Uyarlamanın şartları var

Dükkanımı kurumsal bir firmaya kiraya verdim. Bir yıl içinde kira bedelleri anormal yükseldi. Bu farkı nasıl alabilirim? T.G.

Okuyucumun sorusu son günlerde uygulaması yaygınlaşan bir konu. Yaygınlaşmasının nedeni ise meskenlerde kira artışının yüzde 25 ile sınırlandırılması, kira tespit davalarının ise belli tarihlerde açılabileceği ve beş yıl içinde yüksek bedeller istenemeyeceği nedeniyledir. Ancak uyarlama talebi bu hususlarla sınırlı olmadığı için kira ilişkisindeki taraflar uyarlama davası açma eğilimini göstermektedir. Peki uyarlamanın kira tespitinden farkı nedir? Birincisi işyerleri için yüzde 25’lik zam sınırı söz konusu değildir, ikincisi kira dönemi sonunu bekleme gereği yoktur. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu 138. maddesi hükümlerini yerine getirmek kaydı ile uyarlama davası açılabilir. 

Türk Borçlar kanunu 138 hükmü özetle şöyle: Uyarlama talebinde bulunabilmek için : Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu olağanüstü hal herkes için geçerli, objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olması. Bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olması. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Bu şartların varlığı halinde uyarlama davası açılabilir. Talep dava tarihi itibariyle değerlendirilir, geçmişe teşmil edilmez. Bu madde mevzuatımıza 2012 yılında girdi. Bu tarihten önce Yargıtay kararları çerçevesinde uyarlama talebi mümkündü ve Yargıtay kararlarına göre uyarlama talep edebilmek için sözleşmenin uzun süreli olması şartı vardı. Bu da üç yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmesi idi. Bugün 138. maddede süre şartı göremiyoruz. Bu nedenle bir yılın sonunda da uyarlama davası açıldığı olmaktadır.