Giriş
Dairede kiracı olarak 5 yılı doldurdum. Yeni dönemde kira bedeli (2 bin TL ödüyordum. 17 bin 500 TL istendi. 5 bin TL ödemeye başladım) üzerinde anlaşamadık. Ev sahibim kira tespit davası açtı. Bu bedel rayiç üzerinden mi, yüzde 25 üzerinden mi belirlenecek. CK.
Soru okuyucumun sorusu olmakla birlikte sayısız okuyucumun da problemi. Zira biliyorsunuz meskenlerde aylık kira 2 Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25 arttırılacak. Bunun üzerinde yapılanlar geçersizdir. Peki süresi beş yılı geçen kiralık alanlar da bu kurala tabi mi? Kiraları yüzde 25 ile sınırlayan yasanın maddesi şöyle: GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ila 1/7/2024 (bu tarihler dahil) arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
Bu maddede bana göre beş yıl öncesi beş yıl sonrası ayırımı yapılmamış. Dolayısı ile beş yılı geçen kira sözleşmeleri için de bu sınırlama geçerlidir. Zira madde içinde geçer “Bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” cümlesi. Yani uzun süreli sözleşmelere kıyasen uzun süren sözleşmelere de uygulanacak bir husus. Hatta hakimin vereceği kararlarda da bu husus uygulanır. Ancak tatbikat benim düşündüğüm gibi değil. Beş yılı geçen kiralar için bu madde uygulanmıyor, hak ve nasafet kuralı tatbik edilerek yüksek kira bedelleri tayin ediliyor. Bunun nedeni de Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlara uygulanır” denildiğinde, 344’üncü maddenin 3’üncü fıkrası istisna olarak ayrı tutulmuş olup 3’üncü fıkrada beş yılın üzerindeki kiralar için yapılacak tespit düzenlendiği için bu geçici madde 2’nin beş yılı aşkın kiralarda uygulanmayacağı hususu. Bana göre yukarıda tamamını aldığım metne göre tüm kiralar kapsam içindedir, karşı görüşe göre ise 344’üncü maddenin iki fıkrası kapsam içindedir. Oysa ikinci fıkrada yapılan uyarı kira sözleşmesinde artış şartı olsun olmasın bu kural uygulanacaktır anlamınadır. Şimdi yüksek yargı kararlarını beklemek gerek.
