Giriş
Serpil Dokurel/Posta.com.tr Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkilerde uyulması gereken belirli haklar ve sorumluluklar bulunuyor. Her iki tarafın da kira sözleşmesini dikkatlice okuyarak ve yasalara uygun davranarak bu hakları koruması gerekiyor. Ayrıca, anlaşmazlık durumlarında hukuki danışmanlık almak da her iki taraf için de faydalı olabiliyor. Avukat Zühal Akbel, ev sahiplerinin kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davaları ve ya gayrimenkulün tahliye edilmesi istemine yönelik davalar açabildiklerini söyledi ve kiracı ve ev sahipleri için yeni yasal düzenlemeler ve uygulamalar hakkında merak edilenleri tüm ayrıntılarıyla açıkladı.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE 5 YIL DETAYI!
Avukat Akbel, ev sahibinin değişen piyasa ve enflasyon şartlarına göre kira bedelinin yeniden belirlenmesini ve tespit edilmesini isteyebileceğini ancak bunun da kanunda belli şartları olduğunu söyledi. 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için ev sahiplerinin kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyerek kira tespit davası açmasının mümkün olduğunu belirten Akbel, bu tespit davasının her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi için açılabildiğini vurguladı.
Kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin tespit, mahkeme tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde yapılıyor. Ancak Avukat Zühal Akbel, bildirim şartları kanunda dava açmak için belli süreler düzenlendiğini ve ev sahiplerinin bu sürelere dikkat ederek, kira tespiti hususunda yasal yollara başvurabileceklerini vurguladı.
EV SAHİPLERİ HANGİ ŞARTLARDA TAHLİYE EDEBİLİR?
Akbel, ev sahiplerinin gayrimenkullerinin tahliye edilmesini istemeleri durumunda, bunun yasal şartların sağlanması halinde mümkün olduğunu belirtiyor. Tahliye taahhüdü nedeni ile taşınmazın tahliye edilmesi istemli dava açılabiliyor ancak bu dava sonucunda tahliye kararı verilmesi için taahhütnamenin kanunda öngörülen şartları sağlaması gerekiyor, bu şartlar şu şekilde sıralanıyor:
• Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesi mutlaka kira sözleşmesinden belli bir süre sonra yapılmış olmalıdır
.• Tahliye taahhütnamesinde kiracının veya onun temsilcisinin imzası bulunmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi belli olmalıdır.
EVİN KİRALANMASI ESNASINDA İMZALANAN TAAHHÜTLER GEÇERLİ OLMUYOR!
Avukat Zühal Akbel, taşınmazın kiralanması esnasında, imzalanan taahhütlerin geçerli olmayacağını, çünkü kiracının baskı altında böyle bir taahhütte imza attığı ve iradesinin fesada uğratıldığı yönünde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun birçok kararının mevcut olduğunu söylüyor ve ekliyor:
“Öte yandan, kira sözleşmeleri imzalanırken tarih atılmadan boş alınan ve sonradan tarih eklenen ve kiracının böyle bir iradesi olmamasına rağmen, imzalanan taahhütlerde davalarda en çok karşılaşılan durum, bu hususta son zamanlarda her ne kadar hukuk genel kurul kararlarında sonradan doldurulduğu ispat edilmesi halinde geçersiz olacağı yönünde görüş olsa da, bunun yanı sıra, tahliye taahhüttüne boşta olsa atılan imzanın kiracıya ait olması ile bu hususta tahliye edileceği hususunda kiracının rızasının olduğu bu nedenle taahhüttün geçerli olduğu şeklinde de bir görüşte mevcut. Son zamanlarda biz hukukçular her iki görüşünde mahkeme kararlarında uygulandığını görmekteyiz.”.
İMZA İNKAR EDİLİRSE İNCELEME BAŞLATILIYOR
Akbel, ayrıca tahliye taahhütlerine kiracı tarafından atılan imzanın inkar edilmesi hali de söz konusu olduğunu, bu durumda yine mahkemeler tarafından grafoloji uzmanı bilirkişiler görevlendirilerek söz konusu imzaların kiracıya ait olup olmadığına ilişkin incelemeler yaptırıldığını belirterek şu uyarıda bulunuyor:
“Ev sahipleri gayrimenkullerini kiraya verirken tahliye taahhütnamesi almak istiyorsa hukuki olarak haklarını korumak adına imzaya ve tarihlere itirazı ve ya inkarı bertaraf etmek adına, bu taahhüttün geçerli olması için ilk olarak taahhütnameyi kira sözleşmesinden belirli bir süre sonra, hangi tarihte tahliye edileceğinin açıkça belirlenerek ve tüm bu hususların gerçekliğinden şüpheye düşülmemesi ve ispat açısından noter huzurunda kiracıdan bu taahhüttün alınması doğru olacaktır.”
SATILAN EVDE YENİ EV SAHİPLERİ 1 AY İÇİNDE YAZILI BİLDİRİMDE BULUNMAK ZORUNDA
Avukat Akbel, gayrimenkulün satılması durumlarında, evin yeni sahibi evi satın aldığı tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya evi aldığını ve sözleşmeyi sonlandırdığını ve kira sözleşmesini yenilemediğini yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesi için dava açabildiğini söylüyor.
‘HAK DÜŞÜRÜCÜ’ SÜREYE DİKKAT
Akbel, ev sahibinin kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önce sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve taşınmaza ihtiyacı olduğunu bu nedenle tahliye edilmesini talep ettiğini kiracıya bildirerek bu hakkını kullanabileceğini, bu bildirimden sonra kiracı gayrimenkulü tahliye etmez ise ev sahibi ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açarak gayrimenkulden kiracını tahliye edilmesini talep edebileceğini söylüyor. Ayrıca ev sahibinin yine mahkeme nezdinde bu ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesi gerekiyor.
Avukat Akbel, burada dikkat edilmesi gereken en önemli hususun “hak düşürücü süre” diye tabir ettiğimiz, hukuki hakkın kullanılması için kanun nezdinde ön görülen süreler ve bu sürelerin bildirimi yönünden yapılacak olan yasal tebligatların muhataba yani kiracıya tebliğ edilmesi şartı olduğunu belirtiyor.
KİRACI TEBLİGATI ALMAZSA NE OLUR?
Kiracının tebligatı almaması ve ya bu durumdan kaçınması ve tebligatın iade edilmesi halinde ev sahibinin talebi ile yine Tebligat Kanunu 21. maddesine göre kiracının ikametgahının bulunduğu mahalle muhtarlığına ilgili tebligatın yapılması ile tebligat geçerli olacak ve ev sahibi hak kaybına uğramıyor. Tüm bu hususlardan anlaşılacağı üzere, ev sahiplerinin de kiracılarında, değişiklik gösteren sosyo-ekonomik durumlar karşısında oluşabilecek herhangi bir anlaşmazlığa karşı haklarını koruyabilmeleri yasalar çerçevesinde mümkün.
