Aileden kalan ortak mallarımız için izale-i şuyu talepli dava açıldı. Satışa çıkacak. Bilirkişi değer belirlemiş ama bunlar atalarımızdan kaldığı için ben satılsın istemiyorum. Bunu önlemem mümkün mü? Bazı eşyalar yüzde 100 bir kişiye ait olduğu halde değer biçilmiş. Bu doğru mu? B.L.
* * * * *
Ortaklığın giderilmesi davalarında ilk bakılacak husus, dava konusu malın ortaklar arasında paylaşılıp paylaşılamayacağıdır. Şayet paylaşmak mümkün ise miras payları oranında paylaştırılır. Ancak paylaşma imkanı yok ise satışına karar verilir ve açık artırma ile satışı yapılır. Elde edilen satış bedeli ortaklar arasında paylaştırılır. Ortaklardan birinin bunu önleme imkanı yok. Ancak satılıp yabancıya gitmesini istemeyen ortak ihaleye katılarak en uygun bedeli teklif eder ve ihale sonucu o mala tek başına sahip olur. Ortakların bu yolla malik olma imkanı, dışarıdan katılanlara göre daha elverişlidir. Zira hissesine düşen pay kadar bedeli nakden ödeme durumunda kalmaz. Yani cebinden, dışarıdan katılanlara göre daha az nakit çıkar. Hatta ihaleye katılmak için teminat dahi yatırmayabilir. Bu halde de satışa çıkarılan mal yabancıya gitmez.
* * * * *
Okuyucum mallar için değer biçildi diyor ama böyle bir olayda iki defa değer biçilir. Birincisi dava sırasında, dava konusu malın değeri belirlenir. Neticede dava sonuçlanıp satışa çıkarılacağı zaman satış memurluğu tarafından yeniden değeri belirlenir. Okuyucumun bu hususa dikkatini çekmek istedim. Satış için önemli olan satıştan önceki değer tespitidir. Bazı eşyanın maliki bir kişi ise ortada ortaklığın giderilmesini gerektirecek bir durum yoktur ki ortaklığın giderilmesi davasına konu yapılsın. Ortaklığın giderilmesi talepli dava, ortak mallar için söz konusudur. Dolayısıyla tamamına malik olunan mallar için değer tespitinde bir hata olma ihtimali büyüktür.
“Kiranız düşük kaldığında kira tespit davası açabilirsiniz” diye yazdınız. Peki beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi? C.D.
Kira tespit davası açılamaz diye bir kural yok. Sürelere uymak kaydı ile her zaman kira tespit davası açılır, hatta yasada hüküm bulunmakta olup kira tespit davası reddolunmaz deniliyor. Yani tahmini tarihler kullanarak bir örnek vereyim. Kabul edelim ki 2022 yılında kira tespit davası açtınız. 2022 yılı için talep süresini geçirmişsiniz, mahkeme davanızı reddetmez, tespiti 2023 yılı için yapar. Dolayısıyla tespit davası beş yıllık süre içinde de açılır ama kira bedelinin tespiti şartları değişir. Şöyle: Beş yıl içinde açılan kira tespit davalarında yeni dönem kira bedeli, son kiraya, TÜİK -TÜFE-12 aylık ortalama oranını geçmemek kaydı ile hesaplanacak bedel tatbik edilir. Yeni dönem kira bu formülle sınırlıdır. Beş yıl geçtikten sonra açılacak tespit davasında ise hak ve nasafet kuralları çerçevesinde rayice uygun kira tespiti yapılır.
Buna göre; şayet kiracı beş yıllık kira süresi içinde dönem başlarında TÜİK-TÜFE-12 aylık ortalama seviyesinde kira zammı yapmış ise açacağınız tespit davası kiralayana yarar sağlamaz, zaten yasalara uygun zam yapılmıştır. Yani beş yıllık süre içinde yeni dönem kira bedelini hesaplamak mümkün. Ancak beşinci yıldan sonra yukarıdaki gibi bir formül bulunmadığı, muhitteki rayicin incelenmesi gerekeceği için kararı bilirkişi raporları göz önüne alınarak mahkeme verir.
Tüketici mevzuatı ile ilgili olarak mahkemeye başvurmadan önce hakem heyetine başvuruda bulunmak zorunda mıyım? Bunun bir sınırı var mı yoksa tüm başvurunun önce hakem heyetine yapılması mı gerekiyor? S.N.
Tüketici mevzuatı ile ilgili bir dava açılacak ise belli sınırlar içindeki ihtilaflar için önce hakem heyetlerine başvurmak gerekiyor. Bunlar il hakem heyetleri veya ilçe hakem heyetleridir. İhtilaf 104.000 TL’nin altında ise önce Tüketici Hakem Heyetlerine başvuruda bulunmak zorunludur. Bunlardan bir karar çıktıktan sonra, karara karşı olan taraf 15 gün içinde Tüketici Mahkemesi’ne başvuruda bulunur. Bu anlatımım 2024 yılı içindir. Yeni yıla az kalan bu tarihlerde 2025 yılı için bu rakamlarda değişiklik olacaktır. Dolayısı ile okuyucularım bu rakamı 2025 yılı için de geçerli kabul etmesinler. Zira bu rakam 20 Aralık 2023 günlü Resmi Gazetede ilan edilen rakamdır.
Şayet ihtilaf 104.000 TL’nin üzerinde ise bu halde Tüketici Hakem Heyetine başvuruda bulunmadan Tüketici Mahkemesine başvuruda bulunulabilinir. ancak Tüketici Hakem Heyetlerine gitmeden Tüketici Mahkemelerinde açılacak davalarda önce arabulucuya gitmek gerekecektir. Tüketici Hakem Heyeti kararlarına karşı Tüketici Mahkemesine başvurmada ise arabulucu şartı aranmaz.
Kardeşimle ortak olduğum bir dükkanı, 1990 yılında kiracım lokanta olarak tuttu. Şimdi ise kapı, pencere yapımı işiyle uğraşıyormuş. Kiracıyı bir türlü çıkaramadık. Tehditkar davranıyorlar. Acaba nasıl çıkarabiliriz? B.L.
* * * * *
Okuyucumun işyeri lokanta olarak kiraya verilmiş ancak bugün kapı, pencere imalatı için kullanılıyor. Bu hususta öncelikle kira sözleşmesinin incelenmesi gerekir. Kiralanan işyerinin sözleşmeye göre ne için kullanılacağının bir hükme bağlanıp bağlanmadığına bakmak lazım. Şayet özellikle restoran olarak kullanılmak üzere kiralandı ise bu durumda kullanım amacının değiştirilmesi tahliye nedeni. Bu bir, ikinci husus kira sözleşmesi süresi. Okuyucum kiracının 1990 yılından beri bu yerde kiracı olduğunu söylüyor. Yani kiracı 34 yıldır bu yerde bulunuyor. Zaman zaman hatırlattığım gibi kira sözleşmesinin 10 yıllık uzatma süresini doldurduğunda ve üç ay önceden ihtarda bulunmak kaydı ile kiracının tahliyesini istemek mümkün. Yani okuyucumun önünde ikinci bir tahliyeyi talep nedeni var. Bunları kullanarak tahliyeyi sağlayabilir. Kiracının tehditkar davranışta bulunması tahliye nedenlerinin ortadan kalkması anlamına gelmiyor. Bu husus ayrı hukuki konu. Hiç kimse, bir başkasını tehdit edemez, bu suçtur. Tehditkar davranış ispatlanabilir durum ise ayrıca bu nedenle şikayetçi olmak ve cezalandırılmasını istemek mümkün. Tabii ki şunu hatırlatmamda yarar vardır, tehdidi önlemek farklı bir durum, tehdit edenin suç işlemesini önlemek her zaman mümkün olmayabilir, cezayı göze alan kimseler vardır, elbette bu davranışlar hukuk ve ahlak dışıdır, hem tehdit hem de suç işlemek hiçbir zaman düşünülmeyecek bir husus olmalıdır. Kişiler ahlak kuralları ile yasaların getirdiği kurallara uymak zorundadırlar.
11 yıldır aynı dairede düzenli olarak kiramı ödüyorum. Oturduğum daireyi ev sahibi satışa çıkardı, biri de talip oldu ve oğluma alacağım diyor. Yazılı kontratım mart ayı başlangıcı. Evden çıkarılmadan nasıl davranmam gerekiyor? H.T.
* * * * *
Okuyucumun anlattığı durumlarda yeni malikin ihtiyacını ileri sürerek tahliye davası açma imkanı var. Daire satıldığı takdirde yeni malik bir ay içinde kiracıya, yani okuyucuma ihtar göndererek daireyi satın aldığını, altı ay kiracıya süre tanındığını, altı ay içinde daire tahliye olunmaz ise tahliye talepli dava açılacağını bildirir. Altı ayın sonunda kiracı daireyi tahliye etmedi ise ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açar ve bu davada ihtiyacını ispatlamak zorundadır. Şayet ihtiyacını ispatlarsa mahkeme tahliye kararı verir, ihtiyacında samimi olmadığı anlaşılırsa açtığı dava reddolunur. Şu ana kadar dava açma hakkı ve süresinden söz ettim, şayet kira sözleşmesi, yukarıda bahsettiğim altı aylık süre içinde bir tarih ise yeni malik altı ayın sonunu beklemez, dönem başı itibarıyla tahliye davası açabilir. Bunu şunun için hatırlattım, okuyucumun kira sözleşmesi mart ayında dönemini tamamlıyor yani daire bugün satılacak olsa, yeni malik altı ayı beklemeden tahliye talepli dava açabilecek çünkü önümüzde dört ay var, dört ay sonra yeni bir dönem başlayacak. İşte yeni bir dönem başında ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılabilir.
* * * * *
Yeni malikin bir imkanı daha var. Okuyucum kiracılığının 11’inci yılındaymış. İşte 10 yıllık uzama süresi ile birlikte 11 yıl doldurulduğunda kiraya verenin sırf bu süre nedeni ile tahliye davası açma hakkı var, bunu da hatırlatayım. Bunlar süre açısından açıklamalarım, okuyucum bir de evden çıkarılmadan nasıl davranması gerektiğini soruyor. Okuyucumun hukuki açıdan yapacağı bir şey yok, kiralarını muntazam ödeyip bekleyecek. Şayet ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılırsa davasını takip edecek, aleyhe sonuçlanması durumunda da Bölge Adliye Mahkemesi’ne başvurabilecek. Ancak bu safhalarda bir meslektaşımın yardımını alması onun için elbette yararlı olur kanaatindeyim.
Ben yetim maaşı ile geçinen biriyim. Çok eski tarihlerde yapılmış harap bir evde oturuyorum. Bana kira tespit davası açmışlar ve 25.000 TL aylık kira istiyorlar. Mahkeme buna karar verir mi? Karar verirken benim gelirimi göz önüne alır mı? S.D.
* * * * *
Okuyucumun soruları endişesini gösteriyor. Soruların ekinde bana bir de mahkeme kararı göndermiş. Bu karar endişesini daha da arttırmış ancak bana gönderdiği karar “tensip kararı” yani dava ilk açıldığında davanın kabulüne ve yapılması gereken işlemlerin karar altına alındığı belge. Yani mahkemenin nihai kararı değil. Dolayısıyla endişe edecek bir durum henüz ortada yok.
* * * * *
Kiranın tespiti için daha duruşma yapılacak. Bilirkişi incelemesi kararı verilecek. Bilirkişi mahalline gelip inceleme yapıp rapor hazırlayacak ve mahkemeye bu vasıfta bir gayrimenkulün rayiç kira değeri hakkında görüş bildirecek. Mahkeme tespit kararına ondan sonra varacak. Mahkeme bu konuda karar verirken bilirkişi raporu ile bağlı değil. Mesela bilirkişi raporuna itiraz vaki olursa belki aynı bilirkişiden ek rapor isteyecek, belki de başka bilirkişi tayin edip ondan rapor alacak. Bitmedi, kabul edelim ki bilirkişilerin raporunu karar vermek için uygun buldu, bu durumda dahi bilirkişilerin tespit ettiği kira bedelinden yüzde 10 ile yüzde 20 arasında bir indirim uygulayacak. Bütün bu safha geçtikten ve karar verildikten sonra da, karara karşı olan taraf Bölge Adliye Mahkemesi’ne başvuruda bulunup kararın kaldırılmasını isteyebilecek. Yani daha olayın başındasınız, önünüzde daha bir süre var. Ancak bütün bunlar olurken ve evinizin yeni dönem kira bedeli belirlenirken sizin gelir durumunuz düşünülmeyecek. Sadece kiralık bu yerin getirebileceği kira bedeli hesaplanacak ve ona göre karar verilecek. Yani sizden 25.000 TL kira istenildi diye mahkemeden de bu rakam olarak kiraya karar verilecek gibi algılamayın. Karar bilirkişi incelemeleri ve hakimin görüşü ile belirlenecek.
Kiracım benim dubleks binamda 7.000 TL’ye oturuyor. Kendine ait evi 20.000 TL’ye kiraya vermiş. Benim cebimden her ay 13.000 TL kazanıyor. Buna karşı ne yapabilirim? H.M.
* * * * *
Okuyucumun elbette hukuken yapabilecekleri var ama bana öyle geliyor ki zaten biraz gecikmiş. Bugün bir dubleks binanın kirası 7.000 TL olabilir mi? Binaların bulunduğu mevki, binanın yaşı gibi hususlar kira bedeli konusunda önemli rol oynar ama dikkat ederseniz bunları sormuyorum bile. Bugün şehrin neresinde olursa olsun 7.000 TL’ye aylık kira yok. Peki okuyucum ne yapar? İki şey yapar. Birincisi kira tespit davası açar. Kira dönemini bilmiyorum ama dönem sonu gelmeden bir ay önceden bir ihtarname gönderir. Rayiç kira bedelini talep eder. Rayiç kira bedeli ödenmez ise önce arabulucuya başvurur. Uzlaşma olmaz ise kira tespit davası açar. Dava açtığı bu duruşma uzayabilir ama kira zammını dönem başı itibarıyla talep etme hakkı kazanır.
* * * * *
İkinci bir hakkı var. Madem ki kiracının aynı bölgede 20.000 TL getiren bir dairesi var, kiracının böyle bir dairesinin mevcudiyeti, tahliye davası açma imkanı tanır. Dolayısıyla okuyucumun kiracısı hakkında, kendisinin oturulabilir dairesi bulunduğu gerekçesi ile tahliye davası açma hakkı var. Bu davada gayrimenkulde kiracı bulunup bulunmadığına bakılmaz. Şartlar mevcut ise kiracının tahliyesine karar verilir. Bu tür davalar biraz uzun sürüyor olsa bile büyük ihtimalle amaca ulaşılır.
İnşaatlarda kullanılan kepçeleri bilirsiniz. Komşumuz kepçesini apartman otoparkına çekebilir mi? R.M.
* * * * *
Önce binada oturan kişinin kepçeyi binaya ait otoparka çekme hakkının olup olmadığına bakmak gerekecek. Binalardaki otopark alanları ortak yerlerdir. Dolayısı ile bağımsız bölüm malikleri ile bağımsız bölümde bulunma hakkına sahip kişiler, bu ortak alanlardan yararlanır. Ancak yararlanma, ortak alanın amacına uygun olmalıdır. Örneğin otopark ortak alandır ancak araç parkı için kullanılmak üzere ortak alandır. Bu yerler ortak alan olduğu için eski eşya deposu olarak kullanılamaz. Bahçe ortak alandır ama bahçe olarak kullanılmak üzere ortak alandır. Bu defa bu yer de otopark olarak kullanılamaz.
* * * * *
Şimdi okuyucumun binasının otoparkına bir bakalım. Otopark yönetmeliğinde tarif şudur: “Bina otoparkları: Bir binayı çeşitli amaçlar için kullanan özel ve tüzel kişilere ait ulaşım ve taşıma araçları için bu binanın içinde veya bu binanın oturduğu parselde açık veya kapalı olarak düzenlenen otoparklar.” Tarifte dikkat edilecek kelimeler özel ve tüzel kişilere ait ulaşım ve taşıma araçları kelimeleridir. Yani otopark taşıma ve ulaşım için kullanılacak araçlar için tesis edilir. Peki inşaat kepçesi bu tarife giriyor mu? Hayır girmiyor. Bir yapı aracı olan kepçe, ulaşım veya taşıma aracı değildir. Bu aracın otoparka çekilmesi durumunda yukarıda sözünü ettiğim gibi ortak alan olan garaj amacı dışında kullanılır hale gelmiştir. Böyle durumlarda belediyelere denetleme yetkisi verilmiş olup bu husus kamuyu ilgilendiren durumlar için diye yorumlanabilirse de kurulan cümle şöyledir: “İdareler, bina otoparklarının kullanımını engelleyici her türlü ihlalleri önlemekle yetkili ve görevlidirler. İlgili idareler, bu yönetmeliğin yayımı tarihinden sonra yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılardaki otoparkların amacına uygun kullanılıp kullanılmadığını, yapı kullanma izin belgesi tarihinden itibaren beş yıl içerisinde denetlemekle, büyükşehir belediyeleri de, 5216 sayılı Kanunun 11’inci maddesi uyarınca bu denetimin yapılıp yapılmadığını takip ile yükümlüdür. Valilikler, bu denetimlerin belediyeler veya büyükşehir belediyelerince yapılmadığının tespiti halinde, gerekli denetimleri yapmaya ve görevini ihmal eden idareler hakkında İçişleri Bakanlığı’na bildirimde bulunmaya yetkilidir.”
* * * * *
Bunun dışında bina yönetiminin müdahalenin önlenmesi için park eden kimseyi uyarması mümkün olup ayrıca kat maliklerinden herhangi birinin veya bina yönetiminin müdahalenin önlenmesi talebi ile dava açma hakkı vardır.
Giriş