Giriş
Bir önceki yazımızda, tüketicinin alım gücünün azalmaması ve ürün maliyetlerinin artmaması adına, işyeri kiralarına önümüzdeki 3 yıl boyunca zam yapılmasının bir şekilde durdurulması ve tacirlerin pasif giderlerinin artırılmaması için çağrıda bulunmuştuk.
Şimdi ise, fahiş kira artışlarını engellemek, kiracılara bir nebze rahat nefes aldırmak, durağan konut piyasasını canlandırmak ve kentsel dönüşümü hızlandırmak için oluşturulabilecek yegâne formülü yazıyorum.
Bildiğiniz gibi, kira bedelleri mantıklı formüle edilemeyen değerler üzerinden artış gösterir. Mesela, bir mahallede bulunan binaların yarısı yıkılıp yeniden yapılmış ise o binalardaki konutların kiraları daha yüksek bedeller üzerinden yeniden değerlenir. Ancak absürt olan, mahalledeki kalan diğer eski binalardaki konutların kira bedellerinin de yeni konutların kira bedellerini bir anda yakalayıverir olmasıdır. Bunun sebebi, eski binalardaki konut sahiplerinin piyasanın yükseldiğini düşünerek kendi konutlarının da yeni değerler üzerinden kiralanmasını talep etmesinden kaynaklanır.
Ülkemizde, gayrimenkul alanların önemli bir kısmı, kira geliri için yatırım yapmak amacıyla hareket etmektedir.
Şimdi bir yatırımcı olarak düşünün;
İstanbul Altunizade taraflarını ele alırsak;
50 yaşında bir binadaki konutun fiyatı asgari 400.000 TL. Bu konutun kira bedeli de ortalama 2000 TL.
Yeni binalarda ise lüks bir konutun fiyatı ise asgari 1.500.000 TL. Ancak bu konutun kira bedeli ise ortalama 4500 TL civarlarında kalıyor.
Siz gidip, 400 bin TL fiyatlı 4 daire alıp 8 bin TL kira gelirine mi sahip olmak istersiniz yoksa aynı fiyata tek daire satın alıp 4500 TL kira gelirine mi?
Kentsel dönüşümde de benzer fikirlerin yol açtığı sorunlar sebebiyle ağır yürümektedir. Zira, emsali artırılmayan bir binadaki konut sahipleri, bina yenilense de elde edebileceği kira bedelinin çok değişmeyeceğini biliyorlar. Hali hazırda 2000 TL kira bedeli değerinde olan konutu yeniden yapılsa dahi en fazla 3000 TL değerine çıkacak, dolayısıyla aradaki fark konut sahibinin harcayacağı tutarın çok çok altında kalacaktır. Yani, konut sahibi binasının yıkılıp yeniden yapılmasını asla bir yatırım gibi görmeyecek; aksine devletin kendisine uyguladığı bir zorbalık olarak düşünecektir.
Hâlbuki piyasanın diğer unsurlarını da bozmayacak bir formül bulunabilir. Benim bulduğum formül ise şudur: Binanın yaşı ile doğru orantılı kira tavan bedeli uygulaması
Mesela,
20 yaşında olan bir konut için, konutun piyasa değeri/240 ay,
30 yaşında olan bir konut için, konutun piyasa değeri/360 ay,
40 yaşında olan bir konut için, konutun piyasa değeri/480 ay,
Kira tavan bedeli olabilir.
Böylelikle, kira piyasası kendine gelmiş ve kiracılara rahat bir nefes aldırmış olur. Yeni binada oturmak isteyenler için serbest piyasa ile kira bedelini belirlerken, herhangi bir yerde oturmak zorunda olanlar tavan fiyatlamalara göre kendine uygun bir yer bulabilecek hale gelir.
Ayrıca yine böylelikle yaşı ilerlemiş konut sahipleri yeterli kira getirisi sağlayamayacakları için kentsel dönüşüme girmek isteyecek, konutta kendisi oturanlar ise maddi durumuna göre eski yapılarda daha uygun kira bedelleri ile konut edinebilecektir.
Diğer yandan da, eski binalara olan yatırım ilgisi kira getirisi olmaması sebebiyle azalacak ve bütün ilgi yeni konut piyasasına çekilmiş olunacaktır.
Bu formül ile hem kentsel dönüşüm hızlanacak hem konut piyasası canlanmış olacaktır.
Madem ülke ekonomisi inşaat sektörüne bağlı; herkes bu darboğazı atlatmak için bir şeyler düşünüyor ve yapılabilecek en erken çözüm iç piyasayı canlandırmak olarak görülüyorsa; işte arşın işte Halep…
