Giriş
Kiracım iki senelik kiracı ama bana yansıtıldığı kadarı ile uyarlama davası açmaya hazırlanıyor. Çünkü komşu dükkanların kira sözleşmelerini topluyormuş. Onların kira sözleşmelerinde görülen kira, elbette daha düşük çünkü onlar eski kiracı. Böyle bir davada bu sözleşmeler neticeyi etkiler mi? Bilirkişi neye bakar? E.K.
* * * * *
İki gün üst üste benzer olaylar denk geldi ama bir bakıma da iyi oldu. İki günlük yazımın incelenmesi, özellikle uyarlama konusunda bir bütünlük teşkil edecek kanaatindeyim. Zira her ne kadar kira tespitleri konusunda okuyucularım bilgi sahibi ise de uyarlama konusunda çok yaygın bir bilgi söz konusu değil. Kira tespiti ile uyarlama farklı iki cephe. Okuyucum için düşünülen dava uyarlama davası. Uyarlama davası açılması için kira döneminin başı beklenmez, dönem arasında da uyarlama talebinde bulunulabilir ve bu davaya bakan mahkeme, halen ödenmekte olan kira bedeli ile olması gereken kira bedeli arasında bir uçurum bulunup bulunmadığına bakar. Bu uçurum o kadar olmalı ki taraflardan biri için katlanılamaz bir duruma gelmeli. Buna işlem temelinin çökmesi diyoruz.
* * * * *
Böyle bir durumun varlığının söz konusu olduğu tespit edilirse mahkeme kiranın yeni şartlara uyulması yönünde karar verir. Bu karar mutlaka kiranın arttırılması anlamına gelmez. Kiracı da kiranın indirilmesi talebinde bulunabilir. Böyle bir durumda dosya bilirkişiye gider, bilirkişi şartları tespit eder ama neticede karar hakimindir. Bu gibi hallerde gazete ilanlarına bakılmaz, zaten ilanlar kira tespit davalarında da emsal teşkil etmez. Çünkü bu bir tekliftir ve pazarlığa açıktır. Üstelik Yargıtay’ın emsal konusundaki tarifine de uymamaktadır.
* * * * *
Yargıtay’ın emsal konusundaki tarifi yaklaşık şöyledir: “Emsal muhitte tarafların iradesi ile oluşmuş ve yerleşmiş kira bedelleridir.” Ancak bu tarif uyarlamada uygulanır diye bir şart yoktur. Uyarlamada taraflar için kendilerinin sebep olmadığı nedenlerle çekilmez bir halin oluşup oluşmadığına bakılır. Okuyucumun anlattığı olayda kiracısı iki senelik. Dolayısıyla iki sene içinde çok önemli nedenler dışında çekilmezlik halinin oluşması uzak ihtimaldir. Bu husus açılacak bir davada göz önünde bulundurulacaktır. Tek başına komşuların kira sözleşmesi neticeye etkili olmayacaktır.
