İki yıl daha bekleyeceksiniz

Kiracım 3 yıldır iş yerimde oturuyor. Kira kontratımız 1 yıllık. 3 yıldır kira artışını TÜFE’ye göre yapmamıza rağmen kirası çevreye göre çok ucuz kaldı. Aynı büyüklükte bitişiğindeki iş yerini akrabam 2 misline kiraya verdi. Emsale göre kira tespit davası açabilir miyim? Bu işi avukat olmadan kendim yapabilir miyim? M.K. 

Kira sözleşmesinin bir yıllık yapıldığı hallerde, kira artışları bir yıllık dönemler başında yapılır. Okuyucumun sözleşmesi bir yıllık olduğuna göre her yeni dönem başında kiraya zam yapılacaktır ama beş yıl boyunca, her dönem başında TÜİK-TÜFE-12 aylık ortalama seviyesinde zam yapacak. Beşinci yıl sonunda ise okuyucumun sorduğu gibi çevredeki rayiç kira bedeli kadar kira hak ve nasafet kuralları çerçevesinde tespit edilecek. Yani okuyucumun üç yıl içinde yaptığı kira zammı yasaya uygun ama rayice uygun kira zammı alması için iki yılı daha var. Bazı kiralayanlar bu beş yılın sonunu beklememek için kira tespiti değil uyarlama talepli dava açmaktadırlar ancak uyarlama davası çok özel bir dava olmakla birlikte, her kira tespiti talebini karşılayan bir dava değildir. Öncelikle işlem temelinin çökmüş olması şartı aranan bir dava olup başka özellikler de aranmakta ve kira tespiti davasının yerine tutmamaktadır. Böyle bir davayı Borçlar Kanunu 138’inci maddedeki şartlar oluşmadan açanların davası reddedilip, bazı masraflara katlanmak zorunda kalırlar. Yukarıda kira sözleşmesinin bir yıllık oluşuna vurgu yaptım, şunun için: Bazı sözleşmeler bir yıldan uzun süreli yapılır, örneğin beş yıllık bir sözleşme yapılsaydı da beş yıl içindeki her yıl için ödenecek kira bedeli belirlenseydi bu geçerli olacaktı. Bunun için okuyucumun kira sözleşmesinin bir yıllık oluşuna vurgu yaptım.