İşyeri yüzde 25 zamma tabi değil

İşyerim kirada. Kira sözleşmesi 01.01.2020 tarihli. Kiracım son aylarda kirasına zam yapmadığı gibi son aylarda kirasını da aksatmaya başladı. Onun kirası yüzde 25 zamma tabi mi? Kirayı arttırmak için dava açabilir miyim? Süre nedir? L.N.

Önce okuyucumun işyerinin kirasından bahsedeyim. Sözü edilen yer işyeri. İşyerleri yüzde 25 kira zammı ile bağlı değil. 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25 zam sınırı getirilen yasa, meskenler için geçerli. Dolayısıyla işyerinin kira zammı Türk Borçlar Kanunu’na tabi. Yani yüzde 25’ten daha yüksek zam talep edilebilir. Kanunun 344’üncü maddesi hükümlerine tabi. Peki düşük kalan kira bedeline zam yapılması bugün mümkün mü?

Genel kural şu; kira zammı, kira dönemleri başında yapılır. Yani okuyucumun sözleşmesi ocak ayı başı olduğuna göre, kira zammı ocak başına gelmeden bir ay önceden kira zammı talebinde bulunması gerekirdi. Ama bunun bir istisnası var, şayet kira sözleşmelerinde dönem başlarında kiraya zam yapılacağına dair bir hüküm var ise bugün ocak ayından itibaren kiraya zam yapılmasını talep etme imkanına sahiptir. Dolayısıyla okuyucum kira sözleşmesine bir bakacak. Sözleşmede zam şartı var ise bugün kira tespiti talepli dava açabilecek ve şartlar elverişli ise 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren kira zammı yapılabilecek.

Peki okuyucumun bir problemi daha var, kiralar ödenmiyormuş. Bunun için ayrı bir hukuki girişim gerekecek. Okuyucum kiracısına noterden bir ihtarname göndererek kira bedellerinin ödenmesi için 30 gün süre verecek. 30 gün içinde kira bedelleri yine ödenmezse bu defa tahliye talepli dava açacak.

Tahliyenin şartlarının oluşması halinde dahi kira tespit talepli dava açmak mümkün. Kira tespiti yapıldığı takdirde bu karar, tahliyenin gerçekleşme tarihine kadar geçerli olacak.