Ev sahibim benim aleyhime dava açmış, kiranın uyarlanmasını istiyor. Bu ne demek? Bildiğimiz kira tespiti mi? Kira tespiti ise adı mı değişti? N.M.
* * * * *
Hayır, kira tespiti farklı bir husus, uyarlama farklı bir husus. Kira tespitleri bizim Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde düzenlenmiş bir husus olup kiranın ilk beş yılı içinde TÜİK-TÜFE-12 aylık ortalama nisbetinde ve ilk 5 yıldan sonra da rayiç esas alınarak tespitini öngören bir sistem. Uyarlama ise yine Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen bir husus. Şayet kiralayan ve kiracı arasında kendi kusurları olmadan, kira bedelleri konusunda çekilmezlik hali oluşmuş ise ve işlem temeli çökmüş ise kira bedelinin bu şartlar altında talep tarihi itibarıyla belirlenmesi sistemidir. Yani iki husus kanunumuzda ayrı ayrı düzenlenmiştir ve uyarlama eşittir kira tespiti değildir. İkisinin kuralları ve tespit sistemi ile talep edilecek tarihleri farklıdır. Kira tespiti dönem başı itibarıyla yapılırken, uyarlama talep tarihi itibarıyla yapılır. Okuyucumun ev sahibi uyarlama talep etmiş ise bakılacak husus genel olaylar nedeni ile bir taraf için katlanılamayacak bir durumun oluşup oluşmadığıdır. Bunu da dava sırasında bilirkişi marifeti ile incelemek gerekecektir. Basit hali ile kira bedelinin bir miktar düşük kalması uyarlama nedeni değildir. Dolayısı ile okuyucum bu hususlara dikkat etmeli ve gereken savunmasını buna göre hazırlamalıdır.
Geçtiğimiz günlerde cam filminin zararlı olduğunu yazmıştınız. Peki o halde bu kadar siyah camlı araç nasıl oluyor da aramızda geziyor? B.L.
* * * * *
Evet, araçlarda cam filminin yasak olduğunu yazdım. Karayolları Trafik Yönetmeliği’nin 63’üncü maddesi diyor ki: “Taşıtların camlarının görüntüyü değiştirecek seviyede renkli kullanımı veya camların üzerine renkli film tabakaları yapıştırılması yasaktır.” Buna rağmen simsiyah camlarla gezen pek çok araca rastlıyorum. Buna karşı getirilen bir yorumda da, “Işık geçirgenliği yüzde 70’in üstünde olan yani ışığı yüzde 70’ten fazla geçiren cam filmlerinin kullanılması serbesttir. Cam filmi uygulayan yerlerde bu filmler 1 ve 2 numara olarak adlandırılır.”
* * * * *
Şimdi bu yine de aracın içinin görülebilmesi anlamı taşıyor. Bizler araç kullanımında sık sık değişikliklere rastlıyoruz. 60 yıldır araç kullanan biri olarak bazı izlenimlerimi anlatmama izin verin. Mesela yıllar yıllar önce şehir içinde klakson çalmak yasaktı. Sürücü elini camdan dışarı çıkarıp aracın kaputuna eli ile vurup ses çıkarır yayayı uyarırdı. Sonra yine bir zamanlar araç içinin ışığı yanarak trafiğe çıkma mecburiyeti vardı, iç ışık yanacak. Sonra kaldırıldı. Bir zamanlar araçlar dolmuş yaparlardı ve dolmuşta sigara içmek serbestti. Bu bir felaketti ama hata anlaşıldı ve yasaklandı.
* * * * *
Bunları ne için yazdım? Trafik konusunda değişiklikler sık sık oluyor. İşte benim işaret ettiğim film kullanımı da sürücüler arasında göz temasını yok ettiği için risk taşıyor olmasıdır. Bu husus mutlaka düşünülmeli, araç kullanmayan kimse bunun önemini kavrayamaz.
Banka, emekli maaşıma ve hak ettiğim promosyona tedbir konulduğunu, bunun bana ödenmeyeceğini söylüyor. Çok müşküldeyim, bunlara haciz koyulabilir mi? Y.M.
* * * * *
Önce şunu söyleyeyim 5510 sayılı Kanun’un 93. maddesine göre: “Bu kanun gereğince sigortalılar ve hak sahiplerinin gelir, aylık ve ödenekleri, sağlık hizmeti sunucularının genel sağlık sigortası hükümlerinin uygulanması sonucu kurum nezdinde doğan alacakları, devir ve temlik edilemez. Gelir, aylık ve ödenekler; 88’inci maddeye göre takip ve tahsili gereken alacaklar ile nafaka borçları dışında haczedilemez. Bu fıkraya göre haczi yasaklanan gelir, aylık ve ödeneklerin haczedilmesine ilişkin talepler, borçlunun muvafakati bulunmaması halinde, icra müdürü tarafından reddedilir.” Yani emekli maaşı haczedilemiyor. Peki promosyonlarda durum nedir?
* * * * *
Doğrusu bu hususta açık hüküm yok. Hukukçular arasında değişik görüşlere tanık oldum. Bazı meslektaşlar banka promosyonu emekli maaşı değildir görüşü ile haczinin mümkün olduğu görüşünde, bazı meslektaşlar da promosyonun emekli maaşının bir eki olduğu görüşü ile 93’üncü madde içinde değerlendirileceği ve haczinin mümkün olmayacağı görüşünde. Kişisel düşüncem de promosyonun emekli maaşının eklentisi olduğu yani haczedilemeyeceği yönünde. Gerek emekli maaşının haczine karar verilmesi halinde ve gerekse promosyonun haczinde, haciz kararı veren icra müdürlüğü hakkında şikayet sürecinin başlaması gerektiği, tedbir uygulayan banka hakkında hakem heyetine veya tüketici mahkemesine başvuruda bulunma imkanının bulunduğunu söylemem mümkün.
* * * * *
Bazı bankaların, emeklinin maaş hesabı dışında bir mevduat hesabı açtığı, emekli maaşı yattığında emekli maaşını mevduat hesabına aktardığı ve işine geldiğinde de mevduat hesabına bloke koyduğuna tanık olmaktayız ki bu durumla karşılaşan emeklinin mevduat hesabını kapatmasında yarar görürüm.
1974’te babam köydeki arazisini okul yapılması için köy muhtarlığına bağışlamış ama bu yere okul yapılmamış. Babam arsayı geri istemiş ama alamamış. Sonuçta 10 bin TL’ye satın almış ve köy muhtarı ile iki azanın imzası ile arsanın babama devri kabul edilmiş. Babam vefat etti. Şimdi elimizde bu imzalı belge var ama arsa hayattayken babam adına tescil olunmamış. Bu gün bu belge ile dava açsak adımıza tescil yaptırabilir miyiz? Z.C.
* * * * *
Doğrusu bugünün şartları ile okuyucuma böyle bir belge ile gayrimenkul tescilinin yapılamayacağını söyleyeceğim ama aşağıda bir ihtimalden daha söz edeceğim. Azz sonra! ‘Neden adlarına tescil yaptıramazlar’ın açıklaması şu; bilindiği gibi gayrimenkullerin devri tapu müdürlüklerinde yapılır. Öyle düz beyaz kağıda yazılmakla gayrimenkul alınıpsatılmaz, devir yapılmaz. Peki bu bir taahhüt olabilir mi? Hayır olamaz çünkü gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de resmi şekle tabidir, noterde yapılır, şekle tabi olmayanlar da geçersizdir. Okuyucumun bahsettiği belge de üç imzalı ama şekil şartına uygun değil, dolayısı ile okuyucuma ‘bu belge ile adınıza tescil yaptırabilirsiniz’ diyemeyeceğim.
* * * * *
Şimdi okuyucumun moralini bozduktan yukarıda değindiğim küçücük bir ihtimalden söz edeyim. Okuyucum 1974’ten söz ediyor. Acaba bu yılda okuyucumun sözünü ettiği arsanın bulunduğu köyde kadastro geçti mi? Şayet kadastro geçmedi ise işte bu küçük ihtimal de gerçekleşir. Zira kadastro geçmeyen bölgelerde arazi satışı böyle elden yapılan yazılı sözleşme ile yapılabilirdi. Buna muhtarlar mühür bastığı için de muhtarlık senedi denilir ve geçerli olurdu. Kadastro geçtikten sonra da bu tür satışlar yapılamazdı. Evet şayet 1974 tarihinde bu yerde kadastro çalışması yapılmadı ise bu yerin satışı için yapılan geçerli kabul edilebilir, tescil için kullanılabilir. İşte kadastro geçmeme ihtimali küçük bir ihtimal olduğundan bu hususa küçük bir ihtimal diyerek değindim.
Bir dava açacaksam bir avukat tutmak zorunda mıyım? Açacağım davada hangi mahkemeye başvurmam gerektiğini nereden öğreneceğim? D.I.
Dava açmak için bir avukatla anlaşmak mecburi değildir. Dava ve süreç ile ilgili hususları bildiği kanısında olan herkes kendi davasını da takip eder. Peki dava nerede ve hangi mahkemede açacaktır? Zira ülkemizde her şehirde adliye binası ve içinde de mahkemeler var. Her şehirle kalmıyoruz, büyük şehirlerde bir de ilçe seviyesinde adliye binaları var. Bunlardan istediğimiz yerde dava açamıyoruz. Bunların davanın içeriğine göre yetkili olanlar var yetkisiz olanlar var. Bir de görevli mahkemeler var mesela sulh hukuk mahkemeleri ve asliye hukuk mahkemeleri gibi. Cezalarda da ayrı mahkemeler var ama bunu, okuyucumun sorusu dışında kabul ettiğim için işi daha çok karıştırmıyorum. Genel olarak bakılacak husus, ihtilafın oluştuğu yerdeki mahkemelerde davaya bakmaktır. Ama bazı davalarda davalının ikametgahı önem taşır. Bu yer itibarıyla dikkat edilecek husus. Bir de “Sulh hukuk mahkemesinin mi yoksa asliye hukuk mahkemesinin mi görevine girer?” dersek şöyle özetleyeyim: Belli davalar yasada sayılmış. Bunlara sulh hukuk mahkemesi bakacaktır. Bunların dışında kalanlara asliye hukuk mahkemesi bakacaktır. Ticari işlere asliye ticaret mahkemesi, iş ihtilaflarına da iş mahkemesi bakacaktır.
Yasa hükmü şöyle: Sulh hukuk mahkemeleri dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların 9.6.1932 tarih ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, c) Taşınır ve taşınmaz mallarda sadece zilliyetliğin korunmasına yönelik olan davaları, ç) Bu kanun ile diğer kanunların sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hakimini görevlendirdiği davaları görürler.
Bu sulh hukuk mahkemesinin bakacağı davaları göstermekle birlikte; Asliye hukuk mahkemelerinin bakacağı davalar: Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalar ile, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Yani sulh hukuk mahkemesinin bakacağı davalar dışındaki davalara asliye hukuk mahkemeleri bakar ama mesela asliye ticaret mahkemeleri de asliye mahkemesi statüsündedir. Şimdi okuyucum bir meslektaşımla birlikte çalışmayı mı yoksa tek başına davasını yürütmeyi mi düşünecek? Ben bilemiyorum karar kendisinin.
Bir süredir arabuluculuk sistemini duyuyorum. Her dava için arabulucu şart mı? Arabuluculuya başvurmadan dava açılırsa ne olur? B.M.
Okuyucuma yanıt vermekte güçlük çekeceğim, zira: Ülkemizde arabuluculuk ilk defa mecburi arabuluculuk olarak sisteme girmedi. 2013-2017 yılları arasında arabulucuya başvuru isteğe bağlı olarak gündeme geldi. 2013’te yürürlüğe giren bu yasa, arabuluculuk sistemini yürürlüğe soktu ama buna göre ağırlıklı olarak herhangi bir davada arabulucuya başvurmadan dava açabiliyordunuz. Sonrasında 6325 sayılı yasada değişiklikler yapılarak 18/A maddesi 2018 yılında eklendi ve mecburi arabuluculuk sistemi özellikleri açıklandı.
Bu değişiklikten sonra bir defada tüm davalar için arabuluculuk sistemi getirilmedi. Dönem dönem davalarda arabulucuya başvuru mecburi hale getirildi. Bunlardan mesela 2019’da ticari ihtilafların, 2020’de tüketici ile ilgili sınırlı ihtilafların (11.330 TL’nin üzeri ) veya 2023’te kira ilişkilerinin mecburi arabulucuya götürülmesi şart edildi. İşte yukarıda okuyucuma yanıt verirken bunda zırlanacağımı yazmıştım ya, işte görüyorsunuz zorlanıyorum. Zira ihtilafların net kira ihtilaflarının tümü diyemiyorum. Örneğin icra takibi ile temerrüde düşme halinde açılacak davada arabulucu şartı aranmayacak. Bunun gibi diğer konularda da istisnalar var.
Arabulucunun zorunlu olduğu hallerde dava açmadan önce arabulucuya başvurulur. Bu süre içinde zamanaşımı durur. Son tutanağın imzalanması ile yeniden başlar ve şayet taraflar uzlaştı ise uzlaşma tutanağı, icra edilebilirlik için sulh hukuk hakimine gönderilir. Anlaşmazlık tutanağının tutulması durumunda ise dava açma yoluna başvurulur. Açılan bir davada, arabulucuya başvuru mecburi ise ve bu başvuru yapılmadı ise dava şartı yokluğu nedeni ile dava esasına girilmeden reddolunur. İşte böyle biraz karışık, biraz detaylı ve sade vatandaşı biraz zora sokan sistemimiz bu.
Bir okuyucuma yanıt vermek için mektubunu defalarca okudum, doğrusu bu arada epey zaman geçti ancak okuyucumun yazdığından meseleyi tam olarak bir türlü çözemiyorum, bu münasebetle okuyucularımdan önemli bir isteğim olacak, lütfen sorularınızı kısa ama anlaşılır biçimde gönderin, bu okuyucum bayağı mağdur, bunu anlıyorum ama nedenini çözmem mümkün değil, bu yüzden de yanıtım çok gecikti.
Uzun mektubunun en son satırlarında sanki kiracı için tahliye talep etmiş, mahkeme reddetmiş, kiracı evi kilitleyip çıkmış ama anahtarları teslim etmemiş gibi bir sonuç çıkarıyorum, yani neredeyse kahve falı bakarak bir sonuca vardım. Buna göre şöyle bir durum tahlili yapayım. Tahliye davası reddolundu ise demek ki geçerli bir tahliye nedeni ileri sürülmemiş veya ispatlanamamış.
Şayet karar haksız idi ise Bölge Adliye Mahkemesi’ne başvurmak mümkündü. Bu bir husus. İkinci husus, kiracı çıktı ama anahtarları teslim etmedi ise kiracılık sürüyor, yani eşyasını aldı diye sözleşme fesholmadı, fiili olarak daireyi yani sembol olarak anahtarları teslim etmediği sürece kiracının sorumlulukları devam eder yani kira ödemesi gerekir, dönem başlarında da kira zammı yapacaktır.
Bu durumda da kiraya veren yani halk tabiri ile ev sahibi kira açısından mağdur olmaz, kira bedellerinin tahsilini talep eder. Evet bu da hukuki bir süreçtir ama gayrimenkulün teslimine kadar borç devam eder, ödenmeyen borçlar birikir. Yani evi terk eden kiracı kâra geçmez bilakis hem geçtiği eve kira öder hem de tahliyeyi hukuken gerçekleştirmediği eve kira öder. Okuyucuma yanıtım gecikti, umarım mektubunun çözemediğim hususları dışında bu noktadan bu sürede problemi hallolmuştur.
Eşimle boşanmaya karar verdik. İkimiz de vekalet çıkarıp avukatlara teslim ettik ama hakim boşamamış. Anlaşmalı boşanma durumuna son mu verildi diye merak ettik. P.M.
Hayır, hukukumuzda halen anlaşmalı boşanmak mümkün. Yani anlaşmalı boşanmada karı-koca ikisi de boşanma talebini beyan ettiklerinde aralarında geçimsizlik var mı yok mu buna bakılmadan, bu konuda delil toplanmadan boşanmalarına karar verilir. Ancak tabii ki bunun da şartları var. Birinci şart evlilik bir yıldan uzun sürmüş olacak, ikinci şart taraflar duruşmaya bizzat katılacak. Yani iki tarafın avukatının katılması yetmiyor, mahkeme eşleri bizzat duruşmada görecek. Okuyucumun anlattığı olayda bu iki şarttan hangisinin gerçekleşmediğini tam olarak bilemiyorum ancak avukatlara vekaletname verdik sözü sanki duruşmaya kendilerinin katılmadığı izlenimini veriyor. Dolayısı ile bu nedenle boşanma gerçekleşmemiş olabilir ama bu davanın red olunduğu anlamına gelmez. Duruşma bir başka tarihe ertelenir, taraflar duruşmada hazır bulunur, şartlar oluşmuş ise mahkemece boşanmaya karar verilir. Bu arada eşlerin aralarında bazı şartlar ileri sürülecekse bunu da bir anlaşma metni halinde mahkemeye vermeleri gerekecektir. Netice itibariyle bu durum olsa olsa mahkeme kararının biraz gecikmesine neden olabilecektir ki bir de bakarsınız bu arada eşler birbiri ile anlaşmış, boşanma nedeni ortadan kalkmıştır, ne demişler her şerde bir hayır vardır.
Giriş