Giriş
Bu maddelere dikkat! Kira anlaşmazlıklarında yeni dönem başladı
Ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan zam tartışmaları zaman zaman yerini şiddet olaylarına bırakmaya başladı. Gündemden düşmeyen ev sahibi-kiracı sorununun çözümü için yeni dönem bugün başlıyor. Mahkemelerde biriken ve uzun zaman alan dava dosyaları yerini arabuluculara bırakacak. Peki arabulucuların devreye girmesi ile süreçte hangi unsurlar değişecek?
İpek ALEMDAR GÖDE / ipek.alemdar@posta.com.tr – Kira artış oranına sınırlama getirilmesinin ardından ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıklar mahkemelerde önemli bir iş yüküne neden oldu. Dava sayısı her geçen gün artarken anlaşmazlık dosyaları için yeni dönem bugün itibari ile başlıyor. Uzun süre mahkeme süreci yerine sorunları daha kısa sürede çözüme kavuşturması beklenen arabuluculuk süreci artık hayatımızda. Emlak ve Kiracı Sorunları (EMLAKDER) Başkanı Av. İbrahim Güllü, yeni döneme ilişkin her ayrıntıyı tek tek anlattı.
KİRACILAR MECBUREN KABUL EDİYOR
Kira fiyatlarındaki artışın konut fiyatlarındaki artış ile paralellik gösterdiğine dikkat çeken Güllü, “Ev sahibi kiracı ihtilaflarında büyük artışlar yaşanmakta. Bunda son senelerde konut fiyatlarındaki artışlarına paralel olarak kiralarda artışları neden oldu.
Artık ev kiralamak isteyenler içini kiralama hem zor hem daha ağır şartlar içermektedir. Ev sahipleri kira bedellerini çok arttırdıklarından kira bedelini tahsil etme konusunda endişeli. Kiracılar ise kiralık ev bulamadıklarından yüksek kiraları ödeme gücü olmamasına rağmen kabul etmek zorunda kalmakta” dedi.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ ELLERİNİ BAĞLIYOR
Kiracıları en çok zorlayan noktanın tahliye taahhüdü olduğuna dikkat çeken Güllü, “Ev sahipleri artık tahliye taahhüdü olmadan yeri kiraya vermiyorlar. Sağlam kefil ve teminat istiyorlar. 3 aylık kira bedeli gibi depozitolar talep edilmekte. Tahliye taahhüdü vermeyen kişiye yeri kiralamayan ev sahiplerinin artık eli daha güçlü. Kiracıya ister şartlarımı kabul et, etmezsen sana ev yok tarzı yaklaşımlarla kiracıları bunaltmış durumdalar.
Tahliye taahhüdü kiracının üzerinde dönen kılıç gibidir. Yani her an ev sahibi tarafından kapıya konulmayı sağlayan bir argüman. Tahliye taahhüdü nedeniyle ev sahiplerinin bitmek bilmeyen zam oranları ve ara zam talepleri ile karşılaşmaktalar. Maalesef büyük bir çoğunlukla da kiracılar ev sahiplerinin taleplerini kısmen de olsa karşılamak zorunda kalıyorlar. Biliyorlar ki çıktıkları zaman o fiyata ev bulamayacaklar” şeklinde konuştu.
DAVA SÜRELERİ ÇOK UZUN
Dava sürelerinin uzunluğunun kiracılar için avantaj niteliği taşıdığını belirten Güllü, “Tahliye talepli davalar ile kira tespit davalarında büyük artışlar olması sonucu mahkemelerin iş yükü ağırlaşmış ve bu da yargılama süresini oldukça uzatmıştır. Mahkemeler istinaf aşamasını da dikkate alındığında 2 hatta 3 yıla yaklaşabilmektedir. Bu da kiracılar için avantaj oluşturmakta. Düşük bedelle oturmaya devam etmektedirler” ifadelerini kullandı.
İLAN VERİRKEN BU MADDELERE DİKKAT EDİN
Ev sahiplerinin ilan verirken ‘bekara ev yok, öğrenciye ev vermiyorum’ tarzında ifadeler kullandığını belirten Güllü, “Ev sahipleri istedikleri kişiyi kiracı olarak seçme haklarına sahiptir. Bu konuda bir yasak söz konusu değil. Ancak bu tamamen de özgür oldukları anlamı taşımıyor. Yani ev sahipleri ”bekara ev yok, öğrenciye ev vermiyorum” gibi ırk, renk, cinsiyet ve sosyal statü içeren ayrıcalık belirten, ayrımcılık yapan ilan ve davranışlarda bulunamazlar. Bu durumda buna maruz kalan kişi Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu’na başvurarak hak ihlali olduğunu tespit ettirerek tazminat isteyebilir” şeklinde konuştu.
YENİ DÖNEM BUGÜN BAŞLIYOR
Kira anlaşmazlıklarının hızla çözümü için bugün başlayan yeni dönemde arabuluculuk zorunlu olacak. Yeni süreci anlatan Güllü, “Son zamanlarda konut fiyatlarındaki artış ve buna paralel olarak artan kira fiyatlarından kaynaklı olarak ev sahibi kiracı arasındaki ihtilaflarda büyük artışlar yaşanmakta. Gün geçmiyor ki ev sahibi kiracı arasında yaşanan kavgalar basına yansımasın. Bazen ölümle de sonuçlanan üzücü haberleri üzülerek görüyoruz. En temel 8 tüketici hakkından birisi olan Barınma hakkı tüketicilerimiz açısından büyük bir sorun haline geldi. Öyle ki artık kira sorununun toplumsal bir sorun olduğunu söylemek mümkün” ifadelerini kullandı.
KİRA ARTIŞ SINIRI UZATILACAK MI?
Kiracılar üzerindeki baskıların her geçen gün arttığını ifade eden Güllü, “Geçen yıl 11 Haziran 2022'de Resmi Gazete de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 ila 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı % 25 ile sınırlandırılmıştı. Bu sürenin uzatılması söz konusu.
Ancak kiraların artış oranlarına sınırlandırma getirilmesi ev sahibi kiracı arasındaki sorunların çözümüne katkı sağlamak bir yana sorunları daha da arttırdı. Çünkü referans fiyat alan birçok ev sahipleri enflasyonun altındaki artışları kabul etmediler. Bunun içinde tahliye taahhütleri devreye sokuldu ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları açıldı. Bu şekilde kiracılar üzerinde baskılar oluşturmaya başladılar. Ve sorun daha da büyüdü.
Tüm davalar içinde neredeyse % 30’ları aştığı tahmin edilen kira kaynaklı ihtilaflara çözüm olarak arabuluculuk zorunlu hale getirildi” dedi.
ARABULUCULUKTA SONUÇLARIN ÇIKLMASI NE KADAR SÜRECEK?
Uzun süre dava sonuçlarına istinaden hayata geçirilen arabuluculuk sisteminde sürecin kısaldığını belirten Güllü, “7445 sayılı Kanun'la yapılan düzenlemeler ile; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak 01.09.2023 tarihinden itibaren başlamak üzere arabuluculuk kapsamına alındı. Arabuluculuk görüşmeleri arabulucunun görevlendirildiğinden itibaren üç haftaya ek bir haftalık uzatma süresi sonrasında ve en fazla dört hafta içerisinde sonuçlanacaktır.
Yapılan düzenlemeyle dava açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu hem iş yeri kiralarından kaynaklı, hem de konut kiralarından kaynaklı uyuşmazlıklar için zorunlu hale getirilmiştir” şeklinde konuştu.
SORUNLAR NASIL TAMAMEN ÇÖZÜLECEK?
Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki sorunların tamamen çözümü için öneri sunan Güllü, “Arabuluculuk taraflar arasında uygulama açısından hem kolay ve hem de çok hızlı sonuç alma açısından oldukça yararlı olacaktır. Kira tespit ve tahliye davaları yıllarca sürdüğü dikkate alındığında mevcut sorunun çözülmesi yönünden büyük bir katkısı olacağı görülmektedir. Ancak sorunun tamamen çözülmesi açısından kiralara bir tavan fiyat sınırlandırması getirilmesi gerekir. Bunun için belediyelerdeki rayiç değer esas alınabileceği gibi bölgesel anlamda da tavan fiyat aralıkları konutların niteliklerine göre belirlenebilir. Arabuluculuk mevcut davaların artmasını kısmen de olsa azaltacağı için faydalı olacağını ama kesin çözümün kiralara tavan fiyat belirlenmesi olacaktır” ifadelerini kullandı.
ARABULUCULUK ÇÖZEMEZSE NE OLACAK?
Dava dosyasını azaltmayı ve sorunları daha kısa sürede çözmeyi amaçlayan yeni sistemde sorun arabuluculuk ile çözülmezse taraflar anlaşamadıklarını beyan ederek, protokol imzalayacak ve birbirleri adına dava açmış olacaklar.
Arabuluculuk konusunda merak edilen bir husus da başvuruların ücretleri. Arabulucuya başvuru ücretsizdir. Anlaşma sağlanırsa; Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Ücret Tarifesi'ne göre belirlenen arabuluculuk ücreti taraflarca yarı yarıya ödenir.
