boşluk oranları yüzde 12.14’e geriledi. Böylece A sınıfı ofislerin doluluk oranları son 9 yılın en yüksek seviyesine ulaştı.
KİRALAR ZAMLANIYOR
Gayrimenkul Pazarı Görünümü raporuna göre, yetersiz arz kiraları da yükseltti. 2023 Aralık’ta Levent bölgesinde birincil ofis kiraları dolar bazında yıllık yüzde 8.6 arttı. Bu oran Esentepe-Gayrettepe- Zincirlikuyu hattında yüzde 12, Maslak’ta yüzde 20 oldu. Kiralar bu bölgelerde sırayla metrekare başına aylık 38, 28 ve 24 dolar olarak gerçekleşti. Yükselen talebin ve doluluk oranlarındaki artışın devam edeceği ve birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü hareketin sürekliliğini koruyacağı öngörülüyor. Birincil getiri oranlarının ise kısa vadede sabit kalması bekleniyor.
