Giriş
Serpil Dokurel / Posta.com.tr | Konut arzının azalması nedeniyle kiralık ev fiyatları fahiş noktaya geldi. Bu durum hem ev sahiplerini hem de kiracıları zor durumda bırakıyor. Sadece aldığı kira ile geçinen ev sahipleri piyasa koşullarının altında kalan kira bedeli nedeniyle geçinmekte zorlanırken, yeni kiracılar ise fahiş kira bedeli talepleri nedeniyle bütçesine uygun ev bulamıyor. Sadece kiracıların değil, ev sahiplerinin de mağdur olduğu bu süreçte mal sahipleri ve kiracıların büyük çoğunluğu ise devletin sağladığı haklardan habersiz. Avukat Zuhal Akbel’e yeni mal sahibi olanların, kiracısını evden çıkarmak isteyen ev sahiplerinin ve mağdur durumda olan kiracıların haklarını sorduk. İşte aldığımız cevaplar…
EV SAHİPLERİ KİRA BEDELİNİN YENİDEN TESPİT EDİLMESİNİ İSTEYEBİLİR!
"Ev sahibi hakkaniyete ve mevcut değişen piyasa ve enflasyon şartlarına göre kira bedelinin yeniden tespit edilmesini isteyebilir" diyen Avukat Zuhal Akbel, “Ancak bunun da kanunda belli şartları var. Örneğin, 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için ev sahiplerinin kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyerek kira tespit davası açabiliyor, çünkü yeni kira bedelinin mahkemece belirlenmesi mümkün" diyor.
Kanuna göre her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleniyor. Ancak dava açmak için belli süreler var ve bildirim şartları da kanunda düzenlenmiş durumda. Ev sahipleri bu sürelere dikkat ederek kira tespiti hususunda yasal haklarını kullanabiliyor.
EV SAHİBİ HAKLI SEBEPLERE DAYANARAK KİRACININ EVİNİ BOŞALTMASINI İSTEYEBİLİR Mİ?
"Ev sahiplerinin doğabilecek herhangi bir mağduriyetleri kapsamında kanunda çeşitli düzenlemeler mevcut" diyen Av. Zuhal Akbel, Türk Borçlar Kanunu'nda madde 350’de yer alan maddeye göre açıklamalarda bulundu.
Türk Borçlar Kanunu'nda madde 350'ye göre ev sahibi, bazı durumlarda kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahip. Bunun için,
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- 1. MADDE: Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- 2. MADDE: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilirler.
KİRACI, EVDE 10 YILINI DOLDURMUŞSA, EV SAHİBİ SÖZLEŞMEYİ NASIL SONLANDIRILABİLİR?
10 yılı doldurmuş kira sözleşmelerinin nasıl sonlandırılacağının da kanunda düzenlenmiş olduğunu belirten Av. Akbel ,”Kira sözleşmesinin uzama yılının bitimine en az üç ay kala ev sahibinin kiracıya kira sözleşmesini yenilemeyeceği ve sözleşmeyi sonlandırdığı hususunda bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir." diyor.
KANUN, HEM EV SAHİPLERİNİ HEM DE KİRACILARI KORUYOR
Av. Akbel, "Kanun, uzun süreli kiralamalarda ortaya çıkacak uyuşmazlıklar ve doğabilecek mağduriyetler halinde ev sahiplerinin haklarını aramasını sağlar nitelikte düzenlemelere haizdir." diyerek sözlerine devam ediyor.
Elbette ki kiraya verenin, yani ev sahiplerinin hakları olduğu gibi son dönemde ülkedeki ekonomik değişimler ile yaşanan süreçte, mağdur olan kiracıların da bu hususlarda hakları mevcut. Geçtiğimiz günlerde, kira artış hususunda milyonlarca kiracının sabırsızlıkla beklediği konut kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme Resmi Gazete'de yayınlandı.
11 HAZİRAN 2022 SONRASI YENİLENECEK KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YÜZDE 25'İN ÜZERİNDE ZAM İSTENEMİYOR
Kanun Değişikliğine göre 11.06.2022 ve 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek olan kira sözleşmelerinde bir önceki yılın yüzde 25'ini geçemeyeceği gibi 12 aylık TÜFE ortalaması yerine sabit oran uygulanacak olup, TÜFE, yüzde 25'in altında gerçekleşirse düşük oran geçerli sayılacaktır. Yüzde 25'lik artışı geçecek şekilde yapılan sözleşmeler geçersiz olacaktır.
YENİ EV SAHİBİ MAĞDUR OLMAK İSTEMİYORDA 1 AY İÇİNDE İHTAR ÇEKMELİ
"Ev sahibinin değişmesi yani taşınmazın el değiştirilmesi durumlarında, evin yeni sahibi evi satın aldığı tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya evi aldığını ve sözleşmeyi sonlandırdığını ve kira sözleşmesini yenilemediğini yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesi için dava açabilir" diyen Av. Zuhal Akbel kiracılara ödenen ve hiçbir yasal dayanağı olmayan ödeneklerle ilgili açıklamasına devam ediyor.
“Son zamanlarda hiçbir yasal dayanağı olmadığı halde kiracıların ev sahiplerinden taşınma bedeli gibi talepleri olsa da ev sahiplerinin böyle bir yasal yükümlülüğü kesinlikle yoktur. Ev sahipleri, kiracılarını tahliye edebilmek için taşınma bedeli adı altında herhangi bir bedel ödemek yerine tahliye gerekçeleri ile hukuki yollara başvurması daha doğrudur.”
KİRA TESPİT DAVASI VE TAHLİYE DAVALARI NASIL SONUÇLANIYOR?
"Kanunlar ev sahiplerini de kiracıları da, değişen piyasa koşullarında ve değişen sosyo ekonomik yapıda maruz kalabilecekleri herhangi bir uyuşmazlığa karşı haklarını arayabilecek düzeyde her iki tarafa da hak tanıyor." diyen Av. Zuhal Akbel, Posta.com.tr okurları için kira tespit davaları ve tahliye davalarının süreçlerini açıklıyor.
Kira tespit davalarının ve tahliye davalarının açılması demek ev ve ya iş yerinin hemen tahliye edileceği veya kira bedelinin hemen arttırılacağı anlamını taşımamaktadır. Davaların açılması sadece yargılama sürecini başlatır. Kira bedelinin tespitine ilişkin ilamlar kesinleşmeden icraya konulamayacak ilamlardan olup bu hususta ilk derece mahkemesinin kararı ile yeni kira bedelinin belirlenmesi mümkün değildir. Ancak kesinleşen mahkeme kararı ile yeni kira bedeli belirlenmiş olacaktır. Bu nedenle ev sahipleri de kiracılar da hakkını aramak konusunda gönül rahatlığı ile kanun yollarına başvurabilir. Zira yasalar kapsamında her iki tarafın da haklarını koruyan düzenlemeler mevcuttur.
